導(dǎo)讀：在廣州這座快速發(fā)展的城市中，低效建設(shè)用地的再開發(fā)已成為推動城市更新的重要議題。然而，政府與被征收人在補(bǔ)償問題上的分歧，往往成為項(xiàng)目推進(jìn)的絆腳石。本文旨在探討廣州市被征收人如何依據(jù)現(xiàn)行法律與地方實(shí)踐，突破低效建設(shè)用地補(bǔ)償僵局。

1、低效建設(shè)用地的認(rèn)定與補(bǔ)償困境

（1）?認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?

依據(jù)《廣州市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則，低效建設(shè)用地主要指土地利用效率低、產(chǎn)出效益差、不符合城市規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的地塊。

認(rèn)定過程涉及地塊的歷史用途、現(xiàn)狀容積率、稅收貢獻(xiàn)等多方面考量。

（2）?補(bǔ)償困境?

“原用途”補(bǔ)償顯失公平：政府往往按地塊原用途（如工業(yè)用地）的基準(zhǔn)地價進(jìn)行補(bǔ)償，而再開發(fā)后地塊價值大幅提升（如轉(zhuǎn)為商服用地）。

隱性成本轉(zhuǎn)嫁：企業(yè)搬遷、停產(chǎn)損失等隱性成本常被低估，導(dǎo)致被征收人實(shí)際損失未得到充分補(bǔ)償。

2、廣州市補(bǔ)償機(jī)制的創(chuàng)新實(shí)踐

（1）?增值返還試點(diǎn)?

廣州黃埔區(qū)率先試行“增值收益階梯分成”模式，將土地再開發(fā)后的增值部分按一定比例（10%-30%）返還給被征收人。

該模式充分考慮了被征收人對土地增值的貢獻(xiàn)，有助于緩解補(bǔ)償僵局。

（2）?政策引導(dǎo)與支持?

廣州市政府通過發(fā)布政策文件，明確增值返還的比例、支付周期及爭議解決機(jī)制，為被征收人提供了法律保障。

同時，政府還通過稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等方式，鼓勵被征收人積極參與低效建設(shè)用地再開發(fā)。

3、被征收人的應(yīng)對策略與建議

（1）?了解政策與法規(guī)?

被征收人應(yīng)深入了解《廣州市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則等相關(guān)法規(guī)，明確自身權(quán)益與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

通過咨詢專業(yè)律師或法律機(jī)構(gòu)，了解補(bǔ)償談判的技巧與策略。

（2）?積極參與談判?

被征收人應(yīng)積極參與政府組織的補(bǔ)償談判，充分表達(dá)自身訴求與利益關(guān)切。

在談判過程中，可借鑒黃埔區(qū)增值返還試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，爭取更合理的補(bǔ)償方案。

（3）?尋求法律救濟(jì)?

若談判無果，被征收人可依法向法院提起訴訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。

在訴訟過程中，可引用相關(guān)法規(guī)及地方實(shí)踐案例，證明自身訴求的合理性。

（4）?探索多元化補(bǔ)償方式?

被征收人可探索貨幣補(bǔ)償、物業(yè)置換、開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移等多種補(bǔ)償方式，結(jié)合自身實(shí)際情況選擇最優(yōu)方案。

同時，可關(guān)注政府推出的優(yōu)惠政策與激勵措施，爭取更多實(shí)惠與利益。

結(jié)論：

廣州市低效建設(shè)用地的再開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府與被征收人的共同努力與協(xié)作。通過創(chuàng)新補(bǔ)償機(jī)制、完善政策法規(guī)、加強(qiáng)溝通與談判，我們有望突破低效建設(shè)用地補(bǔ)償僵局，推動城市更新事業(yè)的健康發(fā)展。