導讀:為了推進城市化進程，各地的房屋征收拆遷工作都在緊張的進行，于是產(chǎn)生了很多拆遷戶。很多人對拆遷戶的印象是“一夜暴富”。但是在征收實踐中，房屋拆遷有不同的類型，其中一類是政府為了改善居民生活，推進城市發(fā)展所主導進行的征收項目；還有一類是開發(fā)商為了盈利進行的商業(yè)拆遷，譬如一些地方的城中村改造或者騰退項目。很多被征收人疑惑，征收房屋和商業(yè)拆遷之間究竟有什么區(qū)別呢？作者為大家整理了四點不同。

一、拆遷實施的主體不同

征收拆遷：是由地方政府主導，而且必須是市、縣級人民政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府、村委會等主體均無權(quán)發(fā)起征收項目，其所作出的名為“征收”的各種決定也是違法的。

商業(yè)拆遷：主體是非政府的民事主體，也就是人們常說的開發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)、村委會等。這種拆遷可能以“城中村改造”“騰退”“城市更新”等各種名義開展。

二、拆遷的目的和性質(zhì)不同

征收拆遷的目的是有明確法規(guī)表述的?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條列》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。

所以，征收拆遷的出發(fā)點是公共利益的需要，由市、縣級人民政府依照法定程序以行政手段將被征收人的房屋進行有償收回，屬于非營利性行為。

若被征收人對涉案項目是否符合公共利益的需要存有質(zhì)疑，可通過起訴房屋征收決定對其“公益性”進行審查。

商業(yè)拆遷的目的：與征收拆遷存在較大不同，商業(yè)拆遷中多以開發(fā)商等民事主體的盈利為出發(fā)點。當然，這種盈利與實現(xiàn)一部分公共利益需要并不排斥，但這類項目必須保障市場主體有錢賺，否則沒有人會去花錢主導這類拆遷。

三、拆遷補償?shù)臉藴试瓌t不同

征收拆遷的補償標準、原則是保障被征收人原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

要按照市場價格給予被拆遷人足額補償，但因為是政府主導的征收項目，且其將房屋拆除、土地騰出后未必會產(chǎn)生直接經(jīng)濟效益，故征收項目的補償標準有逐漸收緊的態(tài)勢。

過去講1:1.5，現(xiàn)在能到1:1.3的項目已經(jīng)不多了。

而且征收方與被征收人簽訂的行政合同，雖然也遵循平等、自愿的原則，但其同時會涉及行政管理職能的行使。故此，過分偏高的補償數(shù)額約定被認為有悖于公共利益，即使簽訂了也很可能被法院判決確認無效或予以部分撤銷。

商業(yè)拆遷的補償原則上沒有法定標準，譬如廣東省的城中村改造項目，都是開發(fā)商與村集體和村民反復協(xié)商談判，談得成就拆談不成就繼續(xù)談。一些傳說中很高的補償也大多是商業(yè)拆遷拆出來的。

四、被拆遷人的權(quán)利救濟方式不同

征收中的補償安置等一系列的工作屬于行政行為，被征收人所簽訂的補償協(xié)議也屬于行政合同。如果發(fā)生履行糾紛或者被征收人對補償安置不滿，法定的救濟途徑就是申請行政復議或者提起行政訴訟。

房屋征收決定、征收補償決定這兩大由市、縣級政府直接作出的“決定”都是可復議可訴訟的，已經(jīng)簽訂的補償協(xié)議出現(xiàn)履約糾紛，被征收人是有權(quán)起訴的。

商業(yè)拆遷中開發(fā)商與房屋所有權(quán)人簽訂的是民商事合同，所以在商業(yè)拆遷中引發(fā)的糾紛，可以通過申請仲裁或者向法院提起民事訴訟等手段來進行權(quán)利救濟。

需要補充的一點是，以往一些觀點認為諸如城中村改造之類的商業(yè)拆遷是不具有強制性的。但從目前的趨勢上看這一認知似乎有調(diào)整的必要。

廣東省于2019年最新出臺的城中村改造新規(guī)就指出，一定比例的城中村村民簽約同意搬遷后，政府將會針對剩下的拒絕簽約搬遷的村民下達行政裁決，并申請人民法院強制執(zhí)行。

也就是說，在2020年，征收拆遷一定具有強制性這點不會變，而有商業(yè)因素介入的拆遷也不一定會無限期的談判、拖延下去了。這點頗值得廣大被拆遷人關(guān)注并加以應對。

作者最后要提示大家的是，基于上述的4個區(qū)別，可以簡單的了解到，無論是政府拆遷還是商業(yè)拆遷，都是有利有弊。雖然政府征收補償控制嚴格，但是按照法律規(guī)定不會低于市場價格；商業(yè)拆遷雖然可以自己爭取較高的補償，但是多少還是自己決定的，即使最后的簽約價格低于市場，因為是有效合同，所以基本是不能反悔的。遇到房屋拆遷，重要的是作為被拆遷人要在房屋拆遷中獲得公平合理的補償，建議及時咨詢專業(yè)拆遷律師予以專業(yè)的指導。