洛陽金業(yè)路段拆遷，目前已開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。征收方已經(jīng)開始陸續(xù)上門勘查登記，相關(guān)被征收人已經(jīng)“人心惶惶”了。畢竟，拆遷補(bǔ)償最后給多還是給少，關(guān)鍵就在評(píng)估程序和評(píng)估價(jià)值上了。

那么，征收方應(yīng)該如何進(jìn)行評(píng)估才是合法，才能不損害被征收人的合法權(quán)益呢？下面北京在明律師根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》關(guān)于評(píng)估的規(guī)定，并結(jié)合洛陽市發(fā)布的《洛陽市人民政府關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)囊庖姟穪碓敿?xì)講述下洛陽拆遷的評(píng)估問題。

首先，《條例》是全國性適用法律，所有地區(qū)都要遵守《條例》的內(nèi)容規(guī)定。

《條例》第十九條、二十條是對(duì)評(píng)估相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定 這兩條規(guī)定明確了評(píng)估的三個(gè)重點(diǎn)：

1、被征收房屋的評(píng)估價(jià)格必須在該房屋正常買賣的市場(chǎng)價(jià)值范圍內(nèi)。如果評(píng)估出來的價(jià)格過于偏低，則該評(píng)估結(jié)果有待商榷。

2、對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意，被征收人有申請(qǐng)復(fù)核的救濟(jì)權(quán)利。

3、被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有選擇權(quán)，征收方不能自行決定評(píng)估機(jī)構(gòu)

這就提示被征收人，自己的房屋價(jià)值應(yīng)該是以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)；另外，被征收人一定要把握好評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正和客觀性。這兩方面任何一方面出問題，都會(huì)損害到最后的補(bǔ)償利益。對(duì)此，在明律師提醒大家，一定要及時(shí)請(qǐng)律師盡早介入，才能避免你損失過大。

其次，再來看看洛陽市政府的《意見》?！兑庖姟肥锹尻柺姓鶕?jù)洛陽地區(qū)拆遷具體情況而對(duì)《條例》進(jìn)行的細(xì)化規(guī)定，在洛陽市范圍內(nèi)的拆遷適用。

《意見》規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)必須入戶對(duì)被征收房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，通過拍照、錄像等方式取得相關(guān)資料，逐戶出具評(píng)估報(bào)告，并解答被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議。

該條規(guī)定細(xì)化了評(píng)估程序，即：

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)要入戶實(shí)地調(diào)查。

入戶調(diào)查，這是一個(gè)法定的評(píng)估程序。大家可千萬別小看這一步驟，沒有調(diào)查程序，評(píng)估人員僅憑房屋登記面積性質(zhì)等就確定評(píng)估價(jià)格，甚至給出統(tǒng)一的補(bǔ)償價(jià)格，更不要提有任何的公告，沒有按照法律程序進(jìn)行的，就是侵害了拆遷戶權(quán)益，導(dǎo)致補(bǔ)償不合理，矛盾開始激化。

那入戶調(diào)查的話，調(diào)查的是什么呢？

入戶調(diào)查主要是針對(duì)被征收的房屋情況，因此，調(diào)查內(nèi)容集中在統(tǒng)計(jì)被征收人房屋面積、結(jié)構(gòu)、位置、方向、戶型等等因素，要形成影視資料，并且妥善保管。

這些是作出評(píng)估報(bào)告直接也是很直觀的基本的證據(jù)，是對(duì)被征收人房屋的調(diào)查之后，評(píng)估公司登記上面積是多少，大家有沒有異議。

但實(shí)踐中這個(gè)環(huán)節(jié)往往會(huì)出現(xiàn)問題，比如房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積，往往要小于實(shí)際面積。面對(duì)這種情況，被征收人需及時(shí)提出異議，申請(qǐng)復(fù)核、訴訟等手段去維護(hù)自己的利益。

二、逐戶出具評(píng)估報(bào)告

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條第一款規(guī)定：“分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告”

這里面涉及到轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告的問題，那被征收人對(duì)此是收還是不收呢？

在明律師告訴你，如果被征收人始終對(duì)涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房源狀況等不滿，對(duì)于評(píng)估報(bào)告可以“收而不簽”。不簽字并不會(huì)導(dǎo)致分戶評(píng)估報(bào)告“作廢”，還會(huì)給自己未來訴訟救濟(jì)奠定基礎(chǔ)，避免“簽收即視為認(rèn)同”的錯(cuò)誤理解出現(xiàn)。

若就補(bǔ)償安置問題爭(zhēng)議不大，也可以選擇配合簽收。簽字并不影響被征收人申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利。

到底簽還是不簽，被征收人可提前咨詢專業(yè)律師。但有一點(diǎn)是肯定的：對(duì)于那種一看只有幾頁紙，根本沒有“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的不完整的所謂“分戶評(píng)估報(bào)告”，一定要拒絕簽收，因?yàn)樗敲黠@不合法的。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)有解答被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告異議的義務(wù)。

作出評(píng)估報(bào)告前，對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，被征收人可以提出異議，由估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)解釋，初步評(píng)估結(jié)果有錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正，這樣有助于保障被征收人的合法權(quán)益。

因此，在明律師要告訴被征收人的是，被征收人一定要把握好評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正性，這就要求被征收人參與到評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇過程中去，法律上是賦予了被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利的；

其次，對(duì)于與自己房屋實(shí)際情況出入很大的評(píng)估報(bào)告，被征收人一定不要輕易簽字，要及時(shí)請(qǐng)律師介入對(duì)整個(gè)評(píng)估過程及結(jié)果進(jìn)行判斷，如果有不合理的地方，需在律師的幫助下，才能幫您爭(zhēng)取到合法補(bǔ)償利益的最大化。而一旦簽字，就代表被征收人認(rèn)同最后的評(píng)估價(jià)值，這樣后期再要反悔，難度是非常大的，同時(shí)救濟(jì)成本也會(huì)同期提高很多，被征收人一定要注意。（文|黃小仙）