當(dāng)下在農(nóng)村宅基地使用政策上有兩個(gè)問題大家比較關(guān)注，有的甚至還有些抵觸情緒：一是規(guī)定戶籍遷出人員，在農(nóng)村有房的前提下可以繼續(xù)使用宅基地，但不得進(jìn)行原址翻建、改擴(kuò)建，一旦房屋滅失后將被迫交回宅基地；二是很多農(nóng)村地區(qū)由于沒有宅基地指標(biāo)而無地可批，造成很多符合分戶批宅條件急需建房的村民長期“有戶無宅”得不到宅基地使用，一些地方甚至還出現(xiàn)了多年都沒有批復(fù)過新宅基地使用的情況。

1、戶口遷出，失去宅基地使用資格，繼承農(nóng)房卻不能翻建。

根據(jù)我國相關(guān)政策規(guī)定農(nóng)村宅基地的使用權(quán)必須是具有所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份才能有資格享有的，宅基地使用權(quán)具有無償性和長期性。而外村集體組織成員和城鎮(zhèn)戶籍人員是沒有資格使用該村內(nèi)的宅基地的。

通過分配獲得宅基地使用的村民對(duì)自家宅基地并沒有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。也就是說宅基地并不屬于實(shí)際使用的村民，因此村民對(duì)自家使用的宅基地也沒有自主處分、處置（比如自由買賣、被繼承）等權(quán)利。

但是根據(jù)我國繼承法和民法典等精神，建造在宅基地上的農(nóng)房屬于私有財(cái)產(chǎn)，村民是擁有所有權(quán)的。因此村民可以將自己的房屋繼承、贈(zèng)予給本村集體以外的人員使用。

為了解決非本村集體成員沒有本村宅基地使用資格與非本村人員可以繼承本村的農(nóng)房這一房、地矛盾，我國規(guī)定有“地隨房走”的處置原則。也就是說不管何種身份的人在獲得農(nóng)村房屋的同時(shí)，也可以同時(shí)獲得房下宅基地使用的資格。

但宅基地使用資格不能離開房屋單獨(dú)使用，這就意味著一旦房屋滅失后，也將失去房下宅基地繼續(xù)使用的權(quán)利，房屋所有人并不能在滅失的宅基地上再進(jìn)行翻建和改擴(kuò)建房屋。

這一點(diǎn)也引起很多人的議論甚至抵觸，因?yàn)槔^承農(nóng)房的人大多是原房屋所有人的子女，他們大多也是村里出生村里長大的村里娃，對(duì)自己的農(nóng)村老家有著深厚的感情，甚至還長期與村集體有著穩(wěn)固的生產(chǎn)生活關(guān)系。只是由于他們上學(xué)、就業(yè)等原因?qū)艨谶w了出去，然而現(xiàn)行宅基地相關(guān)政策規(guī)定戶口遷出后便失去了村中宅基地使用資格，即便繼承農(nóng)房也不能對(duì)房屋翻建或改擴(kuò)建。這一規(guī)定不但傷害了年輕人對(duì)村集體的情感，也直接侵害了在村中宅基地使用等切身權(quán)益。

2、農(nóng)村宅基地指標(biāo)緊缺，多地多年未批復(fù)新宅。

隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和耕地保護(hù)政策的深入實(shí)施，我國農(nóng)村住宅用地也開始日趨緊張。尤其是這幾年，有些地方由于宅基地指標(biāo)不足，已經(jīng)多年沒有批復(fù)新申請(qǐng)的宅基地了。這對(duì)于新一代農(nóng)村年輕人是不公平的，他們達(dá)到分戶置宅條件，卻無法得到屬于村民應(yīng)得到的權(quán)益。

3、兩大宅基地改革法規(guī)即將出臺(tái)，宅基地使用政策有所轉(zhuǎn)向。

2022年年底，我國有關(guān)農(nóng)村宅基地管理的兩部法規(guī)草案相繼公布并向社會(huì)征求意見，分別是《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法（草案）》和《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》。

根據(jù)兩部法規(guī)的內(nèi)容，宅基地使用政策有所轉(zhuǎn)向，戶口遷出禁止建房以及人多宅少的“有戶無宅”情況有望得到改變甚至解決：

（1）《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法（草案）》有望解決戶口遷出禁止建房的問題

《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法（草案）》

第十九條

明確了不喪失農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的情形：

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因務(wù)工、經(jīng)商、服役、服刑、就學(xué)等暫時(shí)離開集體經(jīng)濟(jì)組織的，不因此喪失成員身份。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織婦女成員不因喪偶、離婚而喪失集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。

這也意味著因上學(xué)、就業(yè)等原因暫時(shí)離開村集體的，由于繼續(xù)與村集體經(jīng)濟(jì)組織保持穩(wěn)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，依舊依靠村集體生產(chǎn)生活為生產(chǎn)關(guān)系的這群年輕人在戶籍問題上，將重新賦予他們村集體成員的身份。這也就認(rèn)可了他們可以繼續(xù)作為村民享受各項(xiàng)村集體福利的權(quán)利，這當(dāng)然包括宅基地使用權(quán)。

而宅基地使用權(quán)的確認(rèn)也標(biāo)志著他們獲得農(nóng)房后可以繼續(xù)在原址上翻建和改擴(kuò)建，能夠完整、更好地繼承農(nóng)村資產(chǎn)。

（2）《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法》明確規(guī)定要全力確保村民住宅用地需求

《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》

第十一條

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以探索多種方式，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

第十二條

縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依照職責(zé)組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地需求調(diào)查，向縣級(jí)人民政府提出新增農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地需求，并報(bào)送上級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門。

縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依照職責(zé)協(xié)調(diào)落實(shí)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地指標(biāo)，保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地需求。

由此可見，政策將從用地和制度上保障村民住宅用地需求，我想具體的保障措施將會(huì)在該法規(guī)正式出臺(tái)實(shí)施后，由各地再根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況做出具體安排和規(guī)定。

除此之外，國家也將通過規(guī)范宅基地使用具體措施，比如嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”使用政策和宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)非法一戶多宅和超面積使用宅基地來確保宅基地的公平、高效利用。

另外國家還鼓勵(lì)村民有償退出長期閑置宅基地，鼓勵(lì)閑置宅基地的在集體內(nèi)部合理流轉(zhuǎn)和租賃，這都是確保宅基地需求的保障措施。

隨著征求意見期的截止，兩法規(guī)也將很快公布實(shí)施，隨著政策的轉(zhuǎn)向，農(nóng)村戶籍遷出無法建房和人多宅少的“有戶無宅”問題都將得到妥善解決。