導(dǎo)讀：對于協(xié)議，很多舊城區(qū)改建、棚戶區(qū)改造項目的被征收人一定不會感到陌生。不過，對于被征收人來說，盲目簽訂預(yù)征收協(xié)議可能會面臨房屋征收決定尚未作出協(xié)議是否有效、協(xié)議約定補償標(biāo)準(zhǔn)過低能否反悔等問題。對于一些有自建面積的公房承租人來說，還可能會面臨沒有簽進(jìn)協(xié)議的自建面積能否要求追加補償?shù)膯栴}。筆者將結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，就預(yù)征收協(xié)議的效力和風(fēng)險展開論述。

【何為“預(yù)征收”？】

預(yù)征收，早期又被稱為“模擬征收”，即一種先于房屋征收決定作出而簽訂的附生效條件的協(xié)議。

房屋征收部門組織被征收人簽預(yù)征收協(xié)議的時候，通常會告知，簽這個協(xié)議主要是為了統(tǒng)計同意征收的比例。

在預(yù)簽約期限內(nèi)如果未達(dá)到生效比例，比如北京市的85%，則協(xié)議不生效，征收工作終止。而簽訂了預(yù)征收協(xié)議的被征收人，還需要騰空房屋、交鑰匙、交房產(chǎn)證。這類預(yù)征收模式因為簽約速度快、征收成功率高，在實踐中逐漸推廣開來，影響也越來越大。

【預(yù)征收協(xié)議的效力究竟如何？】

雖然《國有土地房屋征收與補償條例》規(guī)定，國有土地上的房屋征收活動要以房屋征收決定為基礎(chǔ)，從邏輯順序上來說，依次經(jīng)過房屋征收決定程序、房屋征收評估程序，才能進(jìn)入?yún)f(xié)商并簽訂補償協(xié)議程序。

但這一點并不必然令預(yù)征收協(xié)議無效。在很多省份、直轄市都制定有預(yù)征收模式的相關(guān)法律規(guī)范，只要簽訂預(yù)征收協(xié)議的人數(shù)達(dá)到一定比例，預(yù)征收協(xié)議就會自動生效，等同于正式的征收補償協(xié)議。

鑒于這個簽字的嚴(yán)肅性，被征收人不能掉以輕心、盲目簽字，或者只憑算計那點兒數(shù)額不高的獎勵金來決定簽字與否，而應(yīng)當(dāng)以簽訂正式征收補償協(xié)議的心態(tài)和判斷標(biāo)準(zhǔn)來確定自己是否簽字。

【預(yù)征收協(xié)議存在3大風(fēng)險】

風(fēng)險一：協(xié)議履行風(fēng)險

在預(yù)征收協(xié)議發(fā)生法律效力之前，協(xié)議中約定的貨幣補償款和安置房都不會實際給付。而在不少地方，臨時過渡安置費既不在協(xié)議中體現(xiàn)，也不會實際發(fā)放。

因此，簽訂預(yù)征收協(xié)議后交房、交鑰匙的，往往只是被征收人單方履行協(xié)議，單方承擔(dān)履行搬遷義務(wù)的成本，比如投資性房屋空置成本、生產(chǎn)性房屋停產(chǎn)成本、房屋租賃成本等。

而至于房屋征收部門一方何時履行補償義務(wù)，則處于不確定的狀態(tài)。當(dāng)然，協(xié)議并不必然生效，是否能夠履行也是不確定的。

與此同時，《國有土地上房屋征收與補償條例》要求征收補償費用在征收決定作出之前全額到位。在預(yù)簽約協(xié)議簽訂時，征收決定尚未作出，征收費用尚未達(dá)到全額到位、?？顚Ｓ玫臓顟B(tài)，一旦項目范圍廣、資金缺口大，也將加大協(xié)議后期履行的風(fēng)險。

風(fēng)險二：補償合理性風(fēng)險

預(yù)征收協(xié)議一旦簽訂，就并不單純只是同意房屋被征收的一個表態(tài)，而是同時接受了所涉項目的征收補償方案。

有的被征收人并未意識到這種“征收”與“補償”的捆綁性，認(rèn)為簽字只是同意征收，涉及補償?shù)膯栴}可以事后慢慢談，這無疑是認(rèn)識誤區(qū)。

實際上，這個預(yù)征收協(xié)議只等簽約比例達(dá)到既定數(shù)值就會直接轉(zhuǎn)化為正式協(xié)議，無論是補償標(biāo)準(zhǔn)、還是補償范圍都只能按協(xié)議中已經(jīng)確定的內(nèi)容走。

筆者曾遇到過不少補償標(biāo)準(zhǔn)簽低了、自建房面積沒給合法性認(rèn)定和補償能否反悔、追加補償?shù)淖稍?。然而，?dāng)他們簽訂預(yù)征收協(xié)議的事后，這種可能性已經(jīng)被抹掉了，除非協(xié)議中明確保留了補償標(biāo)準(zhǔn)或補償范圍的增加空間。

故此，這個協(xié)議到底要不要簽字，被征收人一定要在全文看清其內(nèi)容后再做決定，而不可單純聽信征收方的解釋說明。

風(fēng)險三：權(quán)利救濟(jì)途徑受限風(fēng)險

預(yù)征收模式下，只有簽訂預(yù)征收協(xié)議的人數(shù)達(dá)到地方性法律規(guī)范要求的比例時，方具備作出房屋征收決定的條件。

而房屋征收決定作出之后，預(yù)征收協(xié)議的生效條件無疑也已經(jīng)成就，從而對征收方與被征收人同時產(chǎn)生約束力。

此時，如果被征收人發(fā)現(xiàn)或認(rèn)為協(xié)議中補償標(biāo)準(zhǔn)過低、安置不足，能否再去打官司進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)呢？比如起訴房屋征收決定？

多數(shù)情況下前景是不樂觀的。因為在協(xié)議生效后，征收方往往會將補償款項給付到位，隨之被征收人的征收補償權(quán)益已經(jīng)在事實上進(jìn)行了處分。

那么房屋征收決定已經(jīng)對其權(quán)益不產(chǎn)生實際影響，被征收人再去起訴房屋征收決定或其他征收中的行政行為時，便已經(jīng)不再具有訴訟利益。

當(dāng)然，專業(yè)律師也一直在針對“預(yù)征收”這一步驟的簽字后救濟(jì)想辦法，但至少到目前為止，這仍然是實踐中的一大難題。

筆者最后要提示廣大被征收人的是，《論語·子路》中說：“無欲速，無見小利。欲速則不達(dá)，見小利則大事不成。”

這句古語告誡人們不能一味貪圖求快，而應(yīng)當(dāng)慢下來把事情做好。對于多數(shù)被征收人來說，征收補償是一件大事情。如果涉及“預(yù)征收協(xié)議”簽字問題，一定要三思而后行，多向征收方咨詢了解補償方案、協(xié)議條款及有無保留再議事項，多了解房地產(chǎn)市場價格、周邊征收補償實例及動向。必要時可先咨詢一下專業(yè)律師，以免事后追悔莫及。