1、亂占耕地建房

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第三十七條

非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。

拆遷律師提示：違法占用耕地建房將改變土地性質(zhì)，且一旦破壞了耕地土壤，將難以恢復(fù)原狀，所以國(guó)家明令禁止違法使用耕地建房。

但耕地上不是一概不能建設(shè)房屋，農(nóng)村居民需要清楚及明確的是，占用耕地建房有前提且需依法辦理相關(guān)的手續(xù)，即經(jīng)過(guò)正常審批，且建房符合用地規(guī)劃，并取得相應(yīng)的建設(shè)用地許可證、規(guī)劃許可證、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批等手續(xù)后，方可在耕地上建設(shè)房屋。

未經(jīng)審批，擅自占用耕地建造房屋的行為違法，可能會(huì)被當(dāng)?shù)赝恋匦姓芾聿块T(mén)查處并進(jìn)行處罰，故農(nóng)村居民建房需依法依規(guī)，在經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的土地上建造的房屋，才能依法申請(qǐng)確權(quán)登記。

此外，違法占用耕地建房將可能承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和不利后果，遇到征收時(shí)也可能無(wú)法獲取相應(yīng)的征收補(bǔ)償款。

2、違反生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)管控要求建房

生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)是指生態(tài)空間范圍內(nèi)具有特殊的生態(tài)功能，必須強(qiáng)制性嚴(yán)格保護(hù)的區(qū)域，是保障和維護(hù)生態(tài)環(huán)境的底線(xiàn)和生命線(xiàn)。也是指在自然生態(tài)服務(wù)功能、環(huán)境質(zhì)量安全、自然資源利用等方面，需要實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)的空間邊界與管理限值，以維護(hù)國(guó)家和區(qū)域生態(tài)安全及經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，保障人民群眾健康。

拆遷律師提示：近些年來(lái)，由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人地矛盾日益突出，各地都出現(xiàn)不少挑戰(zhàn)生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)破壞基本農(nóng)田或占用耕地建房、突破法律規(guī)定及審批標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施用地而建房的情況。

這些土地資源的不合法不合理的利用情況，不但威脅到了國(guó)家的糧食及生態(tài)安全，且在一定程度上更加激化了用地矛盾。

拆遷律師在此提醒，農(nóng)村居民建房不要抱有僥幸心理，認(rèn)為只要地方偏遠(yuǎn)，蓋了房子就是合法的。現(xiàn)實(shí)情況中，因?yàn)檫`反用地標(biāo)準(zhǔn)、違法使用土地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)在重要保護(hù)區(qū)域或禁止區(qū)域內(nèi)建設(shè)的房屋有極大可能被認(rèn)定為是違法建筑，從而導(dǎo)致在征收過(guò)程中該房屋的全部或部分建筑將無(wú)法得到征收補(bǔ)償。

3、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）規(guī)定，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

拆遷律師提示：農(nóng)村宅基地是具有農(nóng)村居民此種特殊身份的人才能享有的土地權(quán)益，該權(quán)益是城鎮(zhèn)居民所不享有的，國(guó)家法律規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地建房，是為了保障農(nóng)村居民的合法權(quán)益。

此外，更是為了保護(hù)農(nóng)村土地資源的合理使用。若城鎮(zhèn)居民想要在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地建房，需要先辦理相關(guān)手續(xù)享有村民身份及村民資格，成為該村村民后向村委會(huì)及有權(quán)機(jī)關(guān)申請(qǐng)批準(zhǔn)宅基地建房；或者可通過(guò)向有權(quán)機(jī)關(guān)提交用地申請(qǐng)并經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批同意后再使用宅基地建設(shè)房屋。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不可在非本村集體成員之間進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)幢阗I(mǎi)賣(mài)方雙簽署了相應(yīng)的合同，該合同一般也會(huì)因違反法律規(guī)定而被法院認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，法院可能判決買(mǎi)賣(mài)雙方按照自身過(guò)錯(cuò)比例對(duì)現(xiàn)有的損失進(jìn)行擔(dān)責(zé)。

此外，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人非法購(gòu)買(mǎi)宅基地建房，其占有的宅基地及地上建筑物是無(wú)法通過(guò)登記等形式合法化的。如此一來(lái)，當(dāng)事人的權(quán)利得不到登記確認(rèn)，其權(quán)利也無(wú)法得到相應(yīng)的保護(hù)。

