導讀：在征收拆遷、騰退等項目中，長年居住生活在公有住房里的人最關心的莫過于自己能否拿到公平、合理的補償安置。而這一問題的關鍵，首先在于你的公房承租人主體資格是否足夠確定。主體資格沒毛病，補償安置自然是應有之義，反之則可能成為無源之水。本文，在明律師就結合北京市較新的兩個關于公房承租的規(guī)定為大家做一番淺析。

【租賃公房不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，違者房屋或被收回】

北京市人民政府辦公廳《關于加強直管公房管理的意見》中規(guī)定，按照有關法規(guī)規(guī)章規(guī)定，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進行違法違規(guī)活動；承租人對租住的公房及設備負有保護責任，不得擅自拆改，同時應配合經(jīng)營管理單位進行房屋加固、修繕和改造。

違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房內(nèi)居住，擅自安排其他人員居住的行為。

經(jīng)營管理單位通過承租人身份智能識別系統(tǒng)和日常巡查、舉報核實等渠道，發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為的，應當及時進行規(guī)勸、糾正；

對拒不改正或規(guī)勸整改兩次后仍違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，可依照合同解除租賃關系，收回房屋。

同時，《意見》中還規(guī)定，經(jīng)營管理單位、承租人任意一方不履行法律法規(guī)規(guī)定和租賃合同約定義務的，另一方可依法向人民法院提起訴訟，并依據(jù)生效法律文書申請人民法院強制執(zhí)行。

上述規(guī)定都凸顯了新規(guī)“加強管理”的政策導向。公房承租人存在上述一系列涉嫌違法違規(guī)或者違反公房租賃合同約定行為的，一經(jīng)查實都可能導致被訴至法院，直至房屋被強制收回的結果。

相較于過往若干年公房租賃管理相對寬松的政策尺度，2017年以后的情況是完全不同的。

【自建房配租公租房，前提是要配合將房屋拆除】

《意見》中還指出，對長期居住在自建房內(nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自愿拆除自建房并將戶口遷出的，可由區(qū)政府直接配租公租房。

短短一句話中為配租公共租賃住房解決居住在自建房內(nèi)居民居住困難問題設置了若干前置條件：

1.必須是長期實際居住在自建房內(nèi)的居民；

2.必須是本市戶籍居民；

3.本人、配偶和未成年子女在本市無正式住房；

4.自愿拆除自建房；

5.自愿將戶口從“核心區(qū)”（即東、西城區(qū)）遷出。

換句話說，《意見》事實上明確了一點——在與直管公房相關的解危排險、文保騰退和核心區(qū)平房直管公房申請式騰退等改造項目中，無證的自建房是不能直接獲得任何補償安置利益的。上述“配租公租房”的照顧已是解決這一問題的最佳結果，且當事人必須符合前述嚴格的條件。

【原承租人死亡，公房承租人怎樣變更？】

公房承租人變更是許多征拆案件中都會涉及的問題，它將直接影響到實際居住使用者能否獲得補償利益。2017年6月北京市住建委在《關于加強公房承租人變更管理有關問題的通知》中對此作出了明確：

我市直管公房變更承租人必須符合以下條件：原承租人遷出本市或死亡，與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行合同，符合承租條件的其他家庭成員無異議的，可按原承租面積繼續(xù)承租。

將這一規(guī)定中的條件展開如下：

1.原承租人遷出本市或者死亡；

2.擬變更的承租人須與原承租人在同一戶籍內(nèi)；

3.擬變更的承租人須已在此共同居住兩年以上；

4.擬變更的承租人須無其他住房；

5.擬變更的承租人愿意繼續(xù)履行公房承租合同；

6.符合承租條件的其他家庭成員對此無異議。

不符合上述變更承租人條件，在征拆、騰退時未依法獲取公房承租人身份的被拆遷人，將無法享受公房承租人所應享有的拆遷補償待遇。補償、騰退協(xié)議將由房屋產(chǎn)權人與拆遷方簽訂，這部分實際居住者的補償安置需求將可能難以實現(xiàn)。

在明律師最后要提示廣大承租公房居民的是，公房承租法律關系作為“歷史遺留現(xiàn)象”將在未來的時間內(nèi)分批分期進行調(diào)整和解決，解除租賃合同、騰退搬遷、恢復性修繕等將會集中出現(xiàn)。而嚴格遵守公房承租管理規(guī)范，確保自己的公房承租主體資格穩(wěn)定，是各位首先要不打折扣予以落實的事情。