相信很多被拆遷人在拆遷過(guò)程中都會(huì)遇到這樣的事：“明明自己的房屋面積很大，但拆遷評(píng)估報(bào)告中的補(bǔ)償價(jià)格卻低于周邊同類(lèi)房屋價(jià)值。別人都是越拆越富，而自己怎么越拆越窮呢？面對(duì)不合理的補(bǔ)償價(jià)格，即使被拆遷人嘗試與征收方協(xié)商房屋征收補(bǔ)償事宜，通常也得不到理想的結(jié)果。

這里拆遷律師提醒您：您的拆遷報(bào)告可能出現(xiàn)了問(wèn)題。

拆遷評(píng)估結(jié)果對(duì)于每一個(gè)被征收人在征地拆遷中，都起著至關(guān)重要的作用。

那么評(píng)估報(bào)告都要走哪些程序規(guī)定，怎么才能爭(zhēng)取到更高的補(bǔ)償呢？

1、要選擇一個(gè)公平合適的評(píng)估機(jī)構(gòu)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十條

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

如果征收方不讓被拆遷人選擇房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，或是沒(méi)有公示備選房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息，或是指定了房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，這些行為就是違法的，被拆遷人可以通過(guò)法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序存在諸多問(wèn)題

但在實(shí)踐中，有些地方的評(píng)估師純粹是濫竽充數(shù)，評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)很多錯(cuò)誤。

按照法律規(guī)定，對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估評(píng)估師必須要到被評(píng)估的房屋實(shí)地進(jìn)行勘察測(cè)量，并進(jìn)行拍照錄像。但很多被拆遷人向律師反映，說(shuō)評(píng)估人員根本就沒(méi)有來(lái)實(shí)地勘察測(cè)量，或者來(lái)了也僅是簡(jiǎn)單的看一下就走了，隨后沒(méi)過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間評(píng)估報(bào)告就出來(lái)了。

還有的拆遷戶(hù)收到的評(píng)估報(bào)告就是一個(gè)統(tǒng)計(jì)表，一份包含完整法定內(nèi)容的評(píng)估報(bào)告一個(gè)統(tǒng)計(jì)表怎么能夠涵蓋了呢？甚至評(píng)估報(bào)告上都沒(méi)有評(píng)估師的簽字，這樣的評(píng)估報(bào)告怎么可能能準(zhǔn)確的評(píng)估出房屋價(jià)格呢？

3、房屋評(píng)估方法有誤，導(dǎo)致房屋價(jià)值被嚴(yán)重低估

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第十三條

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

（1）市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法，因?yàn)樵u(píng)估過(guò)程中的資料直接來(lái)源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為評(píng)估。

（2）收益法

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

（3）成本法

成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

（5）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

4、房屋拆遷評(píng)估價(jià)值低于實(shí)際價(jià)值時(shí)，如何救濟(jì)？

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第二十條

被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

第二十一條

原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

第二十二條

被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

第二十五條

評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

最后拆遷律師叮囑您：征收拆遷補(bǔ)償并不是由拆遷評(píng)估公司說(shuō)的算，如果遇到了評(píng)估不合理的事情，不能吃了這個(gè)虧，要用法律的手段來(lái)維護(hù)自己的切身利益。

這里拆遷律師建議被拆遷人：在遇到評(píng)估糾紛時(shí)，因其評(píng)估過(guò)程、法律法規(guī)等問(wèn)題過(guò)于復(fù)雜，應(yīng)盡快咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)征收拆遷律師，以免權(quán)利受損。