導(dǎo)讀：借名買(mǎi)房中出名人反悔不配合過(guò)戶(hù)，借名人應(yīng)當(dāng)提起合同之訴，要求出名人履行合同義務(wù)（直接要求確權(quán)法院將不予支持）。

近年來(lái)，受購(gòu)房資格、貸款條件、戶(hù)籍限制、購(gòu)房政策等條件限制的影響，借名買(mǎi)房的現(xiàn)象越來(lái)越多。所謂“借名買(mǎi)房”是指房屋的實(shí)際出資人（即借名人）借用他人（即出名人）名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。雖然現(xiàn)實(shí)生活中的借名買(mǎi)房通常發(fā)生在熟人和親屬之間，但出名人突然反悔，依據(jù)房產(chǎn)證明主張自己對(duì)房屋的所有權(quán)、拒絕協(xié)助借名人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的情況也時(shí)常發(fā)生。

那么此種情況下借名人該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

裁判要旨：

借名買(mǎi)房中出名人違反約定不配合借名人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，借名人可以向法院提起合同之訴，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同義務(wù)。如果借名人直接起訴請(qǐng)求法院判定案涉房屋歸借名人所有，法院將不予支持。

案情簡(jiǎn)介：

1、2000年12月30日，張某夏以成某新的名義按揭購(gòu)買(mǎi)了案涉302號(hào)房屋。2001年張某夏與成某新簽訂《協(xié)議書(shū)》，寫(xiě)明張某夏用成愛(ài)新的名義購(gòu)買(mǎi)302號(hào)房屋，在貸款還清之時(shí)，成某新將所有權(quán)過(guò)戶(hù)給張某夏。2002年，該房屋所有權(quán)證登記到成某新名下，房屋所有權(quán)證由張某夏保存。

2、2010年，成某新謊稱(chēng)房屋所有權(quán)證丟失，騙補(bǔ)了新證，隨后于2011年2月14日將訴爭(zhēng)房屋賣(mài)給了霍某雷，并于同年3月15日將該房屋過(guò)戶(hù)。

3、張某夏向法院起訴，請(qǐng)求法院判定成某新、霍某雷簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并判令302號(hào)房屋歸張某夏所有，成某新、霍某雷協(xié)助將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)至張某夏名下。

4、一審法院經(jīng)審理判決：

（1）成某新、霍某雷簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；

（2）霍某雷名下的302號(hào)房屋歸張某夏所有；

（3）成某新、霍某雷協(xié)助將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)至張某夏名下。

5、霍春雷不服提起上訴，二審法院判決撤銷(xiāo)一審法院第二項(xiàng)判決，維持一審其他判決。

裁判要點(diǎn)：

首先，根據(jù)合同法中關(guān)于合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)的規(guī)定，只要合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并且不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，該合同就有拘束力，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同內(nèi)容全面履行自己的義務(wù)。

其次，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，物權(quán)的設(shè)立、變更均應(yīng)嚴(yán)格依照法律的規(guī)定，因此，雙方當(dāng)事人簽訂以轉(zhuǎn)讓物權(quán)為內(nèi)容的合同，合同生效并不意味著物權(quán)同時(shí)變更，即借名買(mǎi)房合同雖然生效，當(dāng)事人也不能以該合同為依據(jù)直接主張房屋歸借名人所有。

本案中，張某夏與成某新之間存在一個(gè)借名購(gòu)房的約定，該約定屬于雙方當(dāng)事人正真實(shí)的意思表示，且并不存在違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。張某夏要求成某新協(xié)助過(guò)戶(hù)其實(shí)是要求成愛(ài)新履行合同約定的義務(wù)，因此法院對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。但依據(jù)借名購(gòu)房協(xié)議法院僅能判定當(dāng)事人之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬不能確認(rèn)，因此二審法院最終撤銷(xiāo)了一審法院確認(rèn)302號(hào)房屋歸張某夏所有的判決。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：

1、借名買(mǎi)房需要以出名人名義登記房屋所有權(quán)，存在較大風(fēng)險(xiǎn)，例如：如果出名人隱瞞事實(shí)出賣(mài)該房屋，買(mǎi)受人很可能善意取得房屋所有權(quán)。因此，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)盡量避免借名買(mǎi)房，確有必要借名買(mǎi)房的，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇出名人，并簽訂書(shū)面借名買(mǎi)房協(xié)議，明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任的承擔(dān)，以避免不必要的麻煩。

2、借名買(mǎi)房合同應(yīng)當(dāng)明確寫(xiě)明雙方的權(quán)利義務(wù)，特別是應(yīng)明確約定房屋的實(shí)際所有權(quán)歸屬以及出名人協(xié)助借名人辦理過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。

3、 借名買(mǎi)房出現(xiàn)出名人違反合同約定不配合過(guò)戶(hù)的情況，借名人應(yīng)向法院提起合同之訴，主張出名人履行合同約定的協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)，而不能直接訴請(qǐng)法院判決房屋歸自己所有。