導(dǎo)讀：農(nóng)村這4類房屋將被拆除：1、耕地等農(nóng)用地上建造的住宅、經(jīng)營用房。2、未經(jīng)審批私自加層建造的房屋。3、未經(jīng)審批私自建造的超出宅基地證載范圍的建筑。4、與自家宅基地不相連的分離存在的其他居住用房及私搭亂建。

后背房與一體房這兩種說法都是農(nóng)村村民根據(jù)其自建房的特點(diǎn)所創(chuàng)設(shè)出來的約定俗成的概念。

所謂“后背房”或者“小背房”，顧名思義，就是“背”在農(nóng)村宅基地上正房背面，以正房的一面墻體為依托的自建房。無疑，這種建房方法能夠有效擴(kuò)大宅基地上房屋的使用面積，解決廚房、廁所、儲(chǔ)物間甚至小賣部等經(jīng)營場(chǎng)所的用房需要，還有冬暖夏涼等許多優(yōu)點(diǎn)。

而“一體房”則比“后背房”更為高級(jí)，系直接通過加高正房大梁后延伸自建的房屋。即面積擴(kuò)大部分與原宅基地上的正房完全連為一體共用一根大梁。

實(shí)踐中，許多“后背房”都建于二三十年前，村民長期居住使用甚至從事經(jīng)營均無人管理、處罰。如今，一些地方卻開始依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃條例的規(guī)定來對(duì)其進(jìn)行整治，主要措施就是將其一律拆除。

法律分析：“歷史遺留原因”究竟能追溯到什么時(shí)候？

在違建認(rèn)定與處置領(lǐng)域，我們經(jīng)常講“歷史遺留原因”。即有些房屋建造之時(shí)并不違反當(dāng)時(shí)的法律和政策規(guī)定，且確系滿足了村民生產(chǎn)生活的實(shí)際需要。

而《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)于2008年，按照“法不溯及既往”的原則不能調(diào)整其施行以前的建房行為。

那么，對(duì)于建造年限在20—30年的這批農(nóng)村房屋，認(rèn)定其為違建的依據(jù)又是否存在呢？

《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》

第5條

在村鎮(zhèn)內(nèi)，個(gè)人建房和社隊(duì)企業(yè)、事業(yè)單位建設(shè)用地，都應(yīng)按照本條例的規(guī)定，辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)的手續(xù)。任何機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人不準(zhǔn)擅自占地建房、進(jìn)行建設(shè)或越權(quán)批準(zhǔn)占用土地。

據(jù)此，1982年的這一《條例》的出臺(tái)可以被理解農(nóng)村建房“歷史遺留原因”的分水嶺。

82年以前建造的，即使無證、未經(jīng)審批也是合法的；82年以后建造的且無證，嚴(yán)格意義上說確系違法建筑。（這是地方政府目前對(duì)這一問題的掌控標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)大家務(wù)必客觀理性面對(duì)）

《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）第六部分在規(guī)定“分階段依法處理宅基地超面積問題”時(shí)就按照1982年“劃線”對(duì)歷史遺留原因?qū)е碌某济娣e問題提供了面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說，“歷史遺留原因”這一理由不能被無限度的“擴(kuò)大解釋”，在有法規(guī)可依的情況下認(rèn)為“法不責(zé)眾”“沒人管就建”“別人建我也建”而自建的房屋一旦違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃，擠占了所在村的公共空間，就很有可能被作為違建拆除并不予任何補(bǔ)償。

根據(jù)一些地方所反饋上來的拆違政策導(dǎo)向，拆遷律師在此提示，以下4類房屋的建造、使用者，你的房屋將隨時(shí)可能收到責(zé)令限期拆除的通知：

1、耕地等農(nóng)用地上建造的住宅、經(jīng)營用房。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，建造住宅只能利用自家擁有宅基地使用權(quán)的宅基地，經(jīng)營性用房則要使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地，此即所謂“土地用途管制”原則。

在耕地上建住宅、經(jīng)營用房無疑違反了上述原則規(guī)定，將隨時(shí)可能面臨遭限期拆除的法律風(fēng)險(xiǎn)。

需要指出的是：一些地方在認(rèn)定“大棚房”的過程中出現(xiàn)了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊、泛化的現(xiàn)象，甚至將本就不是“大棚房”的房屋以拆除大棚房的名義實(shí)施拆除，這無疑是存在依法維權(quán)的必要的。

另有一些地方存在羅織“名詞”拆除農(nóng)村房屋的做法，譬如未經(jīng)任何專業(yè)鑒定就以“整治老舊農(nóng)業(yè)設(shè)施”的理由拆除農(nóng)民在其承包地上建造的農(nóng)用設(shè)施建筑，這也是明顯缺乏法律依據(jù)的。

