導(dǎo)讀：日前，一位女士在咨詢中告訴在明律師，其居住使用20多年的職工宿舍面臨“搬遷改造”項(xiàng)目。房屋產(chǎn)權(quán)單位在與之協(xié)商溝通的過(guò)程中，另一位曾在該處房屋居住生活的職工站出來(lái)主張其對(duì)涉案房屋實(shí)際居住使用多年，此次搬遷改造的補(bǔ)償安置應(yīng)該給他而不是這位女士。一時(shí)間雙方為“補(bǔ)償該歸誰(shuí)”的問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不下，誰(shuí)也不肯讓步，簽約工作也陷于停滯。那么，類(lèi)似的糾紛帶給了廣大老職工住戶怎樣的啟示呢？老國(guó)企宿舍樓的搬遷改造項(xiàng)目中，職工住戶究竟能否獲取補(bǔ)償安置，順利搬離老、破、小的簡(jiǎn)易樓、筒子樓，住進(jìn)寬敞透亮的新居呢？

在明律師首先要指出的是，這種國(guó)企老職工住戶在拆遷中的補(bǔ)償權(quán)益問(wèn)題是時(shí)下頗為棘手的難題之一，沒(méi)有包治百病的藥方。具體而言，我們需要區(qū)分以下3種情況討論：

其一，若職工住戶已經(jīng)于上世紀(jì)90年代依據(jù)房改政策將房屋買(mǎi)成私產(chǎn)，辦理了房屋所有權(quán)登記，那么作為房屋的所有權(quán)人，職工住戶理應(yīng)獲取不低于“1:1”的房屋置換或者貨幣補(bǔ)償。

在這種情況下，“搬遷改造”“危舊樓房改造”“平房申請(qǐng)式騰退”等對(duì)其的影響與國(guó)有土地上房屋征收相類(lèi)似——職工住戶享有被拆除房屋的合法產(chǎn)權(quán)，那么其理應(yīng)獲取完整產(chǎn)權(quán)房屋的置換補(bǔ)償，或者參照被拆除房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取貨幣補(bǔ)償。

“產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)”，這是大家都能理解和接受的邏輯。當(dāng)然，鑒于此類(lèi)改造類(lèi)項(xiàng)目的公益屬性，置換的房屋面積通常不會(huì)有太大的增加，一套房換幾套房的“往事”亦不太可能上演（外遷安置房?jī)r(jià)存在較大區(qū)域差異的除外），大家需要擺正心態(tài)預(yù)期。

其二，若職工住戶擁有與產(chǎn)權(quán)單位或者房管部門(mén)訂立的公房承租合同，系法律意義上的“公有房屋承租人”，那么其依據(jù)政策享有保障繼續(xù)居住使用房屋的權(quán)利。

這里需要特別強(qiáng)調(diào)的一個(gè)問(wèn)題是，盡管根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》時(shí)代所確立的處置原則，公有房屋承租人享有“類(lèi)似于”房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償權(quán)利地位，但當(dāng)時(shí)之“拆遷”與今日之“征收”“搬遷改造”從法律性質(zhì)上存在差異，且相關(guān)的補(bǔ)償政策已隨著時(shí)間的推移悄然發(fā)生了改變。

簡(jiǎn)言之，在新型的搬遷改造項(xiàng)目中，公房承租人在“拆舊建新”后所能獲取的通常僅僅是共有產(chǎn)權(quán)房甚至公共租賃住房的安置保障，想要主張完整產(chǎn)權(quán)的安置房，則要結(jié)合涉案項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償安置方案和單位、企業(yè)的實(shí)際狀況而定，未必能夠得成所愿。

但無(wú)論政策怎樣調(diào)整改變，有一點(diǎn)是可以肯定的，即公房承租人在符合繼續(xù)承租公房條件的前提下，有權(quán)獲取供其繼續(xù)居住生活的安置房屋。單位、企業(yè)不得以房屋系其租的，產(chǎn)權(quán)屬于單位為由而采取強(qiáng)制遷出且不提供任何安置房的做法。

