2007年，小張從小李手中買了一套，作為婚房。由于政策原因，房屋無(wú)法上市和交易，也沒(méi)有申請(qǐng)房地產(chǎn)許可證。根據(jù)拆遷安置協(xié)議，雙方簽訂了119.33平方米的住房面積《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，交易價(jià)格為23萬(wàn)元，小張一次性付清了房款。

小李在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中陪同小張并提供相關(guān)文件。轉(zhuǎn)讓費(fèi)由小張承擔(dān)。同一天，小張付了房款，小李交付房子。后來(lái)小張直到現(xiàn)在一直在使用這房子。

在2017年，房子終于具備了辦理房地產(chǎn)許可證的條件。然而，小李看到房地產(chǎn)許可證上的面積是135.45平方米。他不同意配合小張的過(guò)戶，覺(jué)得他虧了十多平方米的錢。因此，他要求小張根據(jù)房子的現(xiàn)價(jià)來(lái)彌補(bǔ)面積的差異，然后再辦理過(guò)戶。

小張不同意彌補(bǔ)這一差額，認(rèn)為他已經(jīng)買下了整棟房子，而不是按單位價(jià)格乘以面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)的，于是小張就把小李告上了法庭。

濱湖法院認(rèn)為，小李和小張簽署的“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”是當(dāng)事人的真實(shí)意思，其內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。小張已根據(jù)合同支付了房屋付款，已經(jīng)實(shí)際登記并使用了房屋。而且小李已取得有關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)證，所涉房屋已具備處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。因此，小張要求小李履行合同。小李應(yīng)該配合其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記程序。

關(guān)于小李反訴要求小張按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格支付面積差額的請(qǐng)求，濱湖法院認(rèn)為，首先，在簽訂合同后，雙方已經(jīng)履行了合同。

雙方現(xiàn)在就如何確定房子的購(gòu)買價(jià)格發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。房屋中介雖然反映房屋的價(jià)格可以根據(jù)當(dāng)時(shí)面積的單位價(jià)格確定，但所涉合同中并沒(méi)有明確規(guī)定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

按道理來(lái)講，房屋的買賣雙方應(yīng)在綜合考慮房屋的位置、樓面、結(jié)構(gòu)、面積等因素的情況下，協(xié)商和確定房屋的價(jià)格。而當(dāng)雙方簽訂合同時(shí)，產(chǎn)權(quán)證尚未處理，應(yīng)能預(yù)見(jiàn)最終產(chǎn)權(quán)登記時(shí)核準(zhǔn)的面積可能不符合《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》所載的面積，這種情況在房屋拆遷的補(bǔ)償和安置過(guò)程中也是常見(jiàn)的。在這種情況下，雙方簽訂的合同表明，交易是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行的。即使將來(lái)在這方面有錯(cuò)誤，雙方也應(yīng)該接受；

其次，在簽訂有關(guān)合同時(shí)，雙方?jīng)]有在合同中表明登記面積和協(xié)議面積不符的處理辦法。之后，雙方也未就這一情況達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。在實(shí)踐中，沒(méi)有相應(yīng)的交易習(xí)慣。另外，小李沒(méi)有產(chǎn)生損失，并沒(méi)有額外繳納拆遷的安置差價(jià)款。總之，小李的反訴要求，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

據(jù)此，濱湖法院裁定該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是合法有效，判決生效后10日內(nèi)，小李配合小張辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

【法官點(diǎn)評(píng)】

拆遷安置住房的私人交易的面積和單位價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同的規(guī)定辦理

房屋拆遷安置由于政策原因，在一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有上市條件，但私下確有大量的安置房的買賣，這會(huì)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題：當(dāng)房產(chǎn)證面積與安置協(xié)議所指明的面積不一致時(shí)，如何平衡買賣雙方的利益？

一般來(lái)說(shuō)，如果雙方在房屋購(gòu)買和銷售過(guò)程中明確規(guī)定房?jī)r(jià)是通過(guò)將面積乘以單價(jià)計(jì)算出來(lái)的，則買方彌補(bǔ)的差額符合合同簽訂時(shí)的預(yù)期。但差異也應(yīng)該基于當(dāng)時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算，而不是爭(zhēng)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。如果雙方在簽訂合同時(shí)沒(méi)有明確同意房?jī)r(jià)的計(jì)算方法，為了確保交易的安全性，即使產(chǎn)證面積和協(xié)議面積有差異，彌補(bǔ)差價(jià)也是不合適的。

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