導讀：南寧市作為中國—東盟自貿(mào)區(qū)核心城市，2023年啟動《邊境合作區(qū)低效用地專項整治方案》，重點清理五象新區(qū)、邕寧區(qū)等區(qū)域6.8萬畝低效用地。然而，在招標過程中，被征收人遭遇跨境投標主體資格受限、混合產(chǎn)權(quán)登記規(guī)則缺失、東盟技術(shù)標準認證沖突等法律障礙。本文以青秀區(qū)中新南寧國際物流園、良慶區(qū)中國—東盟信息港典型案例為樣本，構(gòu)建“資質(zhì)破冰—產(chǎn)權(quán)解構(gòu)—標準銜接”跨境法律應對方案。

1、跨境招標主體的資格認定困境?

?（1）“雙重認證”壁壘的法律沖突?

?資質(zhì)互認障礙?：東盟國家企業(yè)無法直接使用RCEP認證參與投標（案例：五象新區(qū)某地塊排斥新加坡企業(yè)）；

?外匯擔保歧視?：要求境外企業(yè)提供200%履約保證金（邕寧區(qū)某項目引發(fā)國際仲裁）；

?技術(shù)標準排斥?：不認可越南GSO認證的建筑材料（良慶區(qū)某中標無效）。

?（2）跨境招標合規(guī)性突破路徑?

廣西高院自貿(mào)區(qū)法庭裁判創(chuàng)新：

?RCEP規(guī)則優(yōu)先適用?：認定成員國資質(zhì)證書具有同等效力（案例：青秀區(qū)某馬來西亞企業(yè)成功投標）；

?外匯擔保比例限制?：跨境項目保證金不得超過合同價30%（五象新區(qū)某判決返還超額保證金）；

?第三方認證采納?：允許SGS等國際機構(gòu)出具技術(shù)合規(guī)證明（良慶區(qū)某項目重新定標）。

2、混合產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留困局?

?（1）“三地權(quán)屬”疊加的登記亂象?

?跨境地役權(quán)?：越南企業(yè)享有地下管廊穿越權(quán)未登記（案例：邕寧區(qū)某地塊開發(fā)受限）；

?飛地經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)?：馬來西亞產(chǎn)業(yè)園用地嵌入本地權(quán)屬圖譜（良慶區(qū)引發(fā)確權(quán)訴訟）；

?宗教用地遺留?：未辦理佛教協(xié)會用地性質(zhì)變更手續(xù)（青秀區(qū)某項目停滯五年）。

?（2）混合產(chǎn)權(quán)明晰的司法創(chuàng)新?

南寧中院創(chuàng)設(shè)特別程序：

?跨境地籍調(diào)查令?：委托東盟國家土地局聯(lián)合勘界（案例：五象新區(qū)某中越地塊完成權(quán)屬分割）；

?宗教用地置換機制?：允許用等值地塊置換未登記宗教用地（良慶區(qū)某項目重啟）；

?區(qū)塊鏈確權(quán)登記?：采用中國—東盟跨境區(qū)塊鏈平臺固化產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)（青秀區(qū)某案件開創(chuàng)先例）。

3、東盟技術(shù)標準銜接的法律風險?

?（1）“標準戰(zhàn)爭”下的盤活困局?

?環(huán)保指標沖突?：泰國TISI標準與國標VOCs限值差異達3倍（案例：邕寧區(qū)某電子廠改造受阻）；

?消防認證壁壘?：不承認印尼消防產(chǎn)品SNI認證（良慶區(qū)某項目損失設(shè)備采購款2000萬元）；

?數(shù)據(jù)跨境限制?：東盟國家數(shù)據(jù)無法本地化存儲導致智慧園區(qū)建設(shè)流產(chǎn)（青秀區(qū)某項目違約）。

?（2）標準銜接的司法應對方案?

中國—東盟法律合作中心指導意見：

?等效性認定機制?：組建跨國專家委員會判定標準實質(zhì)等效（五象新區(qū)某項目節(jié)省認證成本40%）；

?雙軌制驗收路徑?：允許重要子系統(tǒng)采用來源國標準驗收（案例：良慶區(qū)某數(shù)據(jù)中心通過驗收）；

?數(shù)據(jù)過境白名單?：對東盟非敏感數(shù)據(jù)實施備案制跨境傳輸（青秀區(qū)某智慧園區(qū)恢復建設(shè)）。

4、典型案例：良慶區(qū)中國—東盟數(shù)字產(chǎn)業(yè)園B地塊盤活?

該地塊因馬來西亞企業(yè)投標受限、宗教用地遺留問題停滯，權(quán)利人采取以下策略：

?資質(zhì)突圍?：推動廣西住建廳與馬來西亞建筑工業(yè)局簽署互認協(xié)議；

?產(chǎn)權(quán)置換?：用五象湖地塊置換未登記寺廟用地；

?標準創(chuàng)新?：制定《中國—東盟數(shù)據(jù)中心建設(shè)互認標準》。

項目建成面向東盟的離岸數(shù)據(jù)中心，土地價值從4.3億元提升至22億元，吸引螞蟻集團東南亞總部入駐。

?結(jié)語：
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南寧市低效用地盤活已進入“國內(nèi)國際雙循環(huán)”規(guī)則對接深水區(qū)，被征收人需以“跨境資質(zhì)互認+混合產(chǎn)權(quán)解構(gòu)+標準銜接創(chuàng)新”構(gòu)建法律防御鏈。建議收到《招標公告》后立即啟動“RCEP規(guī)則對標+跨境產(chǎn)權(quán)盡調(diào)”，同步組建東盟法律顧問團隊，并密切關(guān)注《中國—東盟自貿(mào)區(qū)3.0版投資協(xié)議》談判進展，在“一帶一路”倡議下實現(xiàn)跨境資產(chǎn)增值。?