2、未經(jīng)審批私自加層建造的房屋。

建筑物的層高一般是有統(tǒng)一的要求的，不可能允許建造者自由加高。

一些地方長期存在的自行搭建彩鋼、泡沫板結(jié)構(gòu)三樓、四樓的行為既違反農(nóng)村建房審批規(guī)定，又可能存在重大消防、用電等安全隱患，這路后期加蓋的部分通常又不屬于前述“歷史遺留原因”的范疇，被限期拆除的法律風(fēng)險(xiǎn)極大。

3、未經(jīng)審批私自建造的超出宅基地證載范圍的建筑，如前述“后背房”“一體房”等。

這路建筑主要危害在于占用了村莊規(guī)劃中的公益設(shè)施用地，可能影響村莊的道路通行、消防應(yīng)急救援通道和養(yǎng)老、醫(yī)療、幼兒園等公益設(shè)施的建造。

根據(jù)最新的政策措施，這類建筑將會(huì)被限期拆除且不予補(bǔ)償，其相關(guān)居住、使用功能只能通過村民自行在宅基地范圍內(nèi)新建解決，而小賣部等經(jīng)營類用途則需要統(tǒng)一轉(zhuǎn)移至村莊內(nèi)的商業(yè)用地區(qū)域內(nèi)。

4、與自家宅基地不相連的分離存在的其他居住用房及私搭亂建。

根據(jù)“一戶一宅”的法定原則，一戶村民只能依法享有一處宅基地。

實(shí)踐中，一些村民經(jīng)村長“點(diǎn)頭同意”或提交了一份建房用地申請(qǐng)表后就直接圈占了自家宅基地以外的其他集體建設(shè)用地。其后期建造的房屋所占用的土地根本就不是宅基地，很多都是從村里“租”來的，還要定期交租金。

無疑，這種情況下的房屋屬于典型的“非宅”，在僅有一份申請(qǐng)表的情況下是典型的無證建筑，其被限期拆除的可能性同樣較大。而更令個(gè)別村民“不占理”的是，其自家宅基地的面積有的多達(dá)400至600平方米，而實(shí)際用于建房的面積不足一半。

本來能夠在自家范圍內(nèi)解決的需求非要去額外占地，僅從“合理性”角度出發(fā)也很難自圓其說。

拆遷律師需要特別強(qiáng)調(diào)的是：違建認(rèn)定與處置必須遵循“個(gè)案分析”的原則，不能簡(jiǎn)單地通過政策文件所劃下的杠杠“一刀切”。30多年間農(nóng)村的建房用地管理使用較為松散，如今“矯枉”也需要充分考慮行政行為的合理性與“比例原則”，在查處違建的同時(shí)切實(shí)解決老百姓最關(guān)心最現(xiàn)實(shí)的居住、使用困難。

譬如一些當(dāng)事人向我們反映，自家的房屋是震后集中興建的安置房，建造之時(shí)出于現(xiàn)實(shí)需要而“未批先建”，結(jié)果如今面臨征收拆遷就來了個(gè)“不予補(bǔ)償”，這無疑是不公平不合理的。

再比如有些人家的自建房系部分面積超占，在此種情況下行政機(jī)關(guān)就不宜擴(kuò)大執(zhí)法面積將其合法的部分拆除。

即使要一體拆除后另行翻建，也需要依法給予農(nóng)民一定的補(bǔ)償?！安糠诌`建，全部拆除”的做法是典型的行政違法行為。

再比如有些人家蓋“后背房”系由于其宅基地上房屋年久失修甚至仍是土坯房所致，那么在相關(guān)改造項(xiàng)目中集中解決這部分群眾的住房安全問題便應(yīng)與拆違建同步開展，而不能只管拆不管蓋。

相關(guān)的扶持、補(bǔ)貼政策能否及時(shí)跟進(jìn)到位，也是考驗(yàn)地方政府行政能力的重要方面。

總之，若廣大農(nóng)村村民認(rèn)為地方鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處對(duì)自己的房屋認(rèn)定不合理、不公平，可及時(shí)咨詢專業(yè)律師的意見，通過及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)辦證件、改正違反規(guī)劃情形、起訴責(zé)令限期拆除決定等途徑依法維權(quán)，捍衛(wèi)自己的正當(dāng)居住使用權(quán)利。

通過以上內(nèi)容，相信大家已經(jīng)對(duì)住了30多年的“后背房”竟是違建問題有了一定的了解，建議大家可以多多了解一些這方面相關(guān)的法律知識(shí)，才能在遇到拆遷不公平時(shí)可以運(yùn)用法律的武器來保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果本文內(nèi)容還沒有解決您遇到的問題，可以電話或者留言咨詢專業(yè)的拆遷律師。