導(dǎo)語：按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條的規(guī)定：“如果人民政府沒能在房屋征收公告規(guī)定的期限內(nèi)，同被征收人就補償協(xié)議達成一致意見，能夠根據(jù)職權(quán)單方面把房屋征收補償決定作出。如果被征收人對補償決定不滿意，能夠依照法律提出行政復(fù)議的申請，也能夠依照法律把行政訴訟提起?！?/p>

否則，按照《國有土地上房屋z征收與補償條例》第二十八條的規(guī)定：“如果被征收人沒有在法定期限內(nèi)提出行政復(fù)議的申請或者把行政訴訟提起，又沒有在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)進行搬遷，就需要由把房屋征收決定作出的市、縣級人民政府依照法律向人民法院提出強制執(zhí)行的申請”。

由此可見，房屋征收補償決定會對被征收人的合法利益產(chǎn)生重要影響。在具體實踐的過程中，有些拆遷人會對自己手中的權(quán)力進行濫用，作出的補償決定書中涉及到的補償金額特別低，被拆遷人對法律不太了解，想要通過司法救濟自己本屬于自己的利益，導(dǎo)致自己遭到了合法的“司法強制拆除”，嚴重損害了被征收人的合法利益。所以在拆遷的過程中，被征收人與律師十分有必要學(xué)習(xí)與房屋征收補償決定有關(guān)的合法性判斷。

一、一定要基于公共利益的需要，才能對被征收人的房屋實施征收

第八條。為了使國家安全得到保障、滿足社會發(fā)展和國民經(jīng)濟等公共利益的需要，有下列情形之一，的確需要對房屋進行征收的，需要由市、縣級人民政府把房屋征收決定作出：

（一）外交和國防的需要；

（二）通過政府組織實施的交通、水利、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）通過政府組織實施的體育、教育、文化、科技、環(huán)境、衛(wèi)生和防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、資源保護、市政公用、社會福利等公共事業(yè)的需要；

（四）通過政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定組織實施的對基礎(chǔ)設(shè)施落后、危房集中等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）行政法規(guī)、法律規(guī)定的其他公共利益的需要。

解讀：在被征收人提起訴訟的過程中，能夠要求人民法院查明，所開展的征收工作是不是基于公共利益的需要，如果屬于商業(yè)開發(fā)，需要看房屋征收補償決定是否具有合法性。

二、是否對被征收人的選擇權(quán)進行了剝奪

第二十一條：“被征收人能夠選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也能夠選擇貨幣補償。由于舊城區(qū)改建需要對個人住宅進行征收，如果被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，把房屋征收決定作出的市、縣級人民政府應(yīng)該把就近地段或者改建地段的房屋提供出來。”

解讀：1、在具體實踐的過程中，拆遷人為了使拆遷利益最大化，在作出的補償決定中，只是給予了被征收人貨幣補償；2、特別是在舊城改造項目中，拆遷人只是提供很少一部分原地回遷安置房源或者用各種理由拒絕提供，使被征收人的利益受到嚴重侵犯。按照法律的規(guī)定，由于舊城區(qū)改建需要對個人住宅進行征收的，市、縣人民政府應(yīng)該把就近地段或者改建地段的房屋提供出來。

三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋一定要有法律保障

第二十二條：“由于征收房屋需要搬遷的，房屋征收部門應(yīng)該給予被征收人搬遷費；如果被征收人選擇了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，在交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之前，房屋征收部門應(yīng)該向被征收人提供周轉(zhuǎn)用房或者支付臨時安置費?！?/p>

解讀：法律只規(guī)定了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的原則，被征收人能夠選擇房屋調(diào)換和貨幣補償?shù)姆绞将@得補償，沒有對義務(wù)履行的時間進行明確，不能申請執(zhí)行，也不能對被征收人的合法利益進行保障。在拆遷的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)拆遷人不能兌現(xiàn)給予安置房的承諾，被征收人只能領(lǐng)取一點臨時安置費用的現(xiàn)象。被征收人最終應(yīng)該得到的安置房，就相當于拆遷人打的“白條”。

四、評估報告是不是依照法律作出

1、評估機構(gòu)的選定。按照《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條第一款的規(guī)定：被征收人應(yīng)該在規(guī)定時間內(nèi)，通過協(xié)商的方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；如果沒能在規(guī)定的時間內(nèi)達成一致意見，就需要由房屋征收部門通過組織被征收人根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，通過投票的方式?jīng)Q定，或者采取抽簽、搖號等隨機方式確定，需要由省、自治區(qū)、直轄市制定具體辦法。具體項目中，要看拆遷人是不是把省、自治區(qū)、直轄市制定的操作辦法的依據(jù)提供了出來；

2、評估目的。按照《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條第二款的規(guī)定：用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)該是“為被征收人與房屋征收部門計算用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值與被征收房屋價值的差價提供依據(jù)，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值進行評估”。而拆遷人提交的《房地產(chǎn)分戶估價報告》：本估價報告只為被征收人與房屋征收部門確定征收房屋價值的補償提供依據(jù)…….。很明顯，這種表述的評估目的與計算用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值與被征收房屋的價值的差價所提供的依據(jù)相違背，該評估結(jié)論由于存在錯誤而不具有法律效力。

3、評估時點的選擇。按照《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條第二款的規(guī)定：用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估時點應(yīng)該與被征收房屋的價值評估時點保持一致。

4、評估時應(yīng)實地查勘。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條第一款的規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)該安排注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘被征收的房屋，對被征收房屋的狀況進行調(diào)查，拍攝能夠?qū)Ρ徽魇辗课輧?nèi)外部狀況進行反映的照片等影像資料，把實地查勘的記錄做好，并妥善保管。

5、采用多種方法評估。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第一款的規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)該根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場狀況和評估對象的情況，對成本法、收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法來評估被征收房屋的價值。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估方法》第十三條第二款的規(guī)定：如果被征收房屋的類似房地產(chǎn)存在交易，應(yīng)該選用市場法評估；如果被征收的房屋或者其類似房地產(chǎn)存在經(jīng)濟收益，應(yīng)該選用收益法評估；如果被征收的房屋屬于在建工程，應(yīng)該選用假設(shè)開發(fā)法評估。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第三款的規(guī)定：能夠同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)該選用兩種以上的評估方法進行評估，并在經(jīng)過對各種評估方法的測算結(jié)果進行比較分析和校核之后，采用合理的方式確定評估結(jié)果

6、評估的參照依據(jù)。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第一款的規(guī)定：在對被征收房屋的價值進行評估時應(yīng)該把被征收房屋的用途、區(qū)位、新舊程度、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及土地使用權(quán)、占地面積等會使被征收房屋的價值受到影響的因素。

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