導讀：本案《房屋征收補償方案》存在重大瑕疵，評估機構(gòu)的選定違反法定程序，作為本案被訴房屋補償決定的重要依據(jù)《復核評估報告》主要證據(jù)不足，因此房屋補償決定應(yīng)予以撤銷。但考慮到案涉重大建設(shè)工程項目，征收范圍內(nèi)95%左右的被征收人已按《征補方案》的評估結(jié)論簽約，輕易撤銷可能會給社會公共利益造成重大損害，故判決確認違法。

【基本案情：補償決定送達，司法強拆在即?】

委托人的房屋位于山西省Q縣某小區(qū)，原系某單位的宿舍公房，后委托人買斷為私產(chǎn)，并辦理了房產(chǎn)證。

2014年1月，委托人在房屋處注冊復印店，并辦理了《營業(yè)執(zhí)照》，實際用于經(jīng)營使用。委托人于2018年6月收到縣政府作出的征收補償決定書，其補償標準令委托人難以接受。經(jīng)多方考察，委托人找到了久負盛名的在明律師宋曉峰律師、劉博韜律師、張琨律師。在明律師接受委托后，指導委托人起訴至人民法院，要求撤銷涉案房屋補償決定書。

縣政府答辯稱：2017年，縣政府作出《房屋征收決定的公告》，并附《房屋征收補償方案》。經(jīng)被征收人協(xié)商一致，選定了涉案評估公司。2018年2月，評估公司對委托人的房屋出具了《征收估價報告》，隨后，縣政府房屋征收辦向委托人送達了《房屋征收補償催告書》，催告委托人簽訂征收協(xié)議，并將《征收估價報告》送達給委托人。

委托人收到后向評估公司提出了復核評估申請，隨后評估公司進行了復核評估，并對委托人提出的異議進行了解釋說明，書面回復了委托人，出具了《復核評估報告》。

2018年6月，縣政府向委托人送達了本案房屋補償決定書，因此房屋補償決定書的作出，事實清楚，程序合法。

【律師解析：重大瑕疵足以導致補償決定被撤】

在明律師宋曉峰、劉博韜、張琨認為本案房屋補償決定書存在如下問題：

1.《房屋征收補償方案》存在重大瑕疵，《評估復核報告》主要證據(jù)不足。

根據(jù)《房屋征收補償方案》的規(guī)定：2014年6月前已有工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記齊全、依法納稅的，按照實際經(jīng)營建筑面積部分一次性按評估價給予補償。

但截止到本案開庭前，縣政府對住改非的認定及補償方案仍未出臺。因《房屋征收補償方案》是作出征收補償決定的前置程序，《房屋征收補償方案》中針對住改非的補償條款，違反先補后征的基本征補原則，依法應(yīng)認定其存在重大瑕疵。

本案中，委托人的營業(yè)執(zhí)照注冊日期為2014年1月，是否符合住改非的補償條件，《房屋征收補償方案》并未明確。因此《評估復核報告》直接以規(guī)劃用途將其認定為住宅用房，主要證據(jù)不足。

2.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定不合法。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

《山西省國有土地上房屋征收與補償條例》 規(guī)定，選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當遵循下列程序：

(一)房屋征收部門向社會發(fā)布征收評估信息;

(二)具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)報名;

(三)房屋征收部門按照報名先后順序公布房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單;

(四)被征收人在十日內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織投票或者采取搖號、抽簽等方式確定。

確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。

本案作為房屋征收部門的征收辦只是隨機抽取了一家評估公司供被征收人選定，顯屬與上述法律規(guī)定相悖。況且縣政府口頭陳述征收范圍內(nèi)被征收人有260戶，而其在法定舉證期限內(nèi)僅僅提供了30份選定評估機構(gòu)反饋意見表，其中兩份并未署名。且署名的28份是否屬于涉案項目的被征收人，縣政府并未進一步舉證證明。

在在明律師的據(jù)理力爭之下，法院認定本案《房屋征收補償方案》存在重大瑕疵，評估機構(gòu)的選定違反法定程序，作為本案被訴房屋補償決定的重要依據(jù)《復核評估報告》主要證據(jù)不足，因此房屋補償決定應(yīng)予以撤銷。

但考慮到案涉重大建設(shè)工程項目，征收范圍內(nèi)95%左右的被征收人已按《征補方案》的評估結(jié)論簽約，輕易撤銷可能會給社會公共利益造成重大損害，故判決確認被告縣政府2018年6月作出的房屋補償決定書違法。

但縣政府在后續(xù)補償過程中，應(yīng)當依法主動采取補救措施，從有利于原告的角度出發(fā)，按照不低于同類被征收人的補償原則作出相應(yīng)處理。

【深度解讀：補償決定也牽涉重大公共利益?】

但在明律師宋曉峰、劉博韜、張琨認為，呂梁中院認定的撤銷房屋征收補償決定書可能會給社會公共利益造成重大損害系認定事實不清、適用法律錯誤，具體理由如下：

由于公共利益屬于典型的不確定法律概念，建設(shè)項目是否符合公共利益的需要，一方面應(yīng)主要由立法判斷，即只有立法明確列舉的建設(shè)項目才屬于公共利益的需要;另一方面，絕大多數(shù)被征收人通過正當程序而形成的意思表示，對絕大多數(shù)被征收居民同意的建設(shè)項目，也認為符合公共利益的需要。

呂梁中院認定案涉重大建設(shè)工程項目系認定事實不清。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。

而本案被告在呂梁中院庭審中并沒有提交案涉項目相應(yīng)的立項文件、土地審批和規(guī)劃手續(xù)，無法認定案涉項目系重大建設(shè)工程項目的合法性，因此呂梁中院認定案涉重大建設(shè)工程項目系認定事實不清。

征收范圍內(nèi)95%左右的被征收人已按《征補方案》的評估結(jié)論簽約系認定事實不清，理由如下：

第一：被告在呂梁中院庭審描述，涉案地塊被征收人有260戶左右。但涉案地塊被征收人具體有多少戶，被告除庭審描述外并沒有提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實。

第二：涉案地塊被征收人已按《征補方案》的評估結(jié)論簽約具體多少戶，被告在呂梁中院并沒有提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實。由此，在涉案地塊被征收人具體多少戶、涉案地塊被征收人已按《征補方案》的評估結(jié)論簽約具體多少戶都沒有證據(jù)證明的情況下，呂梁中院認定征收范圍內(nèi)95%左右的被征收人已按《征補方案》的評估結(jié)論簽約系認定事實不清。

呂梁中院認定案涉重大建設(shè)工程項目及征收范圍內(nèi)95%左右的被征收人已按《征補方案》的評估結(jié)論簽約事實不清的情況下，適用《行政訴訟法》第七十四條第一款第(一)項的規(guī)定系適用法律錯誤。因此在明律師宋曉峰、劉博韜、張琨指導委托人上訴至山西省高級人民法院，該案尚未開庭審理。

在明律師最后要提醒廣大被拆遷人的是，征收補償決定書是在規(guī)定期限內(nèi)補償協(xié)議達不成時，政府進行拆遷所必需的一道手續(xù)。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經(jīng)打開。若被征收人此時仍對補償數(shù)額不滿，請及時咨詢專業(yè)的拆遷律師進行維權(quán)，通過對涉案項目的全面審查捕捉其違法點，力促補償安置糾紛的圓滿解決。那種以征收補償決定“牽涉重大公共利益”為由而一味要求被征收人放棄個人權(quán)利主張的理論是站不住腳的，在很多情況下更是與事實不符的。