在明律師時常提醒廣大被征收人，想要爭取到更加滿意的征收補償，只知道《國有土地上房屋征收與補償條例》是不夠的，還必須準(zhǔn)確掌握房屋所在省、市的相關(guān)地方性規(guī)定。這些地方性規(guī)定相較于590號令會有更細(xì)化、操作性更強的內(nèi)容，對我們依法救濟權(quán)利的指引作用可能更顯著。本文，在明律師就結(jié)合2020年11月江蘇省高級人民法院發(fā)布的《關(guān)于國有土地上房屋征收與補償行政案件若干問題審理指南》來為大家揭曉幾個常見疑難問題的答案。

【疑問一：征收方說我的房子是違建，能有法子救濟嗎？】

對征收范圍內(nèi)房屋合法性的認(rèn)定，與一般意義上的查處、拆除違建是有所區(qū)別的。

單純的查違建，都會由街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、自然資源部門等作出責(zé)令限期拆除決定，對房屋系違建作出“定性”，并給出處置的辦法來。

如果你對這樣的決定不服，當(dāng)然有權(quán)依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，在救濟期間對方還不能強行推動拆除進程。

但一旦涉案房屋變成了“被征收房屋”，那么就要區(qū)分兩種情形看待了，一種能訴，一種不能訴：

根據(jù)前述《審理指南》的規(guī)定，征收人組織有關(guān)部門對房屋面積、性質(zhì)進行的調(diào)查、認(rèn)定和處理，具有認(rèn)定未經(jīng)登記的建筑屬于違法建筑并明確不予補償?shù)葍?nèi)容，對被征收人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實際影響，被征收人提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟受案范圍。

也就是說，只有在調(diào)查、認(rèn)定和處理環(huán)節(jié)涵蓋違建定性并明確不予補償?shù)那闆r下，才算是對被征收人的實體權(quán)利義務(wù)構(gòu)成影響，被征收人才可以對這一認(rèn)定、處理行為訴訟救濟。

與此情形相對應(yīng)，《審理指南》進一步指出，征收人組織有關(guān)部門對房屋面積、性質(zhì)進行的調(diào)查、認(rèn)定和處理，僅記載房屋有證面積、無證面積和性質(zhì)，未設(shè)定被征收人權(quán)利義務(wù)，被征收人提起訴訟的，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。

簡言之，只要征收方?jīng)]說你的房子是違建或者確定不予補償，調(diào)查、認(rèn)定環(huán)節(jié)就是不可訴的。被征收人如對據(jù)此給出的補償條件不滿，只能通過起訴征收補償決定來加以救濟。

而一旦你起訴了征收補償決定，就不能再回過頭來起訴調(diào)查、認(rèn)定和處理行為了。

當(dāng)然，要想讓自己的補償利益不存在任何風(fēng)險隱患，最好還是要“有證”，畢竟這里探討的是城市房屋。

【疑問二：普通承租人僅對征收補償決定有權(quán)提起訴訟】

公房承租人在征收拆遷中的主體資格與房屋所有權(quán)人是大致相當(dāng)?shù)?，所有?quán)人能訴的他都可以訴。

但房屋的普通承租人可就沒那么幸運了。590號令并未將其視為與征收行為存在利害關(guān)系的人，僅認(rèn)可其依據(jù)房屋租賃合同與房屋出租人形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

如果承租人利用營業(yè)性房屋合法從事生產(chǎn)經(jīng)營，其是否有權(quán)對征收、補償行為實施救濟呢？《審理指南》對此給出了明確的答案：

營業(yè)用房承租人對房屋征收決定提起訴訟，不具有原告主體資格。

營業(yè)用房承租人對房屋補償決定以及補償安置協(xié)議中涉及的停產(chǎn)停業(yè)損失等自身權(quán)益爭議提起訴訟，具有原告主體資格。但租賃合同約定，因征收自動解除租賃合同，營業(yè)用房承租人不享有停產(chǎn)停業(yè)損失等補償?shù)某狻?/p>

也就是說，營業(yè)用房承租人最多只能在租賃合同無特別約定的前提下主張與自身利益相關(guān)的補償權(quán)益，如停產(chǎn)停業(yè)損失的補償、室內(nèi)裝飾裝修的補償、機器設(shè)備遷移重裝的補償?shù)鹊取?/p>

如果所簽的租賃合同中有特別約定，那么約定會優(yōu)先適用，這就要求此類承租人在簽訂租賃合同時需睜大眼睛，將可能遇到征收拆遷時的風(fēng)險考慮進去。

【疑問三：怎樣才算保障了被征收人的補償方式選擇權(quán)？】

針對實踐中爭議頗多的補償方式選擇權(quán)問題，《審理指南》在對補償方案和補償決定的審查中均有所體現(xiàn)：

1.征收方是否提供貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償安置方式供被征收人選擇。

2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置、面積等是否確定。位置、面積等不確定的，不得用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3.因舊城區(qū)改建項目征收個人住宅，被征收人選擇改建地段房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收人是否提供改建地段或者就近地段房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

以上3點在實務(wù)中均可能引發(fā)爭議，尤其是何為“位置、面積確定”，何為“改建地段或者就近地段”。被征收人需要在專業(yè)律師的指導(dǎo)下秉持從嚴(yán)把握的原則去朝著有利于己方利益訴求實現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)上主張。

4.是否在補償安置方案中告知被征收人有權(quán)選擇不同的補償安置方式，是否在征收實施中告知被征收人拒絕選擇的后果；

一般而言，征收方會明確告知被征收人未在簽約期限內(nèi)選擇補償方式，將以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式或者貨幣補償方式之一作出征收補償決定。

如果這個告知是客觀存在的，那么被征收人就等于自行放棄了補償方式選擇權(quán)，再以此主張補償決定應(yīng)當(dāng)撤銷往往難以獲得法院的支持。

5.是否根據(jù)被征收人選擇的補償安置方式作出房屋補償決定；

6.未按照被征收人選擇的補償安置方式進行補償是否有正當(dāng)理由；

7.給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置、面積、價格是否確定；

8.房屋補償安置方式是否明確，補償內(nèi)容是否具體。房屋補償決定給予兩種補償安置方式的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為補償安置方式不明確。

按照這一規(guī)定，征收補償決定是必須給出某一種確定性的補償方式的，不能兩種都給，再讓被征收人去選擇。

對于被征收人而言，要不要在對補償決定不服的情況下先在簽約期限內(nèi)選擇補償方式，這需要咨詢專業(yè)律師后早做定奪。

在明律師最后要提示大家的是，上述內(nèi)容實際上是給法官等法律人看的專業(yè)性規(guī)范，但其解決的都是被征收人會遇到的最現(xiàn)實的利益問題。國有土地上房屋征收補償程序已操作逾10年，步驟上的細(xì)化已經(jīng)上了不止一個臺階。這就對我們的依法救濟權(quán)利提出了更高的技術(shù)層面要求，爭取補償數(shù)額提升的難度值也將會不斷加大。不找專業(yè)律師掌眼把關(guān)，你能拿得下這場利益平衡的博弈嗎？