“律師總說要‘合理’，到底啥樣的補(bǔ)償才叫合理能說說嗎？”

最近有朋友在留言中向小編提出了這個(gè)問題，今天咱們就來說說，拆遷補(bǔ)償給多少才“合理”。（估算方法在第三部分）。

先解釋一下：拆遷補(bǔ)償并不是越多越合理

有些朋友曾經(jīng)提出過質(zhì)疑，覺得律師在談到拆遷時(shí)會(huì)關(guān)注“補(bǔ)償合不合理”這個(gè)問題，就是為了“慫恿”被拆遷人當(dāng)“釘子戶”。其實(shí)這真是天大的誤會(huì)。

律師支持被拆遷人朋友去爭取的“高補(bǔ)償“必須是有充分依據(jù)的，不能是異想天開的。咱們可以舉一個(gè)比較極端的例子幫助理解這個(gè)問題。

現(xiàn)在咱們有一套80平的普通住宅房，位置在一座平平無奇的小縣城，發(fā)布征收決定公告時(shí)，這套房子的市場交易價(jià)格大概在60萬左右（不考慮房子的墻磚是金子做的、墻壁夾層里有百億支票等等一系列特殊情況）。

在這個(gè)前提下，如果拆遷時(shí)咱們想讓拆遷方給補(bǔ)償一套北京三環(huán)的小別墅（在咱們舉的這個(gè)例子里，這樣補(bǔ)償應(yīng)該算是達(dá)到了“越多越好”的標(biāo)準(zhǔn)），這顯然是不可能的。如果真的存在被拆遷人在同等前提下有同等訴求的案件，通常也不會(huì)有“正經(jīng)律師”會(huì)接辦這樣的案件。

但是反過來，如果征收方給出的補(bǔ)償只有10萬，一方面被拆遷人朋友自己肯定也能明顯察覺到補(bǔ)償不對(duì)勁，另一方面律師也會(huì)基于專業(yè)分析提示被拆遷人朋友，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，這個(gè)60萬是咱們應(yīng)獲補(bǔ)償?shù)牡拙€，低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償很可能存在問題，要注意維權(quán)了。

什么是合理補(bǔ)償：它是一個(gè)范圍，不是一個(gè)數(shù)字

其實(shí)大家反觀一些影響比較大的拆遷爭議案件會(huì)發(fā)現(xiàn)，拆遷中很多矛盾爆發(fā)的根源就在于雙方?jīng)]法就補(bǔ)償問題找到一個(gè)平衡點(diǎn)。我們所說的合理補(bǔ)償，其實(shí)就是這個(gè)平衡點(diǎn)。

它并不是一個(gè)固定的數(shù)字，而是基于法律法規(guī)、征地拆遷政策，參照（依法制定的）補(bǔ)償安置方案，結(jié)合咱們被征收土地房屋的實(shí)際評(píng)估價(jià)值，綜合多項(xiàng)參考依據(jù)得出的一個(gè)范圍。如果咱們繼續(xù)沿用上文的案例，那么“60萬”應(yīng)該是這個(gè)區(qū)間的最低值。

律師口中的“合理補(bǔ)償”到底是怎么算出來的呢？

• 首先，咱們可以來看一看，在房屋征收中都有哪些主要的補(bǔ)償項(xiàng)目。

《條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

另《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條第二款規(guī)定，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

綜合以上規(guī)定我們可以梳理一下，房屋征收過程中，主要的補(bǔ)償項(xiàng)目有：房屋價(jià)值、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償（主要是商用房）、裝飾裝修費(fèi)、其他政策性獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助費(fèi)。

• 接著，咱們再來看看每一項(xiàng)應(yīng)該如何補(bǔ)償。

1. 房屋價(jià)值不用多說了，主要是通過評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定的，不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格；
2. 搬遷費(fèi)可以簡單理解為“搬家費(fèi)”，補(bǔ)償安置方案中一般會(huì)給出一個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，咱們可以看是不是符合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)實(shí)際；
3. 過渡費(fèi)也就是咱們通常說的“租房錢”，在安置房建好之前，咱們被拆遷人朋友如果沒有其他的住處，就要租房住，這部分補(bǔ)償主要就是在這個(gè)“過渡期”租房用的，一般按照每戶人頭數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償，要滿足最基本的住房需求；
4. 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償主要是針對(duì)商用房給出的，如果咱們被征收的房子是門面房或者廠房等，就要根據(jù)咱們房子被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給咱們補(bǔ)償，具體辦法是由省、自治區(qū)、直轄市制定的；
5. 裝飾裝修費(fèi)用需要結(jié)合咱們的實(shí)際裝修情況確定，被拆遷人可以直接和征收方協(xié)商確定，如果雙方達(dá)不成一致意見，就要另行評(píng)估確定了。

其他的獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助等一般會(huì)寫明在補(bǔ)償安置方案里，被拆遷人朋友可以具體參看自己符合哪些獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼條件。

• 最后，綜上計(jì)算得出的一個(gè)有一定浮動(dòng)區(qū)間的數(shù)字，就是合理補(bǔ)償?shù)拇笾路秶?/strong>