具體到征收程序中，雖然當(dāng)事人是其所購(gòu)買(mǎi)的宅基地上房屋的實(shí)際出資人或建造人，但由于其非該村村民，故征收方極有可能以其不具有村民資格而拒絕對(duì)其進(jìn)行合理補(bǔ)償，或者將其已建造好的房屋認(rèn)定為是違法建筑而直接拆除來(lái)避免補(bǔ)償。此外，由于該當(dāng)事人不具有村民資格，故其與相關(guān)征收方簽署的補(bǔ)償協(xié)議也可能會(huì)因主體不適格而被認(rèn)定為無(wú)效。

法律實(shí)踐中，對(duì)于前述情況下征收補(bǔ)償款的分配，法官可能會(huì)綜合衡量買(mǎi)賣(mài)雙方的利益及損失，來(lái)處理案涉房屋合同價(jià)款的返還與補(bǔ)償問(wèn)題。

綜上，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地建房的風(fēng)險(xiǎn)極大，當(dāng)事人應(yīng)依法通過(guò)正規(guī)途徑來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋，從而滿(mǎn)足自身的居住需求或其他使用目的，方能避免遭受相應(yīng)的損失。

4、小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的，未依法定流程繳納土地出讓金，且無(wú)法辦理由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋統(tǒng)稱(chēng)。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證通常由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，但小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房合同不會(huì)在房管局備案，更無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，故小產(chǎn)權(quán)房屋無(wú)法受到相應(yīng)的法律保護(hù)。

此外，因小產(chǎn)權(quán)房安全隱患較大、容易發(fā)生糾紛及擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定等相關(guān)問(wèn)題而屢次被國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定及政策文件明令禁止。

拆遷律師提示：不少當(dāng)事人圖便宜或輕信他人傳言認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房遲早能轉(zhuǎn)正，成為大產(chǎn)權(quán)房。但現(xiàn)實(shí)情況是，國(guó)家正在加大力度整治小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)，并明確了態(tài)度要糾正目前存在的小產(chǎn)權(quán)房破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及秩序的相關(guān)違法行為。

根據(jù)法律實(shí)踐，在本集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的合同一般可以認(rèn)為是有效的，或雖然集體經(jīng)濟(jì)組織成員將房屋出賣(mài)給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但出賣(mài)行為取得了有關(guān)部門(mén)或組織的批準(zhǔn)，則買(mǎi)賣(mài)合同一般也會(huì)被認(rèn)定為是有效的。

除此之外，本集體與其他集體組織成員之間、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的合同一般會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)為無(wú)效后，法院一般會(huì)綜合考慮買(mǎi)賣(mài)雙方的過(guò)錯(cuò)程度及因此產(chǎn)生的收益或損失，并平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的返還及補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行處理。

具體到征收過(guò)程中，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房在集體組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)、或在外部流轉(zhuǎn)但購(gòu)房人已獲得有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，則購(gòu)房人在該小產(chǎn)權(quán)房屋拆遷時(shí)可獲得征收補(bǔ)償款。

若該小產(chǎn)權(quán)房屬于未經(jīng)批準(zhǔn)且向村集體經(jīng)濟(jì)組織外的購(gòu)房人出售的情況，則相關(guān)拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益只能由該集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有，購(gòu)房人只能要求返還購(gòu)房款或要求出賣(mài)人就購(gòu)房款的對(duì)價(jià)進(jìn)行合理的補(bǔ)償。

若該小產(chǎn)權(quán)房被有關(guān)部門(mén)認(rèn)定為違法建筑，且在無(wú)其他客觀(guān)歷史原因及有效證據(jù)的情況下，購(gòu)房人可能將面臨征收方不予補(bǔ)償或房屋被強(qiáng)制拆除的法律風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)較大、問(wèn)題較多，但不能認(rèn)為只要是小產(chǎn)權(quán)房就一概無(wú)法獲得征收補(bǔ)償，是否能夠獲得補(bǔ)償，還需結(jié)合國(guó)家法律規(guī)定及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策來(lái)判斷，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)人最好從源頭上避免風(fēng)險(xiǎn)，即只購(gòu)買(mǎi)符合法律規(guī)定的、產(chǎn)權(quán)清晰的大產(chǎn)權(quán)房。

此外，即便已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房也要盡快咨詢(xún)或委托專(zhuān)業(yè)律師對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行有效的處理，以此降低自身可能遭受的法律風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。