導讀：在土地、房屋征收拆遷中，補償?shù)褪潜徽魇杖俗畲蟮囊庖?，而最終決定補償數(shù)額的文件則是名為“決定”“責令交出土地決定”或者征地補償安置決定的“”。顯然，對補償決定類文件的審查是被征收人依法救濟權利的核心，更是一起補償安置糾紛的“終極解決途徑”。那么，究竟被征收人應當關注補償決定的哪些方面呢？本文，小編為大家全面梳理補償決定的應對策略……

“補償決定”類文件大致分為兩類，一是針對城市國有土地上房屋作出的“征收補償決定”，其直接法律依據(jù)是《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條。

二是針對農(nóng)村集體土地及其上房屋拆遷作出的“責令交出土地決定”或者“征地補償安置決定（也有的地方稱之為裁決）”，其直接法律依據(jù)是現(xiàn)行《土地管理法實施條例》第45條和一些地方性的法規(guī)、規(guī)章。

小編對這兩類“補償決定”的救濟審查要點分述如下：

【征收補償決定：補償方案和評估環(huán)節(jié)最關鍵】

對征收補償決定的審查，重點在于其所依據(jù)的征收補償方案是否合法、合理，以及征收調(diào)查登記結果和房地產(chǎn)價格評估報告是否客觀公正。

一般而言，一份征收補償方案會包含以下內(nèi)容：

（一）房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)；

（二）房屋征收的目的；

（三）房屋征收的范圍；

（四）被征收房屋類型（用途）和建筑面積的認定辦法；

（五）房屋征收補償方式、標準和計算方法；

（六）補助和獎勵標準；

（七）產(chǎn)權調(diào)換房屋的基本情況；

（八）房屋征收補償?shù)暮灱s期限；

（九）受委托的房屋征收實施單位的名稱；

（十）其他事項。

我們知道，征收補償決定事實上是對征收補償方案這一一般性補償方案的“個別化”，即將針對某一項目范圍內(nèi)全體被征收人有效的方案轉化為僅針對某一戶特定被征收人作出的決定。但“方案”和“決定”在內(nèi)容、條款上應當是一致的。

同時，征收補償決定也是對征收補償協(xié)議另一種形式的反映，故此二者同樣應基本呈對應關系。

故此，上述方案、協(xié)議中必然涉及的內(nèi)容，在征收補償決定中也應當予以更具體的明確。被征收人可就拿到手的征收補償決定逐項進行審查，看其是否符合590號令、評估辦法及所在地地方性規(guī)定的要求。

另一方面，針對被征收房屋權屬、區(qū)位、用途、建筑面積的調(diào)查登記和其市場價值的評估環(huán)節(jié)通常對補償結果起到至關重要的影響。

房屋類型、用途的認定主要影響涉案房屋是否系經(jīng)營性用房，能否獲取停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；而房屋合法建筑面積的認定將直接影響其無證面積、二層及以上面積、附屬建筑所占面積能否獲取同等的補償?shù)鹊取?/p>

更具專業(yè)性的房地產(chǎn)價格評估則以前述調(diào)查登記結果為依據(jù)，評估機構選定、是否入戶實地查勘、評估方法選擇、初步評估結果公示與分戶評估報告送達、復核與專家委員會鑒定權利的保障等都是其結果能否作為補償決定依據(jù)的關鍵審查要點。

圍繞上述具體內(nèi)容，被征收人就可以對征收補償決定進行一番有專業(yè)性、邏輯性的審查判斷了。對其中任一事項心存疑問，要及時咨詢專業(yè)律師，看看是否有必要申請行政復議或者提起行政訴訟進行救濟。

【農(nóng)村征收補償決定：一批準二程序三安置】

就現(xiàn)階段而言，農(nóng)村集體土地征收及房屋拆遷中的補償決定多以責令交出土地決定為載體作出。根據(jù)最高人民法院《關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第14條，其審查要點主要包括：

（一）農(nóng)用地轉用、征收土地是否取得了省政府、國務院等有權機關的批準；

（二）市、縣級政府和當?shù)刈匀毁Y源規(guī)劃部門是否依照《土地管理法》等規(guī)定的程序?qū)嵤┱鞯匦袨椋?/p>

（三）被征收土地、房屋的所有權人、使用權人或者其他利害關系人是否依法足額獲取補償安置。

農(nóng)村的情況相較于城市而言更為復雜，且目前正處于新舊法規(guī)交替的過渡時期。在程序方面，被征收人可從以下方面進行審查：

1. 是否見到了土地征收啟動公告、征地補償安置公告和土地征收公告；

2. 是否針對擬定的補償安置方案提出意見、申請聽證，并享有了充分的知情權、參與權和監(jiān)督權；

3. 是否落實了社會穩(wěn)定風險評估、土地現(xiàn)狀調(diào)查、宅基地上房屋的價格評估、征地補償?shù)怯浐秃炗喲a償安置協(xié)議等法定程序步驟。

而從實體層面，被征收人可重點關注以下問題：

1. 補償安置資金是否足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?；

2. 對宅基地上房屋的無證面積、二層以上面積、翻建改建面積是否依法予以認定并給予補償；

3. 適用征地區(qū)片綜合地價標準和宅基地“區(qū)位補償價”標準是否及時更新調(diào)整，是否顯著偏低；

4. 對房屋的重置成新價、室內(nèi)裝飾裝修價值和地上青苗的價值是否進行了公平合理的評估和計算；

5. 對“被安置人口”的確認政策是否符合婦女權益保障等法律的規(guī)定，是否剝奪了女性村民獲取安置房面積的權利。

對上述牽涉補償安置的內(nèi)容或者涉案項目補償安置方案、政策中的其他任何規(guī)定有疑問的，要及時咨詢專業(yè)律師，考慮是否采取復議、訴訟等途徑進行救濟。

小編最后要提示大家的是，“補償決定”類文件的重要意義不言而喻，一定要在法定期限內(nèi)采取行動的原則也早已為廣大被征收人所認知。但究竟如何采取行動才能事半功倍，則是對經(jīng)驗積累與專業(yè)知識的全面考驗，非被征收人“自學”所能成才的。專業(yè)性和針對性，才是獲取滿意補償安置的關鍵。

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