無證房就是？征收時就該零補償、低補償？無證房就一定是違建嗎？當然不是的。

下面這幾種無證房不算違建，在遇到征收的時候是必須按照法律規(guī)定進行補償的。

一、1986年《土地管理法》實施之前建造的房屋

80年代的房屋需要注意區(qū)分。我國《土地管理法》是在1987年1月1日正式實施的。如果房屋是在1986年之前建造的，那么根據法不溯既往的原則，是不應當予以追究違建責任的。所以此類房屋在法律上并不能確定為違章建筑，甚至不能確定是違法用地或違法占地。

二、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之前建造、翻建、擴建的房屋

我國的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日起實施的，在此之后建設的房屋必須獲得建設工程規(guī)劃許可證。

根據法律溯及力和法律適用的問題，如果您的建筑屬于2008年之前建造、翻建、擴建的，并且是擁有完整的土地使用權，那么這種房屋是不能輕易認定為違建的，即便認定了違建也不能不予補償。

三、未改變土地性質的養(yǎng)殖建筑

在農村常見到村民在自己土地上飼養(yǎng)禽畜，修建豬圈、雞圈等，根據《中華人民共和國農村土地承包法》第十七條 承包方承擔下列義務：

（一）維持土地的農業(yè)用途，不得用于非農建設；

（二）依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務。

因此， 養(yǎng)豬、養(yǎng)雞等屬于農業(yè)中的畜牧業(yè)，所以用途符合法律第（一）款規(guī)定。 其次，豬圈、雞圈不需要打地基，沒有給土地造成永久性傷害。 所以也不能輕易認定為違章建筑。

四、有部分審批手續(xù)但無房屋產權的房屋

取得了土地使用權證、建筑用地規(guī)劃許可等，但是沒有房屋產權證，這樣的房屋也不能輕易認定為違章建筑。因為房屋既然取得了前面任一手續(xù)，都說明了對其土地用途進行了一定程度的許可，有合法性的基礎，而且可以通過補辦手續(xù)來完善其證件。

從辦案實踐中來看，這類房屋是可以爭取到合理補償的。

五、招商引資，經具有建筑合法性審批權的行政機關或職能部門同意興建的建筑

早期很多地方行政機關進行招商引資，并且同意在土地上建設房屋、廠房，但是也沒有辦理相關手續(xù)。這種情況在司法實踐中，不應隨便認定為違章建筑，應遵守利益信賴原則，進行合理補償。特別在江蘇、浙江一帶，已經有相關的司法判例。

六、行政機關通過招投標、拍賣等方式一次性出售土地使用權的建筑物

有些地方行政機關通過招投標、拍賣等方式一次性出售以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括老舊改小區(qū)）的土地使用權，但出售時地上建筑物沒有相應的手續(xù)。這種建筑也不能隨便認定為違章建筑。所以說，從行政機關手中直接買斷土地使用權及地上建筑物，是可以獲得合理補償的

小編提醒大家：一些地方在征收時，會使用以拆違建的手段來推動征收工作。農 村里的很多無證房也就遭了殃，這種一刀切的拆違方式，其實是不合理

在實際征地征收活動中，很多征收方為了能夠盡快達到他們的目的，經常以違建的名義強制拆除被征收人的房屋，一旦他們說你們的房屋是或是違章建筑，被征收人一定要及時的咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑來維護自己的合法權益。

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