導讀：《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。

1、案例啟示

廣東省高級人民法院（2015）粵高法執(zhí)復字第82號執(zhí)行裁定書：申請執(zhí)行人陳XX與被執(zhí)行人唐X于2012年7月28日簽訂《房屋抵押合同》，約定將唐X名下的涉案房地產作為吳XX、吳XX向陳XX所貸款項的抵押，還約定抵押期間，未經陳XX同意，唐X擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房屋的，其行為無效。2012年7月31日，涉案房地產在廣州國土資源和房屋管理局辦理了抵押登記手續(xù)。

異議人郭XX向佛山中院提交了《房屋租賃合同》一份，擬證實其與唐X于2013年2月12日簽訂房屋租賃合同，約定從2013年2月13日開始郭XX租用唐X位于廣州市海珠區(qū)海聯(lián)路62-64號三樓的20套房屋，租賃期限為20年，還對租金、租金交納方式、違約責任等內容作了約定。于2015年1月12日作出（2013）佛中法執(zhí)字第375-2號公告，責令被執(zhí)行人唐X及涉案房地產的使用人在2015年1月31日前遷出，逾期不履行的，將依法強制執(zhí)行。

利害關系人郭XX不服上述公告，向佛山中院提出書面異議。請求：撤銷執(zhí)行“上述房地產使用人在2015年1月31日前遷出”這一命令。其主要理由是：2015年1月12日，佛山中院發(fā)出公告，認為被執(zhí)行人唐X未按生效法律文書規(guī)定的期限履行義務，為保護申請執(zhí)行人陳XX的合法權益，經陳XX申請，裁定陳XX接受拍賣的財產（被執(zhí)行人唐杰所有的20套房地產）以抵償唐X等人所欠的相應債務，并令唐X及上述房地產使用人在2015年1月31日前遷出，異議人認為佛山中院要求上述房地產使用人遷出不當，提出異議。異議人一直是涉案房地產的承租人，依法享有繼續(xù)租賃權。

2、法條展示

《最高人民法院關于抵押人未經抵押權人同意擅自出租抵押物，抵押權人能否通過訴訟程序請求解除租賃合同的答復》（2011）民二他字第18號山東省高級人民法院：你院《關于抵押人未經抵押權人同意又將抵押物出租，抵押權人能否通過訴訟程序請求解除租賃合同的請示報告》收悉。經研究，答復如下：

根據《<擔保法>司法解釋》規(guī)定的精神，抵押人未經抵押權人同意將抵押物出租的，原則上抵押權人不能通過另行提起訴訟的方式請求解除抵押人與第三人訂立的租賃合同，抵押權的實現(xiàn)應當在執(zhí)行程序中解決。對于在執(zhí)行程序中抵押人作為被執(zhí)行人擅自出租經法院查封抵押物的行為，最高人民法院執(zhí)行局已經另案答復你院。執(zhí)行法院有權以裁定形式直接予以處理。第三人依據租賃合同占有查封物的，人民法院可以在執(zhí)行程序中解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應當指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

3、案件啟示

（1）根據最高院司法解釋的規(guī)定，租賃合同當事人發(fā)生租賃合同糾紛的，可以另行主張權利。這里需要債權人明確的是，如何設計好整套債權方案，對于日后執(zhí)行處置抵押物是非常重要的。

（2）為了提高訴訟和執(zhí)行效率，出借人在訂立借款合同時有必要對租賃問題認真考慮設計。如果抵押物存在租賃的情況，有可能影響申請人的利益，例如法院采取拍賣等強制措施時遇到的租賃阻力、如何解除其租賃合同的效力，如何滌除租賃合同，如何先占租賃物，如何交接租賃物等等，這是出借人需要衡量的因素。

（3）如果遇到被執(zhí)行人出租租賃物和簽訂租賃合同來阻礙執(zhí)行的，又將如何處理。是否機械簡單地適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。