導(dǎo)讀：在轟轟烈烈全面鋪展開來的棚戶區(qū)改造項目中，新建的房屋“被棚戶”是老百姓較為不能理解和接受的一種情形：明明我的房屋建造于上個世紀(jì)90年代甚至更晚，既非筒子樓又非簡易樓更不是經(jīng)鑒定的“危房”，怎么就能把我的房屋按棚戶區(qū)改造名義實施征收呢？如此一來，我的房屋在補(bǔ)償安置時豈不是要面臨和真正的“棚戶房”同等的標(biāo)準(zhǔn)、待遇了？這樣的“一把尺子量到底”，能公平、合理得了嗎？2018年12月底，最高人民法院對一起此類爭議作出了裁判，確立了清晰地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本文在明律師就為大家淺析這一問題……

【基本案情：房齡不足10年的小區(qū)竟成“棚改”對象？】

江西省景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)的周女士的房屋被當(dāng)?shù)卣畡澣肱飸魠^(qū)改造項目征收范圍，然而周女士卻對此大為不滿，并一紙訴狀將涉案房屋征收決定訴至法院，請求依法予以撤銷。周女士起訴的主要理由就是，其所居住的小區(qū)房齡不足10年，怎么就能被劃入所謂“棚戶區(qū)改造”項目的征收范圍呢？難道硬件設(shè)施良好的新房也要被跟著一起按“棚戶房”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷并給予補(bǔ)償嗎？然而其訴訟請求先后被景德鎮(zhèn)市中級人民法院、江西省高級人民法院判決駁回。周女士無奈，向最高人民法院申請再審。

【最高法一錘定音：棚戶區(qū)是“一片”，一片之內(nèi)的不論新舊都可以拆】

本案的爭議焦點(diǎn)事實上只有一個：棚戶區(qū)改造范圍的界定問題，即究竟新房能不能被列入棚戶區(qū)改造項目范圍的問題。

最高人民法院在裁定書中首先明確找到了棚戶區(qū)這一概念的準(zhǔn)確定義：

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局、國務(wù)院僑務(wù)辦公室、中華全國總工會關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》（建?！?012〕190號）第二條規(guī)定，城市棚戶區(qū)（危舊房），指城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大，使用年限久，房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設(shè)施不健全的區(qū)域；城市棚戶區(qū)（危舊房）改造具體范圍由市縣人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。

據(jù)此，最高法在裁判中指出，棚戶區(qū)指向的是具有簡易結(jié)構(gòu)房屋較多等特征的區(qū)域，即一定區(qū)域如滿足簡易結(jié)構(gòu)房屋較多等特征，即符合城市棚戶區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，而并不要求該區(qū)域內(nèi)任一具體房屋均符合棚戶區(qū)的全部特征。根據(jù)各方當(dāng)事人提交的證據(jù)及原審查明的事實，珠山區(qū)政府有權(quán)依法在符合比例等原則的前提下結(jié)合景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)實際情況確定城市棚戶區(qū)的范圍。

請注意，這里提及的“比例原則”在明律師曾多次提及過，可以簡單地理解為棚戶區(qū)改造項目在劃定范圍時要首先考慮“改造類項目”公共利益目標(biāo)的充分實現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上對涉案片區(qū)內(nèi)的非“棚戶房”的影響應(yīng)控制在最低限度內(nèi)。這就意味著棚戶區(qū)改造項目中是允許“摻雜”入個別非“棚戶房”的新房一并參與改造的，因為在現(xiàn)實中這些新房有可能是與眾多成片的老房交叉重疊在一起而很難單獨(dú)予以保留的。

根據(jù)上述理由的指引，最高法最終判決駁回了周女士的再審申請。

【律師解析：被劃入“棚戶區(qū)”的新房補(bǔ)償未必吃虧】

如此一來，廣大被征收人就有困惑了：我的新房被強(qiáng)行劃入了“棚改”項目范圍，我的補(bǔ)償安置結(jié)果豈不是要白吃虧了？在明律師結(jié)合這份裁定書的內(nèi)容分析認(rèn)為，這自然是不可能的。

最高法在涉案裁定中還補(bǔ)充了這樣的表述：

征收國有土地上的房屋，應(yīng)當(dāng)充分考慮房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)及新舊程度等方面的具體情況，嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定進(jìn)行房屋價格評估，對被征收人給予公平補(bǔ)償。原審法院已在裁判文書中就相關(guān)問題向征收部門提出了建議：“建議征收部門在補(bǔ)償時，能具體問題具體分析，充分考慮房屋的建設(shè)年限、小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、周邊環(huán)境以及生活狀況等，不能將房屋納入棚戶區(qū)改造范圍就以‘棚戶房’特征來界定房屋價值”……

無疑，在涉案裁定、判決的邏輯前提下，這段表述是極為必要和及時的。即使被征收人的新房被列入了棚戶區(qū)改造項目范圍，其在確定征收補(bǔ)償時仍必須嚴(yán)格依據(jù)590號令所確立的原則，通過“市場比較法”完成嚴(yán)格的房屋價格評估程序，充分考慮涉案房屋的新舊程度確定其周邊類似房地產(chǎn)的市場價格（注意，這里不能簡單粗暴地拿其所在區(qū)域內(nèi)的“棚戶房”為參照對象進(jìn)行評估，否則是不合法的）。如果被征收人對計算出來的補(bǔ)償結(jié)果不滿，完全可以依法對評估報告申請復(fù)核或者專家委員會鑒定，也可以依法針對征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟。也就是說，最高法認(rèn)為，新房可以被列入棚戶區(qū)改造項目范圍一并拆除，但新房的征收補(bǔ)償不能按照“棚戶房”的標(biāo)準(zhǔn)作出。

通過這一較新的判例，在明拆遷律師想提示廣大被征收人的是，棚戶區(qū)改造項目優(yōu)先考慮的是“公共利益”而非“某個個體的利益”，這一點(diǎn)大家是一定要明確認(rèn)清的。至于涉案裁判確立的原則究竟是否公平、合理、適當(dāng)，大家都可以討論或發(fā)表不同的意見。但就實務(wù)層面的操作而言，我們是不能“逆”著最高法的裁判走的，否則就會吃“憋”。若被征收人一早就對涉案項目的啟動不滿，就要在社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、征收補(bǔ)償方案公開征求意見、預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議等階段將自己的意見明確提出，以民意影響縣級政府的征收決策。而一旦“木已成舟”，大家也要面對現(xiàn)實，將維權(quán)的重點(diǎn)及時轉(zhuǎn)移到補(bǔ)償安置上來。就目前一些法治環(huán)境較好的大城市而言，棚戶區(qū)改造類項目的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)確實是不低的，達(dá)到“1:1.5”左右也絕非不可能。一套老城區(qū)內(nèi)小幾十平米的房屋轉(zhuǎn)眼變成兩套新城區(qū)內(nèi)一百多平方米的三居室，這樣的補(bǔ)償安置被征收人也未必是不能接受的。

不過這案子這么判到底是否妥當(dāng)，大家不妨通過評論、留言提出自己的觀點(diǎn)……