導(dǎo)讀：相信很多等拆遷、盼拆遷，居住在“老破小”住宅中的居民都對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“只修補(bǔ)，不拆房”的形式深感遺憾，做夢(mèng)都希望能搭上“拆舊建新”的末班車。而網(wǎng)絡(luò)上一篇又一篇擁有“拆遷消失”“國(guó)家一錘定音”等駭人標(biāo)題的文章則讓大家的心涼了半截兒。然而日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上的表態(tài)則讓事情峰回路轉(zhuǎn)：穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造，指導(dǎo)各地堅(jiān)持因地制宜、量力而行，嚴(yán)格把好棚戶區(qū)改造范圍和標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)，讓困難群眾早日搬進(jìn)新居。

這樣一則不長(zhǎng)的消息預(yù)示著一件事：城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造并沒有完全退出歷史舞臺(tái)，它仍將在2021年的征收拆遷中占據(jù)一席之地。

不過，究竟什么樣的房子才會(huì)有幸被納入尾聲中的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目范圍呢？

在明律師認(rèn)為我們需要考慮以下幾點(diǎn)：

1.房屋所在的城市要具備新開工棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃和計(jì)劃。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，棚改項(xiàng)目必須符合“四規(guī)劃一計(jì)劃”方可實(shí)施。

住建部要求中的“因地制宜”，即意味著在不同的地區(qū)棚改會(huì)有不同的命運(yùn)。以北京市為代表的一線城市中新開工棚改項(xiàng)目的可能性不大，但在諸多仍具房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，情況就可能完全不同了。

2.房子要足夠老舊?！芭飸魠^(qū)”是一個(gè)比一般意義上“老舊小區(qū)”還要老舊的模糊性概念。其突出強(qiáng)調(diào)集中連片、基礎(chǔ)設(shè)施落后、危房集中、安全隱患嚴(yán)重等特點(diǎn)。單純是房屋建造年代較早，顯然不符合“棚戶區(qū)”的起碼標(biāo)準(zhǔn)，也較難被納入到新的項(xiàng)目中。

3.地段較好，有商業(yè)開發(fā)的價(jià)值。棚戶區(qū)改造是典型的政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與形式，市場(chǎng)主體的投入是確保其能夠“拆得動(dòng)”的關(guān)鍵。故此，房屋所處的地段好是十分必要的，否則沒有人會(huì)愿意投資參與棚改。

那么在當(dāng)前棚戶區(qū)改造成為“求之不得，寤寐思服”的稀罕物的情況下，被幸運(yùn)女神青睞的被拆遷人又該注意些什么呢？

在明律師提示大家以下3點(diǎn)：

一是要明確自己的利益訴求——爭(zhēng)取更滿意的補(bǔ)償，不要將好不容易盼來的棚改給毀掉。在意愿征詢階段要重點(diǎn)提對(duì)于擬定的征收補(bǔ)償方案的意見，“故土難離”之類的意見就別提了，漫天要價(jià)也要盡量杜絕。大家只需要問問自己，究竟是希望繼續(xù)在老舊房子里住下去（盡管其可能也會(huì)趕上修繕），還是趁早搬進(jìn)寬敞明亮的新家更舒坦呢？

同理，若房屋征收決定作出，大家在復(fù)議、訴訟時(shí)也要講求策略，多從評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、補(bǔ)償方案的制定等事關(guān)補(bǔ)償利益的方面去提主張，努力尋求與征收方就補(bǔ)償事宜協(xié)商、調(diào)解的機(jī)會(huì)。

二是要確保自己對(duì)房屋的所有權(quán)和公房承租權(quán)的穩(wěn)定明晰，不要在補(bǔ)償主體資格方面出現(xiàn)紕漏。房屋所有權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證、公房承租合同等關(guān)鍵性的憑證絕不可缺少，家庭內(nèi)部一定要團(tuán)結(jié)一致，避免關(guān)鍵時(shí)刻掉鏈子。

對(duì)于自建的無證面積、建筑和“住改非”的房屋，要結(jié)合征收補(bǔ)償方案和所涉項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，房屋的建造年代、使用狀況等客觀情況爭(zhēng)取盡量滿意的補(bǔ)償，必要時(shí)可及時(shí)咨詢專業(yè)律師，避免被“違建不補(bǔ)”壓低了補(bǔ)償利益。

三是為預(yù)防逼簽、誤拆、偷拆等情形，要事先做好房屋價(jià)值評(píng)估和取證工作，貴重物品一律搬離，攝像頭要精準(zhǔn)布設(shè)并保證其能正常工作，破壞、強(qiáng)拆發(fā)生時(shí)要爭(zhēng)取獲取到現(xiàn)場(chǎng)視頻和照片，并確保一定的清晰度和視角的全面覆蓋。

2021年的一個(gè)新問題是，強(qiáng)拆主體不明情況下的“強(qiáng)拆主體推定原則”適用受到了限制——沒有強(qiáng)制拆除決定書的，以縣級(jí)以上地方人民政府確定的房屋征收部門為被告。直接起訴縣級(jí)政府的基本上會(huì)被駁回，案件將從區(qū)縣一級(jí)法院審起，這是被拆遷人需要有心理準(zhǔn)備的。

在明律師最后要提示大家的是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)過十多年的大規(guī)模開展，其實(shí)施程序和補(bǔ)償?shù)确矫嬉讶遮叧墒焱晟疲徊疬w人所能捕捉到的違法點(diǎn)客觀上會(huì)逐步下降。這就給大家提升補(bǔ)償數(shù)額提出了更大的挑戰(zhàn)。盡早委托專業(yè)拆遷律師，爭(zhēng)取在聽證、復(fù)議、訴訟中通過協(xié)商溝通解決補(bǔ)償爭(zhēng)議，或許是對(duì)被拆遷人最為有利的選擇。(作者:王小明)