農(nóng)村宅基地及房屋的確權(quán)登記一直以來都是讓農(nóng)民頭疼的老大難問題。盡管國家層面早在10多年前就通過當時的國土資源部頻繁下發(fā)文件督促開展此項工作，然而至今仍有一些地區(qū)因歷史欠賬過多等原因未能完成房地一體的確權(quán)登記頒證，致使眾多農(nóng)村房屋的權(quán)屬、合法性仍處于懸而未決的狀態(tài)。

?2023年7月，自然資源部發(fā)布最新的《關(guān)于持續(xù)推進農(nóng)村房地一體宅基地確權(quán)登記頒證工作的通知》，對下一階段的宅基地確權(quán)登記工作“增速提質(zhì)”作出了部署，明確了不予確權(quán)登記的幾種情形，這無疑是農(nóng)民朋友們的政策福音。

【要點一：以下3種宅基地上房屋不予確權(quán)登記】?

我們先來看哪些房屋是絕對不允許給予確權(quán)登記的?！锻ㄖ分兄赋觯瑢`反國土空間規(guī)劃管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，嚴禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地或違法建設合法化。

據(jù)此，政策明確不予確權(quán)登記的房屋主要是3類：?

一是違反國土空間規(guī)劃管控要求建房，即我們通常所說的違法占地或者違法建設。這里需要說明的是，凡是亂占耕地建房等違法占地情形，必然會同時違反國土空間規(guī)劃，另有一種情形是房屋建在集體建設用地上，但卻只違反了鄉(xiāng)村莊規(guī)劃。這兩種情形，依法都應當被判定成違建。?

違建當然無法通過確權(quán)登記使自身合法化，而是只能依法調(diào)查取證后給予責令改正、限期拆除、罰款等處罰。對于改正后尚存的合法房屋，是可以依法進行確權(quán)登記的。?

若農(nóng)戶的房屋被鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道認定成違建，農(nóng)戶要及時在律師的指導下針對處罰決定提起程序，將其撤銷。否則一旦被定性，確權(quán)登記發(fā)證就徹底與自己的房屋無緣了。?

二是城鎮(zhèn)居民非法購買的宅基地及房屋。根據(jù)《土地管理法》所確立的原則，農(nóng)村宅基地僅允許由村集體分配給本集體經(jīng)濟組織成員建房使用，具有明確的福利性和保障性，也與“成員資格”這一身份屬性密切相關(guān)。?

而城鎮(zhèn)戶籍居民則根本不具備“成員資格”，無論其出多少錢，和農(nóng)戶談得怎樣好，都只能依法租賃宅基地上房屋從事鄉(xiāng)村文旅、民宿等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不得將租賃變?yōu)橘I賣。?

僅憑雙方簽訂的買賣合同，是無法辦理宅基地上房屋的過戶登記的。一旦遇到征收拆遷、騰退改造等項目，買賣雙方的權(quán)益都將面臨一定的風險，而這種風險雖可提前預見，卻難以通過確權(quán)登記消除。

對于城鎮(zhèn)戶籍居民而言，購買宅基地上房屋務必三思而后行。?

三是所謂“小產(chǎn)權(quán)房”。一般所說的“小產(chǎn)權(quán)房”是指由村集體在集體土地上建造的“安置房小區(qū)”，其既未依法在國有建設用地上建造，也不符合集體經(jīng)營性建設用地的使用條件，屬于違建的一種。?

盡管坊間一直有聲音要為存量的“小產(chǎn)權(quán)房”解套，但直至目前，尚未有小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)確權(quán)登記頒證“轉(zhuǎn)正”的消息傳出。便宜或許是其存在的原因，但伴隨左右的法律風險也不容忽視。

?這里需要強調(diào)的是，除上述3大類房屋外，其他情形下的農(nóng)村房屋原則上都是有望完成確權(quán)登記頒證的。?

并不是說只有權(quán)屬來源毫無瑕疵的房屋才能登記，稍微有一點兒毛病、歷史遺留原因的就登記不了，這是對政策的很大誤解。確權(quán)登記工作本身，就是對歷史遺留問題的一波化解。

【要點二：確權(quán)登記各項服務需嚴格“落地見效”】?

相較于以往，這份《通知》的一大亮點體現(xiàn)在通過條款的設置突出確權(quán)登記工作需“落地見效”而不是“光說不練”的政策要求。?

譬如我們可以從以下3點表述中一探究竟：?

1. 宅基地及房屋的調(diào)查登記工作需嚴格落實。?

各地要在已有工作基礎上，以行政村為基本單位，統(tǒng)一組織開展地籍調(diào)查，查清宅基地及房屋的坐落、界址、面積、權(quán)屬等。?

僅完成宅基地調(diào)查的，補充開展房屋調(diào)查；宅基地和房屋均未調(diào)查的，開展房地一體地籍調(diào)查；已完成房地一體地籍調(diào)查未登記的，核實已有成果，做好完善更新。?

2. 宅基地及房屋的確權(quán)登記頒證工作需有序推進。?

對權(quán)屬合法、登記要件齊全的宅基地及房屋均未登記的——盡快辦理房地一體確權(quán)登記頒證；宅基地已登記、房屋未登記的——根據(jù)群眾需求及時辦理房地一體登記，換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書；

已登記的宅基地及房屋自然狀況和權(quán)利狀況發(fā)生變化的——依法辦理相關(guān)登記。?

也就是說，宅基地的地籍調(diào)查和確權(quán)登記將成為一個常態(tài)化的、動態(tài)開展的工作，沒有的要補上，有了的要保證及時更新。老的“集體土地建設用地使用證”“土地調(diào)查表”需及時更新為房地一體的不動產(chǎn)權(quán)登記證。?

3. 要加強宅基地確權(quán)登記工作中的服務意識。?

《通知》中明確規(guī)定了以下幾方面的便民服務舉措：?

（1）要采取向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村延伸登記服務，以及網(wǎng)絡視頻確認、特殊困難群體上門服務等方式，方便群眾辦事；?

（2）由農(nóng)村基層組織統(tǒng)一組織群眾申請，做到登記業(yè)務批量辦理；?

（3）落實相關(guān)費用減免政策，除收取不動產(chǎn)權(quán)屬證書工本費外，不得違規(guī)向群眾收取登記費等，確保不增加群眾負擔；?

（4）要及時將證書發(fā)放到群眾手中，建立領證臺賬，留存領證簽字表、郵寄憑單等。?

以往的大量咨詢中反映出農(nóng)村仍存在“辦證登記難”的現(xiàn)象，村委會、村集體直至鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道缺乏服務意識，農(nóng)民往往要“求”人辦證，甚至久拖不決。顯然，《通知》的上述規(guī)定有意向這種不良風氣“亮劍”，對農(nóng)民而言是重大利好。

在明律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，宅基地上房屋的確權(quán)登記發(fā)證工作往往是“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”，真落實到自己家頭上就會困難重重。這里面牽涉到房屋本身的合法性，以及村集體、村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道乃至于縣級自然資源/農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門等的工作方式和意識等問題，一個看似簡單的確權(quán)登記卻可能極具復雜性。?

若大家在申請確權(quán)登記中遇到阻力，一定不可輕易放棄、擱置，而是要及時咨詢專業(yè)律師，在律師的指導下找準阻力的來源，通過發(fā)送律師函、撥打12345、書面申請鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道監(jiān)督等途徑推動程序的啟動，爭取實現(xiàn)自家房屋權(quán)屬的穩(wěn)妥登記。只要大紅本拿到手，咱還有什么可焦慮、擔心的呢？