城中村改造涉及哪些法律問題？土地資源的非商品性與非市場化征用，產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊的村集體經(jīng)濟(jì)，封閉的村建設(shè)與城鄉(xiāng)分割的管理模式下影響政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民的利益。小編為您一一介紹。

我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，在為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供動(dòng)力的同時(shí)，也帶來一系列社會(huì)問題。城中村，這種既非農(nóng)村也非城市的社區(qū)形式，是問題的集中反映。在一定程度上，城中村是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下農(nóng)村被動(dòng)城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物。城中村與傳統(tǒng)農(nóng)村的區(qū)別主要在于職業(yè)屬性非農(nóng)化、戶籍性質(zhì)混雜化和經(jīng)濟(jì)水平復(fù)合化；與城市社區(qū)的區(qū)別則在于城中村失地農(nóng)民職業(yè)性質(zhì)不穩(wěn)定、城中村社區(qū)管理的村落化。

城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民三方主體展開。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補(bǔ)償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。

房地產(chǎn)開發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多，過高的交易成本會(huì)使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財(cái)政壓力，保證市場、社會(huì)穩(wěn)定。

拆遷律師提醒：這三類相互沖突的利益訴求主要受下列制度化要素的影響：

其一，土地資源的非商品性與非市場化征用。我國憲法第10條所規(guī)定的差別化土地所有權(quán)、土地產(chǎn)權(quán)的變更形式，導(dǎo)致了城市擴(kuò)容土地所有權(quán)的非市場化征用，使得城中村失地農(nóng)民的合理收益被限制乃至低價(jià)剝奪。

其二，產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊的村集體經(jīng)濟(jì)。城郊農(nóng)村社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的突出特征是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，廣大村民雖擁有所有權(quán)，但該收益的具體支配和使用則被壟斷于少數(shù)村干部手中，導(dǎo)致所有權(quán)與使用權(quán)、知情權(quán)脫節(jié)。

其三，封閉的村(居)建設(shè)與城鄉(xiāng)分割的管理模式。城市社區(qū)由街道辦事處管理，管理的一切費(fèi)用由政府財(cái)政承擔(dān)，前者具有統(tǒng)一規(guī)劃、開放式流動(dòng)格局，統(tǒng)一建設(shè)與管理；而村社區(qū)則由村民委員會(huì)管理，管理的一切費(fèi)用由村集體承擔(dān)，以村為單位，視人口、財(cái)力而采取不同程度的封閉建設(shè)，管理上往往各自為政。