其三，若職工住戶連公房承租人的身份都沒(méi)有，僅僅是居住使用單位產(chǎn)權(quán)的宿舍樓或者平房，那么其恐無(wú)法“免費(fèi)”獲取任何補(bǔ)償安置，依據(jù)方案將可能需要自掏腰包回購(gòu)安置房。

在這種情形下，職工住戶僅僅是基于其職工身份而長(zhǎng)年居住生活在單位的宿舍內(nèi)。歷經(jīng)數(shù)十年的變遷，這類(lèi)宿舍區(qū)域內(nèi)居住的人員性質(zhì)也很復(fù)雜，有的是原職工的子女，有的則干脆被原職工出租給與單位毫不相干的外人。

一旦企業(yè)、單位以搬遷改造、危舊樓改造為名要求職工住戶限期搬離房屋，職工住戶的權(quán)益維護(hù)恐將面臨較大困難。實(shí)踐中，一些單位直接將住戶起訴至法院要求其騰房，住戶要想平穩(wěn)解決相關(guān)糾紛也并非易事。

前文提到的咨詢中，這位女士就是第三種情形，其所面對(duì)的就將是以6500元/平方米的價(jià)格回購(gòu)原地回遷的安置樓房，房屋面積可由此前的15平方米增加至52平方米。

當(dāng)然，單從原地回遷的位置來(lái)看，周邊類(lèi)似房屋的市值至少在8萬(wàn)元/平方米以上，6500元買(mǎi)52平方米這一安置政策還是基本令當(dāng)事人滿意的。

在類(lèi)似的案件中，職工住戶所面臨的最大法律風(fēng)險(xiǎn)就在于其往往缺乏證明自己對(duì)房屋居住使用權(quán)利的書(shū)面憑證，認(rèn)定公房承租人甚至是實(shí)際居住人身份都有可能會(huì)面臨困難。

此時(shí)，我們建議職工住戶通過(guò)居住期間繳納水、電、氣、熱費(fèi)用的發(fā)票、憑證，報(bào)裝固話、固網(wǎng)的憑證及原單位領(lǐng)導(dǎo)、周邊鄰居、原同事的證人證言等證據(jù)證明自己對(duì)涉案房屋的相應(yīng)權(quán)利，從而確保補(bǔ)償安置最終會(huì)落實(shí)到自己而不是別人頭上。

【搬遷改造本質(zhì)上近似于“協(xié)議搬遷”，無(wú)行政強(qiáng)制性】

同時(shí)需要指出的是，僅憑一份產(chǎn)權(quán)單位張貼的公告、搬遷改造方案是不足以令我們?nèi)鏈?zhǔn)確地了解涉案項(xiàng)目性質(zhì)及真實(shí)情況的，盲目照此操作將很可能令職工住戶從一開(kāi)始就陷入被動(dòng)，甚至喪失了本能爭(zhēng)取到的更為公平、合理的補(bǔ)償權(quán)益。

請(qǐng)各位職工住戶牢記，由房屋產(chǎn)權(quán)單位主導(dǎo)的所謂“搬遷改造”在性質(zhì)上類(lèi)似于騰退等協(xié)議搬遷，其最大特點(diǎn)就是不具有行政強(qiáng)制性，需尊重職工自愿參與的原則進(jìn)行。

故此，若產(chǎn)權(quán)單位存在輪番逼簽、掐斷水電等行為，職工住戶要及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師，拿起法律的武器捍衛(wèi)自己對(duì)房屋的合法居住使用權(quán)益。

在明拆遷律師也真誠(chéng)希望相關(guān)企業(yè)主體能夠給予曾經(jīng)為單位打拼奮斗大半輩子的職工住戶以充分的尊重和關(guān)懷，通過(guò)法律框架內(nèi)的積極、友好協(xié)商妥善解決老職工的安置、居住問(wèn)題，盡量避免采取起訴、停職、調(diào)崗等做法逼迫職工簽約騰房，為相關(guān)搬遷改造工作創(chuàng)造和諧的整體氛圍。