近日有被拆遷人向小編咨詢，他的房子被分配到拆遷范圍內(nèi)，拆遷方給出的評(píng)估價(jià)很低，聽(tīng)說(shuō)周邊的房子如果按市場(chǎng)價(jià)出售，價(jià)格比拆遷方給出的補(bǔ)償價(jià)要高很多，是不是拆遷價(jià)格比實(shí)際價(jià)格低很多？如果是的話，我能拒絕拆除嗎？

小編詳細(xì)解釋過(guò)是否可以拒絕拆遷，并得出一個(gè)結(jié)論: 如果行政機(jī)關(guān)依法開(kāi)展拆遷活動(dòng)，被拆遷人不能拒絕，只能就拆遷過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛表達(dá)意見(jiàn)和主張權(quán)利；

如果拆遷本身嚴(yán)重違法或者預(yù)征收情況，仍有可能視情況暫停拆遷， 小編在這里先不就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。今天小編重點(diǎn)分析是評(píng)估價(jià)值與房屋實(shí)際價(jià)值差距較大的可能原因。

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)“受意”壓低價(jià)格

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確規(guī)定，由被征收的協(xié)商選定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定，隨機(jī)選定等，各省的具體措施確定，自治區(qū)，直轄市行政機(jī)關(guān)制定。

也就是說(shuō)，評(píng)估房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)(具有相應(yīng)的資格)是由被拆遷人選擇的，不是由行政機(jī)關(guān)指定的，更不用說(shuō)與行政機(jī)關(guān)的任何交易或聯(lián)系。

假如被拆遷人根本就沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這一步，或者被拆遷人是在行政機(jī)關(guān)圈定的部分評(píng)估機(jī)構(gòu)中“自主”選定的某一評(píng)估機(jī)構(gòu)，那么很難說(shuō)是不是這些評(píng)估機(jī)構(gòu)與征收方之間是有合作關(guān)系的。

除了選定的機(jī)構(gòu)，一定要注意拆遷評(píng)估方法，如成本法，市場(chǎng)法，收益法，基準(zhǔn)地價(jià)法，評(píng)估的拆遷可以同時(shí)使用的考核任務(wù)兩種以上的方法時(shí)間，以確保所作的評(píng)估的最終結(jié)果的準(zhǔn)確性。

需要注意的是，如果拆遷方給你的評(píng)估只是一個(gè)價(jià)格數(shù)字，那么評(píng)估很有可能是有問(wèn)題的，被拆遷人不要光質(zhì)疑價(jià)格，要主動(dòng)去找問(wèn)題出在哪里。

2、評(píng)估過(guò)程有問(wèn)題

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等相關(guān)法律規(guī)定，在拆遷協(xié)議簽訂前開(kāi)展評(píng)估工作，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。

在實(shí)踐中，許多項(xiàng)目省略了評(píng)估實(shí)地調(diào)查程序，沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際的評(píng)估工作，就給了被拆遷人評(píng)估結(jié)果和定價(jià)，要求被拆遷人根據(jù)給定的價(jià)格協(xié)議簽訂，根據(jù)雙方達(dá)成的協(xié)議然后進(jìn)行對(duì)情況進(jìn)行評(píng)估，并要求簽署拆遷。

這種做法顯然是拆遷人存在“貓膩”，讓被拆遷人在不知情的情況下自己填空”的表現(xiàn)“完成了拆遷過(guò)程”。其實(shí)，這樣的拆遷程序違反了法律的規(guī)定，在這種情況下，當(dāng)然不知道自己的低補(bǔ)償價(jià)格是怎么回事。

3、評(píng)估報(bào)告有誤

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，評(píng)估被征收房屋價(jià)值的時(shí)間點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致，這也將反映在評(píng)估報(bào)告中。

此外，小編也一直強(qiáng)調(diào)，一定要關(guān)注評(píng)估報(bào)告的作出（落款）時(shí)間，并出具評(píng)估評(píng)估報(bào)告的有效期限。給出的價(jià)格評(píng)估應(yīng)能真實(shí)地反映被征收房屋的價(jià)值，并有人據(jù)此來(lái)彌補(bǔ)拆遷和房地產(chǎn)價(jià)值將隨時(shí)間改變時(shí)。

如果從實(shí)際征收所作的評(píng)估之間的時(shí)間差在大，在當(dāng)時(shí)是被拆除房屋的價(jià)值將有所變動(dòng)，以評(píng)估報(bào)告給出的數(shù)值顯然不夠現(xiàn)實(shí)合理性。

另外，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載有參與評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估人的簽字，并由進(jìn)行評(píng)估并簽字的評(píng)估人有資格對(duì)拆遷項(xiàng)目的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，不符合這些條件的，評(píng)估可能屬于程序性或者實(shí)質(zhì)性違法。

當(dāng)被拆遷人發(fā)現(xiàn)自己經(jīng)歷的評(píng)估程序存在問(wèn)題，或?qū)?bào)告存在疑問(wèn)時(shí)，可以根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等的規(guī)定，在收到評(píng)估報(bào)告的10人內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，若對(duì)復(fù)核評(píng)估結(jié)果仍有異議的，還可以在收到復(fù)核結(jié)果的10人內(nèi)向當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

經(jīng)上述程序，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果或者賠償條件仍不滿意的，還可以通過(guò)行政復(fù)議或者行政訴訟繼續(xù)維護(hù)自己的合法利益。

最后，小編想要強(qiáng)調(diào)的是，并不是國(guó)家要征收房屋，房子就不值錢了。 “行政機(jī)關(guān)拆遷價(jià)格，拆遷人要給折扣” ，這種觀點(diǎn)根本不存在！

如果評(píng)估程序不合法或評(píng)估結(jié)果有疑問(wèn)，被遣返人員必須積極尋求法律救濟(jì)，避免最終賠償過(guò)低甚至不正常，及時(shí)獲得拆遷補(bǔ)償。

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