導(dǎo)讀：根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地房屋是否可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易一直沒(méi)有明確的法律規(guī)定。當(dāng)農(nóng)村宅基地房屋交易后遇上征地拆遷的情況，賣方就會(huì)選擇以該房屋買賣合同無(wú)效為由將買方訴至人民法院，買方就很難獲得征收補(bǔ)償權(quán)益了……本文，來(lái)看在明律師周濤代理的一起宅基地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓糾紛。

【基本案情：出賣宅基地的合同有效嗎？】

2017年5月，在明所的周濤律師團(tuán)隊(duì)代理了這樣一起案件（委托人是王某），主要案情是：張某、江某（系夫妻關(guān)系）是北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村村民，在奶西村44號(hào)位置擁有一處宅基地上房屋。1995年7月13日，江某將該房屋出賣給佟某（不是該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）。1999年佟某又將該房屋轉(zhuǎn)賣給王某，王某也不是該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。因該宅基地上房屋處于拆遷范圍，2016年3月張某、江某將佟某、王某起訴至北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)江某與佟某1995年簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，確認(rèn)佟某與王某1999年簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，且要求王某將該處宅基地上房屋及院落騰退后交給張某、江某。

委托人王某自然不同意兩原告的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為兩原告不是王某與佟某簽訂房屋買賣合同的相對(duì)人，不具備起訴的主體資格。且原告在1995年第一次轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，已經(jīng)將戶口從奶西村轉(zhuǎn)出，自1995年開始已不屬于奶西村村民，其與佟某之間的房屋買賣行為與其沒(méi)有利害關(guān)系。佟某書面辯稱，1999年，其將涉案房屋轉(zhuǎn)賣給王某是經(jīng)過(guò)雙方同意，村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)簽字，村委會(huì)蓋章的。一審法院于2017年12月25日作出（2016）京0105民初15105號(hào)民事判決：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。農(nóng)村房屋的買賣涉及相應(yīng)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能取得或者變相取得該村宅基地使用權(quán)。根據(jù)查明的事實(shí)，佟某自江某處購(gòu)買440號(hào)院落及房屋時(shí)不具有奶西村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，之后也從未取得這一身份，因此佟某不具備取得涉案房屋相應(yīng)宅基地使用權(quán)的主體資格，亦不能通過(guò)交易方式取得涉案宅基地上房屋的所有權(quán)。所以，江某與佟某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。佟某與王某的房屋買賣合同與本案不屬同一法律關(guān)系，二原告要求確認(rèn)該份合同無(wú)效，本院在本案中不宜一并處理，二原告可以另行起訴。在王某與佟某合同被確認(rèn)無(wú)效之前，王某占有440號(hào)院及房屋系有權(quán)占有，二原告無(wú)權(quán)要求王某返還。綜上，法院判決確認(rèn)原告江某與被告佟某就位于北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村440號(hào)房屋簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

委托人王某不服該判決，在在明律師的幫助下向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出的前述民事判決。2018年3月16日，周濤、陳晨二位律師與上訴人王某一起前往北京市第三中級(jí)人民法院參加庭詢談話。很快，我們收到了北京市第三中級(jí)人民法院作出的（2018）京03民終3011號(hào)民事判決：駁回上訴、維持原判。王某依然不服，2018年4月26日，在律師的幫助下向北京市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?018年6月14日，代理律師前往北京市高級(jí)人民法院參加談話，再審判決也會(huì)很快出來(lái)。

【法律分析：1995年的宅基地上房屋買賣協(xié)議真的無(wú)效嗎？】

上述案件涉及農(nóng)村宅基地上房屋買賣行為的效力問(wèn)題。目前我國(guó)并沒(méi)有哪一部法律、行政法規(guī)、司法解釋明確規(guī)定農(nóng)村宅基地上房屋買賣一律無(wú)效。依據(jù)《村民委員會(huì)組織法》之規(guī)定，村民委員會(huì)有權(quán)管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)。本案中江某、張某與佟某1995年簽訂的房屋買賣協(xié)議經(jīng)村委會(huì)蓋章、村領(lǐng)導(dǎo)簽字，即取得了村委會(huì)的許可，該房屋買賣合同是符合法律規(guī)定的。根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》之規(guī)定，依法確定非本農(nóng)民集體成員合法取得的宅基地使用權(quán)。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過(guò)批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。因此非本村集體成員通過(guò)合法購(gòu)買取得的宅基地使用權(quán)是受法律保護(hù)的。對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治和誠(chéng)實(shí)信用。本案中江某、張某在1995年與佟某出于平等、自愿原則簽訂了買賣協(xié)議，將房屋轉(zhuǎn)讓，后來(lái)佟某與王某于1999年的轉(zhuǎn)讓行為也是出于平等、自愿，現(xiàn)江某、張某在房屋已經(jīng)出讓20多年后先后三次因?yàn)椴疬w主張協(xié)議無(wú)效，為牟取拆遷利益，違背誠(chéng)實(shí)信用原則。且江某、張某在其他村集體早已獲得宅基地和房屋，其惡意主張協(xié)議無(wú)效，不應(yīng)當(dāng)被支持。一審、二審法院根據(jù)其主張判決確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基，使違反誠(chéng)實(shí)信用的賣房者獲益，而遵守誠(chéng)實(shí)信用的買房者蒙受損失。

近期，最高人民法院在北京召開第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議。其中會(huì)議關(guān)于農(nóng)村宅基地買賣案件問(wèn)題，形成以下意見(jiàn)：

一、在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，買受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定。因此，宅基地上房屋買賣合同是否有效，一定要看涉案房屋位于試點(diǎn)地區(qū)還是非試點(diǎn)地區(qū)。

二、在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的民事糾紛案件中，當(dāng)事人主張利潤(rùn)分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國(guó)有土地的，所涉及的相關(guān)合同應(yīng)按無(wú)效處理。

根據(jù)上述案例及近期最高院會(huì)議意見(jiàn)可知，農(nóng)村宅基地上房屋買賣的效力問(wèn)題應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析。但可以明確的一點(diǎn)是，簡(jiǎn)單粗暴的將此類合同一律認(rèn)定為無(wú)效，是與農(nóng)村集體土地制度改革背道而馳的落后做法，且與平等、誠(chéng)實(shí)信用等更大的法律原則精神不相符合。隨著農(nóng)村集體土地制度改革的不斷深入，此類矛盾糾紛無(wú)疑還將層出不窮。在明律師也將持續(xù)關(guān)注這一類型的案件，為維護(hù)被征收人的補(bǔ)償權(quán)益作出努力。