導(dǎo)讀：騰退拆遷，真的是法外之地么？被騰退人的補(bǔ)償安置權(quán)益，真的無(wú)法得到切實(shí)保障么？對(duì)此，北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師段福惠給出了否定的答案！

基本案情：“三無(wú)”的騰退

騰退嚴(yán)格說(shuō)來(lái)無(wú)法律依據(jù)，無(wú)法定程序，無(wú)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因而造成了被騰退群眾維權(quán)難的局面，這也是法律界公認(rèn)的現(xiàn)狀。劉女士一家前一段時(shí)間就遭遇了宅基地騰退。劉女士祖孫三代八口人一直居住在村里，宅基地300余平方米，上有年邁的老父親，下有重病的弟妹，里里外外都需要?jiǎng)⑴坎俪?。由于此次騰退搬遷戶(hù)數(shù)多，項(xiàng)目緊，村委會(huì)做足了文章，又是找人說(shuō)和，又是砸門(mén)敲窗，甚至威脅強(qiáng)拆，補(bǔ)償數(shù)額卻是遲遲漲不上去，本就因?yàn)檎嫉匕徇w吃過(guò)一次虧的老父親坐不住了，劉女士也是壓力倍增。經(jīng)過(guò)一番調(diào)查了解，劉女士最終決定委托北京在明律師事務(wù)所的段福惠律師、畢文芳律師，為其爭(zhēng)取公平合理的補(bǔ)償安置利益。

律師代理：騰退維權(quán)3大要點(diǎn)

要點(diǎn)一：法律程序與騰退談判相結(jié)合

劉女士委托律師之后，律師馬上針對(duì)劉女士的訴求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐牟疬w現(xiàn)狀為其制定了如下維權(quán)攻略：調(diào)查項(xiàng)目信息，爭(zhēng)取全方位了解項(xiàng)目背景和政策；同時(shí)針對(duì)當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)的非法拆除情況，要求有關(guān)部門(mén)履行行政監(jiān)督、管理職責(zé)。在此期間，鑒于項(xiàng)目背后的開(kāi)發(fā)商急于用地的現(xiàn)實(shí)情況，律師及時(shí)響應(yīng)當(dāng)事人訴求，為當(dāng)事人與騰退方進(jìn)行初步的接洽商談提出較為具體的指導(dǎo)意見(jiàn)。法律程序一步步推進(jìn)，律師掌握的信息越來(lái)越豐富，而當(dāng)事人在律師的指導(dǎo)之下，也與騰退方進(jìn)行了一些溝通商談，兩相結(jié)合之下，補(bǔ)償談判正在向有利于我方的情勢(shì)轉(zhuǎn)變。

要點(diǎn)二：該談則談，當(dāng)斷則斷，進(jìn)退有度

伴隨著時(shí)間的進(jìn)行，騰退方談判人員換了一撥又一撥，而談判的間隔期也越來(lái)越短，從一開(kāi)始的一周一次，到一周兩三次，結(jié)合當(dāng)?shù)氐陌徇w、補(bǔ)償現(xiàn)狀，律師建議當(dāng)事人少談多聽(tīng)；在當(dāng)事人委托半個(gè)月之后，當(dāng)事人告知律師騰退方背后的開(kāi)發(fā)商某領(lǐng)導(dǎo)要和她談一談，此時(shí)國(guó)慶節(jié)也臨近了，強(qiáng)拆似乎也迫在眉睫。律師敏銳的意識(shí)到，談判時(shí)機(jī)到了，于是果斷指導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行全面、深入、務(wù)實(shí)的商談，就一些談判策略和細(xì)節(jié)提出了具體的建議。果不其然，時(shí)隔兩三天，律師就收到了當(dāng)事人基本談妥的大好消息。此時(shí)，最重要的補(bǔ)償部分基本上已經(jīng)解決了，當(dāng)事人心里有了底，律師也很欣慰。

要點(diǎn)之三：簽好協(xié)議，不留后患

打鐵要趁熱，談判桌上的言辭承諾如果落實(shí)不下來(lái)，再理想的補(bǔ)償安置也有如鏡花水月，而且還有很多細(xì)節(jié)上的事情沒(méi)有談妥，例如安置面積和貨幣補(bǔ)償?shù)降子卸嗌伲趺催x房，怎么交房，怎么給付貨幣等等都需要進(jìn)一步核實(shí)和落實(shí)。此時(shí)，律師的作用凸顯無(wú)疑。在律師的協(xié)助之下，經(jīng)過(guò)四個(gè)小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，最終協(xié)助當(dāng)事人簽好了協(xié)議，并得到了村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的書(shū)面保證。

至此，此案以委托維權(quán)一個(gè)月，獲得六套安置房和將近1000萬(wàn)的凈貨幣補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果而大功告成。

律師說(shuō)法：疏解整治促提升下的騰退應(yīng)對(duì)之道

策略之一——選準(zhǔn)談判時(shí)機(jī)

隨著“疏解整治促提升”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的開(kāi)展，各區(qū)縣以“環(huán)境整治”、“疏解整治”、“工業(yè)大院疏解”、“城鄉(xiāng)結(jié)合部改造”等等名義實(shí)施的騰退工作也是進(jìn)展的如火如荼。相對(duì)于正規(guī)拆遷項(xiàng)目，騰退往往無(wú)規(guī)可循，也成為了騰退維權(quán)困難的一個(gè)原因。但是，無(wú)論是拆遷還是騰退，其最終都是為項(xiàng)目建設(shè)用地而大規(guī)模拆除房屋，都需要項(xiàng)目主體來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償安置，而只要有補(bǔ)償安置方面的政策，就意味著可以通過(guò)談判協(xié)商的路徑獲得最終的理想補(bǔ)償。這個(gè)談判協(xié)商的時(shí)機(jī)顯得尤為重要。時(shí)間過(guò)早，容易暴露己方底線，不利于最終拿到合理補(bǔ)償；時(shí)間過(guò)晚，房屋已經(jīng)拆掉了，就會(huì)陷于被動(dòng)。而如果認(rèn)為騰退拆遷方追著談，就要吊足了對(duì)方，一味避而不談，則有可能會(huì)喪失最佳時(shí)機(jī)，適得其反。因此，要密切結(jié)合法律程序和項(xiàng)目的推進(jìn)程度來(lái)確定一個(gè)最佳時(shí)機(jī)，選準(zhǔn)時(shí)機(jī)，則事半功倍。

策略之二——進(jìn)退有度，左右有局

有些當(dāng)事人在談判過(guò)程中經(jīng)常猶豫不決，患得患失。這種心理的背后實(shí)際上是觀望太多，忽左忽右，導(dǎo)致失去了底線。而有些當(dāng)事人則認(rèn)為房子在自己手中，自己說(shuō)了算，試圖開(kāi)出大價(jià)碼，只要拆遷騰退方不同意，就死守死扛，不降一分。這種心理更是要不得，房子是談判的籌碼，但是強(qiáng)拆的手段也很多，且不說(shuō)強(qiáng)拆是否合法，如果這個(gè)大價(jià)碼一下“嚇到”了對(duì)方，那么，很有可能會(huì)成為對(duì)方殺雞儆猴的對(duì)象，房子被強(qiáng)拆了，解決時(shí)間就不好說(shuō)了。因此，無(wú)論是出于補(bǔ)償安置訴求的合情合理，還是拆遷談判上的技能技巧，都要做到心中有數(shù)，不盲目攀比。談判時(shí)進(jìn)退有度，左右有局，當(dāng)機(jī)立斷，方能既拿到理想的補(bǔ)償安置，又獲得心理上的滿(mǎn)足釋然。