在眾多案件中，很多當事人都以為一旦簽署了安置補償協(xié)議或拆遷過渡協(xié)議，政府強制拆除房屋就是理所當然了;因此，很少有人關(guān)注到房屋被征收后應該由誰來拆、怎么拆、是否合法，而實際上，這其中大有講究。

其實，無論是征收集體土地還是征收國有土地上的房屋，均應在完成補償安置工作的情況下由行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行，在獲得法院的準許強制執(zhí)行裁定前，行政機關(guān)沒有直接強制拆除被征收房屋的權(quán)力。即使在被征收人已經(jīng)依法得到安置補償或者無正當理由拒絕接受安置補償?shù)那闆r下，征收機關(guān)若要實現(xiàn)強制搬遷和拆除，也必須按照法定程序申請人民法院強制執(zhí)行。

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，政府征收可以導致物權(quán)的消滅；但需要特別注意的是，在征收補償工作完成前，仍應保障被征收人對被征收房屋或者土地的合法占有權(quán)益，被征收人未獲得安置補償前，不能予以強制執(zhí)行。即征收土地和房屋除應當遵循“無補償則無征收”的原則外，還應當遵循“先補償、后拆遷(執(zhí)行)”的原則，否則，被征收人有權(quán)拒絕搬遷，征收機關(guān)也不能強制執(zhí)行。

該原則不僅體現(xiàn)在相關(guān)法律的原則性規(guī)定中，還細化在國務院相關(guān)規(guī)定和司法解釋中，如《國務院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》第二條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十四條、《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》第六條。之所以明確“先補償、后拆遷(執(zhí)行)”原則，根本目的在于保障被征收人在土地或房屋被征收后，獲得安置補償前的基本生活或生產(chǎn)經(jīng)營條件。

一般而言，被征收人獲得安置補償包含兩種情況：一是征收機關(guān)與被征收人就安置補償達成一致并簽訂安置補償協(xié)議，征收機關(guān)開始按照安置補償協(xié)議主動履行相關(guān)義務;二是在與被征收人達不成協(xié)議的情況下，征收機關(guān)依據(jù)征地補償安置方案依法作出補償決定或補償行為，即安置地點和面積已經(jīng)明確，補償款已經(jīng)支付或者專戶儲存。

實踐中存在征收機關(guān)與被征收人達成安置補償協(xié)議后，被征收人主動將土地或房屋交征收機關(guān)處理，征收機關(guān)據(jù)此采取的拆除行為不屬于強制拆除范疇，該拆除行為的合法性和正當性是基于被征收人認可安置補償后的自愿處分行為。

但需要注意的是，實踐中常常會出現(xiàn)簽署《拆遷過渡協(xié)議》等非正式安置補償協(xié)議的情況，該類協(xié)議雖然約定了過渡費、搬遷費和獎勵金，但沒有關(guān)于被征收土地和房屋的安置補償條款，征收部門在簽署該類協(xié)議也沒有對被征收人作出明確安置地點、支付或提存補償款的安置補償行為。在此情況下，雙方約定被征收人將房屋交征收機關(guān)拆除的內(nèi)容，能否作為征收機關(guān)實施拆除行為的合法性基礎?

我們認為，房屋征收補償?shù)倪^渡條款是房屋被拆除之后獲得實際安置之前，征收部門與被征收人關(guān)于過渡方式、過渡期限和過渡費用的具體安排，不同于作為征收補償主要內(nèi)容的補償方式、補償金額、安置地點和面積等主要條款，過渡條款并不能從根本上保障被征收人的安置補償權(quán)益，僅有過渡條款的過渡協(xié)議不能替代整體的安置補償協(xié)議，過渡協(xié)議中約定的將房屋交由征收機關(guān)拆除的內(nèi)容，必須與明確約定征收補償主要條款的安置補償協(xié)議結(jié)合后，方可作為征收機關(guān)拆除被征收房屋的合法依據(jù)，僅就過渡問題簽訂的過渡協(xié)議，即使協(xié)議中約定拆除房屋的內(nèi)容，在征收機關(guān)完成安置補償工作之前，也不能作為拆除被征收房屋的合法依據(jù)。

因此，如果征收部門在征遷過程中，既沒有依法作出責令交出土地決定，也沒有依法申請人民法院強制執(zhí)行，且在沒有完成安置補償工作的情況下，直接對被征收房屋實施強制拆除行為，則涉嫌違法，當事人在遇到該類情況后，也應當及時向律師咨詢，盡早拿起法律武器，維護自身合法利益。

【本文涉及的相關(guān)規(guī)定】

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條：”違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十四條第一款第三項：”縣級以上人民政府土地管理部門根據(jù)土地管理法實施條例第四十五條的規(guī)定，申請人民法院執(zhí)行其作出的責令交出土地決定的，應當符合下列條件：(三)被征收土地所有權(quán)人、使用人已經(jīng)依法得到安置補償或者無正當理由拒絕接受安置補償，且拒不交出土地，已經(jīng)影響到征收工作的正常進行”

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條第一款：”被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行?！?該條雖然是針對國有土地上房屋征收強制執(zhí)行程序的規(guī)定，但對因集體土地征收而引起的房屋及附著物的強制拆除問題，亦可參照。)

《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！?/p>

《國務院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》第二條規(guī)定：“征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題。切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障;”

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“土地管理部門申請人民法院強制執(zhí)行責令交出土地決定的,應符合被征收土地所有權(quán)人、使用人已經(jīng)依法得到安置補償或者無正當理由拒絕接受安置補償?shù)葪l件?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定：“征收補償決定明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執(zhí)行人合法利益，或者使被執(zhí)行人基本生活、生產(chǎn)經(jīng)營條件沒有保障的，人民法院應當裁定不準予執(zhí)行?！?/p>

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