導(dǎo)讀：2022年盛夏，章某懷揣餐飲夢(mèng)想租下湯某一整棟房屋。白紙黑字的三年租約墨跡未干，現(xiàn)實(shí)卻給了沉重一擊——僅經(jīng)營(yíng)三個(gè)月，餐館便難以為繼。當(dāng)章某提出提前退租時(shí)，湯某的一句“合同簽了就得執(zhí)行到底”讓雙方陷入冰冷對(duì)峙：章某清空房屋棄租而去，湯某緊鎖大門拒不解約?？罩玫姆课菹癯聊挠?jì)時(shí)器，每天在無人空間中累積著租金損失。這場(chǎng)沒有贏家的僵局，最終將四萬元租金和七萬違約金爭(zhēng)議拋給了法庭。

1、合同僵局：一把插在租賃關(guān)系上的雙刃劍

法律上的“合同僵局”，特指租期未滿時(shí)，承租方因客觀原因無法繼續(xù)履行，而出租方拒絕解除合同，導(dǎo)致合同陷入“履行不能卻又無法解脫”的困局。章某案正是這一困境的典型縮影：

章某的困境：餐館經(jīng)營(yíng)失敗后，其已無實(shí)際使用房屋的需求與能力。提前三個(gè)月協(xié)商退租并主動(dòng)放棄剩余租金，是其嘗試止損的努力。

湯某的堅(jiān)持：手握一紙三年租約，主張“契約必須遵守”，要求章某支付至2023年4月的租金4萬元及高達(dá)7.2萬元的違約金。

僵局的代價(jià)：房屋空置、租金持續(xù)計(jì)算、違約金高懸，損失如滾雪球般擴(kuò)大。

核心拷問：當(dāng)承租人已明確表示不再履行且實(shí)際搬離，出租人能否以“嚴(yán)守合同”為由，無限期地要求對(duì)方為“空氣”買單？

2、破局之鑰：《民法典》第五百八十條的司法智慧

法院的判決為破解此類僵局提供了清晰的路徑，其核心在于對(duì)《民法典》第五百八十條的創(chuàng)新性適用：

關(guān)鍵事實(shí)認(rèn)定：

搬離告知有效：章某于2022年11月告知湯某房屋已清空并放棄剩余租金，湯某僅回復(fù)“隨你”。此回應(yīng)可視為對(duì)房屋交還事實(shí)的知曉與放任。

實(shí)際履約終止：章某租金僅付至2022年12月9日，此后雙方無實(shí)際租賃行為。照片顯示房屋已恢復(fù)原狀。

湯某未及時(shí)止損：在明知章某不再承租且房屋已騰空的情況下，湯某未采取任何措施（如尋找新租客）減少空置損失，反而持續(xù)主張后期租金。

法院的破局邏輯：

合同僵局構(gòu)成“履行不能”：章某無能力也無意愿繼續(xù)履行（支付租金、使用房屋）。該類合同（持續(xù)性、人身信賴性）性質(zhì)上難以強(qiáng)制履行（法院不能強(qiáng)迫章某繼續(xù)租房或經(jīng)營(yíng)）。

僵局持續(xù)對(duì)雙方有害：章某需為不再使用的房屋持續(xù)“流血”支付租金。湯某的債權(quán)（租金）因章某支付能力受限而事實(shí)上難以實(shí)現(xiàn)，且房屋空置造成資源浪費(fèi)。

公平原則要求解除合同：允許湯某利用合同捆綁已無履行能力的章某，放任損失擴(kuò)大，有違公平。

解除時(shí)間點(diǎn)的確定：法院綜合考量章某租金支付至2022年12月9日、明確表示不再承租并交還房屋、湯某知情未收回等事實(shí)，將合同解除時(shí)間定為2022年12月9日。這意味著：湯某主張2022年12月10日之后的租金（4萬元）被駁回。此后的空置損失，因其未及時(shí)止損而由其自行承擔(dān)。

《民法典》第五百八十條的實(shí)踐意義：它打破了“違約方無權(quán)解除合同”的傳統(tǒng)禁錮。在特定情形下（非金錢債務(wù)履行不能、不適于強(qiáng)制履行、債權(quán)人未在合理期限內(nèi)請(qǐng)求履行），允許違約方（章某）通過司法解除打破僵局，避免損失無限擴(kuò)大，體現(xiàn)了法律對(duì)實(shí)質(zhì)公平的追求。

