隨著2020年新《土地管理法》的正式實(shí)施以及近期自然資源部就《土地管理法實(shí)施條例（修訂草案）》（征求意見稿）公開征詢意見，毋庸置疑，國家在土地征收等方面進(jìn)行了較大幅度的完善，并進(jìn)一步明確土地改革的具體內(nèi)容和具體操作程序。

2019年自然資源部制定并公布了《農(nóng)村集體土地征收基層政務(wù)公開標(biāo)準(zhǔn)指引》，明確了對(duì)于征收公告、征地補(bǔ)償安置方案等文件應(yīng)當(dāng)及時(shí)公開，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)等基本權(quán)利。

眾所周知，征地批文、征收公告、評(píng)估報(bào)告、安置補(bǔ)償協(xié)議等是貫穿整個(gè)征地拆遷流程中重要的幾個(gè)文件。那么，什么樣的征收公告、補(bǔ)償安置方案、評(píng)估報(bào)告、補(bǔ)償安置協(xié)議是合法有效的呢？

今天，為方便大家理解，作者將列舉說明，本文分為上下兩篇，上篇主要為征地批文和征收公告的解析，下篇為評(píng)估報(bào)告和補(bǔ)償安置協(xié)議的解析。

目錄

一、征地批文

二、征收公告

三、評(píng)估報(bào)告

四、補(bǔ)償安置協(xié)議 

征地批文

由于集體土地涉及到農(nóng)民的重要利益，因此對(duì)集體土地進(jìn)行征收必須經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，書面表現(xiàn)形式為“征地批文”——沒有這份文件就意味著此次征收違法。根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，違法占地，不僅要追究責(zé)任人的行政責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

征地實(shí)踐中，因征地公告是由市、縣級(jí)人民政府蓋章張貼發(fā)布的，所以很多被征地農(nóng)民誤認(rèn)為征地是由市、縣級(jí)人民政府說了算。實(shí)際上，合法的征收必須要有國務(wù)院或省級(jí)人民政府的批文。

1、查詢方式：（1）中華人民共和國自然資源部網(wǎng)站；（2）各地方自然資源廳網(wǎng)站，如山東省自然資源廳網(wǎng)站。

2、內(nèi)容：批準(zhǔn)文號(hào)、用地面積、用地范圍等。 

3、有效期：在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征地或者用地行為，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。

此處需要注意的是：

1、批準(zhǔn)面積。不少征地案件存在“少批多占”的情況，也就是征地批文所批準(zhǔn)的面積小于實(shí)際征地的面積。因此，征地農(nóng)民在看到征地批文時(shí)，需要注意審批的征地面積與實(shí)際面積是否相吻合，如果存在多占土地的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過司法途徑尋求救濟(jì)。

2、征地批文的有效期。征地批文的“保質(zhì)期”一般是2年，在實(shí)踐中有些地區(qū)在開始征地以后，連續(xù)多年對(duì)征地地塊進(jìn)行限制，且并未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案，導(dǎo)致征地文件失效。這種地方上拿著早已失效的征地批文、繼續(xù)實(shí)施征收的行為，是不符合法律規(guī)定的。

2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定(國發(fā)[2004]28號(hào))》第十九條規(guī)定：“……農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征地或者用地行為的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效……”

2018年自然資源部發(fā)布了《關(guān)于健全建設(shè)用地“增存掛鉤”機(jī)制的通知》（自然資規(guī)[2018]1號(hào)）中進(jìn)一步重申：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收批準(zhǔn)后，兩年內(nèi)未用地或者未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。

征收公告

征收公告對(duì)于被征收人的重要性不言而喻。在征地過程中，征收方必須按照法定流程進(jìn)行征收土地的公告，保障被征收人的知情權(quán)和異議權(quán)?？梢哉f，征收方是否履行征收土地公告的法定義務(wù)直接影響被征收人能否獲得合理的補(bǔ)償，同時(shí)對(duì)被征收人的合法權(quán)益也會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

征收公告是征收程序的必經(jīng)環(huán)節(jié)，一般包括兩種：一是征收土地公告，二是征收補(bǔ)償安置方案公告。

征收土地公告

1、主體：

根據(jù)新《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

2、內(nèi)容：

（一）征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；

（二）被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；

（三）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；

（四）辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。

此處需要注意的是：

實(shí)踐中，有些地區(qū)的征收方并沒有按照規(guī)定進(jìn)行公告或者公告內(nèi)容不完整，有的甚至未進(jìn)行公告，這些情況均違反了法定程序，剝奪了被征收人的知情權(quán)。

作者提醒您：未依法進(jìn)行征收土地公告、征收補(bǔ)償安置方案公告的，被征收人有權(quán)依法要求公告，并有權(quán)拒絕簽訂征收補(bǔ)償安置的協(xié)議。

征收補(bǔ)償安置方案公告

1、主體：

根據(jù)2020年3月30日自然資源部發(fā)布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（修訂草案）》（征求意見稿）第三十條的規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案擬定后，縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征地補(bǔ)償安置公告，公告時(shí)間不少于三十日。

2、內(nèi)容：

征收補(bǔ)償安置公告應(yīng)當(dāng)同時(shí)載明辦理補(bǔ)償?shù)怯浧谙?、異議反饋渠道等內(nèi)容。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)組織聽證。

（一）本集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；

（二）土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；

（三）安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；

（四）地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

（五）農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；

（六）其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。

此處需要注意的是：

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（修訂草案）》（征求意見稿）明確了征地補(bǔ)償費(fèi)用。

省、自治區(qū)、直轄市制定公布征收農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)，確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

地上附著物和青苗等補(bǔ)償費(fèi)用，歸其所有權(quán)人所有。

社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼，依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)單獨(dú)列支。

申請(qǐng)土地征收的地方人民政府應(yīng)當(dāng)將土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用以及社會(huì)保障費(fèi)用等足額預(yù)存，未足額預(yù)存的，不得申請(qǐng)土地征收。

以上是對(duì)拆遷實(shí)踐中的征地批文和征收公告的解析，建議收藏！可以說，征地批文和征收公告構(gòu)成了征地程序的合法性基礎(chǔ)，也正是基于這兩份文件的重要性，所以我們需要格外重視征地批文和公告在內(nèi)容和形式上是否符合法律規(guī)定。被征收人可以根據(jù)以上的圖例進(jìn)行初步判斷，如果發(fā)現(xiàn)征收文件中的違法點(diǎn)，須及時(shí)咨詢律師采取合理合法的手段維護(hù)自身權(quán)益。

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