導(dǎo)讀：關(guān)于城中村，大家并不陌生，它以種種頗具特色的形象展現(xiàn)在我們面前。出于居住者迫切想要改變窘迫生存環(huán)境(人均不足10平方米很正常)的心愿，城中村改造項目無疑應(yīng)當(dāng)很受歡迎?？墒牵行┏侵写甯脑焱?，改造效果和補(bǔ)償安置都令村民很不如意，當(dāng)初的“暴富夢”成了實實在在的做夢。為什么改造效果沒你想的那么好?本文，北京拆遷律師服務(wù)網(wǎng)著名拆遷律師將解開你的疑惑……

【表現(xiàn)形式各異、土地性質(zhì)復(fù)雜，難尋統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)】

城中村具有其特殊性。受到其歷史來源、發(fā)展程度、周邊環(huán)境、地理位置等諸多因素影響，不同情況的城中村，表現(xiàn)形式各異。

有的在近郊區(qū)，保留著傳統(tǒng)農(nóng)村面貌，仍有農(nóng)田耕地;有的隱藏在繁華地段中，狹窄的街道、“握手樓”加上群租房與周邊環(huán)境顯得格格不入;有的保留著質(zhì)樸的地名，其實早已改為樓房社區(qū)、并入街道辦事處管轄。

這也就意味著，城中村的土地性質(zhì)是復(fù)雜的。針對城中村改造，我們無法從法律層面找到統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定。實施城中村改造，首先要確定其土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地。這樣才能尋找到相應(yīng)法律法規(guī)來指導(dǎo)改造工作。

如果是國有土地，還無需過多爭議，有《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》作為指導(dǎo)，改造或許將在法律的規(guī)管下進(jìn)行，執(zhí)行類似舊城區(qū)改建等項目的征收程序。但是，如果其土地性質(zhì)仍為集體土地，則只能參考各地區(qū)制定的地方規(guī)定，或是用其他方式推動改造。

在農(nóng)村集體土地征收中頗為重要的《土地管理法》，對城中村改造的幫助并不大。因為城中村村民最為關(guān)心的，應(yīng)該是家家戶戶都蓋起的二、三層小樓，向“蟻族”們出租的棲身之所，而不是村里那所剩無幾或消失殆盡的耕地。房屋價值補(bǔ)償才是切身利益。

若是城中村所在地區(qū)并無針對城中村房屋征收補(bǔ)償?shù)膶ｉT規(guī)定，只按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價+重置成新價的模式給予補(bǔ)償，改造令村民失魂落魄，也就不足為奇了。畢竟，農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是顯著較低的，根本不可能與相隔不遠(yuǎn)的新建小區(qū)相提并論。

【補(bǔ)償、搬遷、拆房全靠協(xié)議，維權(quán)救濟(jì)難上加難】

由于城中村改造暫無統(tǒng)一的法律規(guī)定，難尋法定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。所以，此類項目并非一定要由市、縣級人民政府作為主導(dǎo)，在某一法律法規(guī)或地方規(guī)定的軌道上推進(jìn)房屋征收。

這樣一來，在實踐中就出現(xiàn)了不少以協(xié)議方式啟動的城中村改造項目。在明律師在代理過程中，也遇到過不少類似情況。

采取協(xié)議方式推動的城中村改造，可能由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至是一些社會資本作為主體，與村民簽訂協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容整合代替了一般征收項目中，征收決定、補(bǔ)償方案、補(bǔ)償協(xié)議的功能。這份協(xié)議貫穿始終，如同木偶提線般牽動著村民的每一項權(quán)益。

村民簽訂了這份協(xié)議，就代表其認(rèn)可支持改造項目、同意其中的補(bǔ)償安置條件，并將按約定期限搬遷。有的村民礙于情面或是聽信宣傳，即使對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，也要“隨大流”“配合工作”簽訂協(xié)議。事后又感到后悔，希望能再談補(bǔ)償安置，還試圖在搬遷期限最后用極端方式保住自己的房屋。

然而這些試圖找“后悔藥”的做法大多是徒勞的。

這樣的協(xié)議，在法律中只能被劃于普通民事合同的范疇。村民唯一的救濟(jì)途徑就是依法提起民事訴訟，請求人民法院判決合同無效或者撤銷合同。但是，《合同法》中關(guān)于合同無效、可撤銷合同的情形均有明確規(guī)定。訴訟請求能獲得支持的幾率有多高，著實不容樂觀。

協(xié)議推動城中村改造，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置待遇、搬遷期限、房屋拆除……全靠協(xié)議說了算。村民維權(quán)救濟(jì)難上加難，補(bǔ)償安置待遇自然也十分不如意。

如遇此困境，村民還是應(yīng)當(dāng)及時咨詢、委托專業(yè)律師分析情況，爭取尋找到合適的維權(quán)方向，切勿過早過急簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

【村民上樓成居民，城市壓力隨即而來，生活轉(zhuǎn)軌難適應(yīng)】

城中村改造后，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)令人滿意，村民如期獲得安置房、回遷房，全體上樓成了居民。這應(yīng)當(dāng)算是達(dá)到改造目的、收獲圓滿結(jié)局了。可是，留給村民的問題并未結(jié)束。

城中村成了社區(qū)，平房和小樓變成了高塔樓，但是村委會并未撤銷，村集體原有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、收入分配等工作，仍需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼續(xù)履行職責(zé)。居委會、村集體、物業(yè)公司共存，加之城市生活的壓力，讓村民很不適應(yīng)。

以往，村民并不需要負(fù)擔(dān)各項生活費用。上樓之后，村民要繳納物業(yè)費，還要支付水、電、氣、熱等能源費用。

以往，家家戶戶蓋起小樓，自己居住之余向外出租，可以獲得一筆非?？捎^的收入。再加上傳統(tǒng)農(nóng)耕收入、村辦企業(yè)年底的分紅，生活完全有所保障。改造完成后，沒有租金收入，也沒有農(nóng)田耕地，大多數(shù)條件一般家庭的村民就必須走上社會、自主就業(yè)，為今后的長遠(yuǎn)生計而繼續(xù)打拼。

全新模式的城市生活方式、社區(qū)物業(yè)的管理體制……這些轉(zhuǎn)軌將在改造完成后給村民帶去很長時間的不適感。所以，城中村改造即使出現(xiàn)所謂的“圓滿結(jié)局”，對于那些被改造的村民來說，真正完成“改造”，仍有很長的路要走。

最后，北京拆遷律師服務(wù)網(wǎng)著名拆遷律師想說的是，盼望城中村改造的村民們，將面對極為復(fù)雜的現(xiàn)實情況。城中村土地性質(zhì)的交織纏繞，各地區(qū)制定的不同內(nèi)容的地方法規(guī)，暗藏侵害村民權(quán)益風(fēng)險的改造推動方式，補(bǔ)償安置落實與生活方式轉(zhuǎn)變帶來的過渡期……這些都可能讓村民感到改造并不如意，甚至頓覺失魂落魄。其實，城中村改造，無論適用什么樣的法律與規(guī)定，采用什么樣的方式推動，都應(yīng)該將重點聚焦于滿足村民居住需求以及對其日后生活的妥善安置。畢竟，多年前那些鄉(xiāng)村整建制拆遷、村民一夜暴富的個案已經(jīng)不會再發(fā)生。衷心希望每一個城中村村民都能早日住上窗明幾凈的安置房，同時也能得到妥善安置，有持續(xù)收入得以維持生活，真正確保“生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障”。