3、違約責(zé)任的“度量衡”：高額違約金為何腰斬？

雖然法院支持了合同解除，但明確指出章某提前退租構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。然而，湯某主張的7.2萬元違約金（合同總額36萬的20%）卻遭法院大幅調(diào)減至4萬元（4個(gè)月租金）。這背后是《民法典》對(duì)違約金功能的精準(zhǔn)定位：

違約金的核心功能是“補(bǔ)償”而非“懲罰”：其目的在于填平守約方的實(shí)際損失（如租金差價(jià)、中介費(fèi)、空置期損失等），而非施加過度懲罰。

過高違約金的司法調(diào)整權(quán)：根據(jù)《民法典》第五百八十五條，當(dāng)約定違約金過分高于造成的實(shí)際損失時(shí)，法院有權(quán)根據(jù)當(dāng)事人請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

本案的調(diào)整依據(jù)：

實(shí)際損失有限：法院認(rèn)定的損失主要為合理的空置期（尋找新租客的合理時(shí)間）及必要的費(fèi)用損失。湯某未能證明其遭受了接近7.2萬元的巨額損失。

章某的主動(dòng)止損行為：其提前溝通、主動(dòng)搬離、放棄剩余租金，客觀上減少了部分潛在損失。

湯某的過錯(cuò)：其對(duì)損失擴(kuò)大（2022年12月后的空置）負(fù)有責(zé)任。

公平原則與利益平衡：4萬元（相當(dāng)于4個(gè)月租金）的違約金，既體現(xiàn)了對(duì)章某違約行為的懲戒，也考慮了其承受能力和湯某的實(shí)際損失情況，更具合理性。

4、防損義務(wù)：守約方不可逾越的紅線

本案判決的另一重要啟示在于重申了守約方的減損義務(wù)（《民法典》第五百九十一條）：

法定義務(wù)：當(dāng)一方違約后，對(duì)方（守約方）應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大。

法律后果：沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

湯某的失誤：在章某明確交還房屋后，湯某本應(yīng)及時(shí)收回房屋、積極尋找新租客，將空置損失降至最低。但其選擇“鎖門待訴”，放任房屋持續(xù)空置數(shù)月，意圖將全部空置損失轉(zhuǎn)嫁給章某。法院正是基于此，不僅駁回了其2022年12月9日后的租金請(qǐng)求，也在調(diào)整違約金時(shí)考慮了其未減損的過錯(cuò)。

減損措施示例（房東篇）：及時(shí)收回房屋、檢查狀態(tài)、發(fā)布招租信息、委托中介、合理定價(jià)、配合潛在租客看房等。

5、法官箴言：破解僵局之道在于誠(chéng)信與理性

房屋租賃合同僵局沒有絕對(duì)的贏家。此案揭示的解決之道在于：

對(duì)承租人（章某們）：提前解約需有正當(dāng)理由并積極溝通協(xié)商。清晰告知退租意愿與時(shí)間點(diǎn)，保留好搬離、交還的證據(jù)（如通知、照片、視頻、證人）。主動(dòng)承擔(dān)合理范圍內(nèi)的違約責(zé)任（如支付相當(dāng)于合理空置期的違約金或補(bǔ)償）。

對(duì)出租人（湯某們）：面對(duì)違約，及時(shí)止損是第一要?jiǎng)?wù)。法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡大覺的人。理性評(píng)估實(shí)際損失，避免天價(jià)違約金訴求，司法調(diào)整是常態(tài)。協(xié)商解除是成本最低、效率最高的方式，訴訟耗時(shí)耗力且結(jié)果未必如愿。

對(duì)雙方：秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，在爭(zhēng)議發(fā)生后積極尋求解決方案，而非將合同作為互相傷害的工具。僵局越早打破，整體損失越小。

章某與湯某的餐館租賃困局，最終以合同提前解除、章某支付4萬元違約金落幕。這4萬元，是對(duì)章某違約行為的定責(zé)，也是對(duì)湯某未能及時(shí)止損的警示。當(dāng)租賃的舞曲戛然而止，《民法典》充當(dāng)了理性的調(diào)停者——它既未縱容隨意違約，亦不鼓勵(lì)守約方借機(jī)漁利。破局的關(guān)鍵，不在于合同紙面的輸贏，而在于讓損失停在它該停的地方。