城鎮(zhèn)戶籍居民購買農(nóng)村宅基地上房屋后的拆遷補償糾紛，是一個老生常談的話題。隨著上世紀90年代住房商品化時代的到來，城鎮(zhèn)居民的住房需求與日益飆升的房價制造了現(xiàn)實中的巨大困難，這就促使部分城鎮(zhèn)居民將目光投向逐漸富裕起來的農(nóng)村，開始在農(nóng)村置地購房。

城鎮(zhèn)戶籍居民購買農(nóng)村宅基地上房屋后的拆遷補償糾紛，是一個老生常談的話題。隨著上世紀90年代住房商品化時代的到來，城鎮(zhèn)居民的住房需求與日益飆升的房價制造了現(xiàn)實中的巨大困難，這就促使部分城鎮(zhèn)居民將目光投向逐漸富裕起來的農(nóng)村，開始在農(nóng)村置地購房。然而無論如何，《土地管理法》確立的城鄉(xiāng)二元化結構擺在那里，法律、政策的“紅線”是不容輕易觸碰的。近期，最高法通過一系列行政訴訟個案裁判明確否定了到農(nóng)村購房者獲取征收補償?shù)闹黧w資格，傳遞出的正是土地管理制度“剛性”的一面。

為什么城鎮(zhèn)戶籍居民到農(nóng)村購房是有著“原罪”的錯誤行為呢?筆者認為可以從以下法律政策中去加深理解：

《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》(2007年12月發(fā)布)中指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

事實上，類似內(nèi)容的政策性文件不止這一個，但表述上幾乎都差不多。城鎮(zhèn)戶籍居民購買農(nóng)村宅基地上房屋的行為始終被認為是非法的，無效的。

一言以蔽之，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體無償分配給本集體經(jīng)濟組織成員，用于居住建房的土地。它最突出的特征就是政策性、保障性、福利性和身份性。

而城鎮(zhèn)戶籍居民則從根本上不享有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份，也就不享有獲取這一類型福利、保障的政策。

一旦染指的宅基地上房屋碰到征收拆遷，城鎮(zhèn)戶籍居民的權利主張將會是難上加難。

而一旦購房合同被判定為無效，也就意味著購房者不能依法取得涉案宅基地上房屋的所有權，無法完成過戶登記，也不能因購房行為而獲取該村的集體經(jīng)濟組織成員資格。

此時，當房屋面臨征收拆遷或者騰退時，購房者不具有法律上獲取補償?shù)闹黧w資格，而只能主張基于簽訂合同時出賣方的過錯而從宅基地使用權人那里分得一部分補償利益。

這也就是大家通常所說的“7:3”的補償利益分配模式，購房者拿7成，宅基地使用權人拿3成。

不過，這個“7:3”可不是那么容易就能拿到的。在明律師結合最高法的相關裁判提示大家以下兩點：

1. 涉案宅基地上房屋得按合法建筑計算補償利益，如果涉嫌違建就麻煩了。實踐中，很多購房者購買的農(nóng)村房屋事實上是村里違法占地建造的“小產(chǎn)權房”。也有的購房者購得宅基地后對地上房屋實施了翻建，卻并未取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

而拆遷方恰恰可能以查處違建的名義對涉案房屋實施拆除。此時，購房者能否針對責令限期拆除決定等行為提起復議或者訴訟，并將違建的認定撤銷，就成了最終能否獲取補償利益的關鍵。

不僅是“違建不補”，而且還有“違建不賠”。在極端的情況下，即使涉案房屋已被拆遷方違法強制拆除，購房者也可能因不具有受法律保護的合法利益而難以獲得行政賠償。

2. 購房者難以獲得與本村村民所依據(jù)的征地補償安置方案同等的補償安置。在決定補償安置利益時，本村與非本村是一定會有區(qū)分的，何況購房者通常還是個城里人。

故此，購房者要將自己的利益訴求設定得合理、適度一些，以盡量減小損失為出發(fā)點。畢竟，購買農(nóng)村房屋“不合法”這件事當初自己也是明知的，也對形成今天的局面負有一定的責任。

同時需要指出的是，人員安置面積這部分利益與本集體經(jīng)濟組織成員的身份資格密切相關，城鎮(zhèn)戶籍居民是無法獲得的。他所能主張的主要是“地錢”+“房錢”這兩部分的補償利益，專業(yè)一點叫“宅基地的區(qū)位補償價+房屋的重置成新價”。

在明律師最后要提示大家的是，如果說十幾年前到農(nóng)村買房置地是一種法治環(huán)境不佳狀況下的豪賭，那么今天各位絕不可再動這門子心思。2020年《土地管理法》的修訂突出的顯然是“管理”的力度，而不是想當然的放開、放活。只要你的房子處于無法過戶登記的懸而未決狀態(tài)下，法律上的風險就始終都會相伴，涉案宅基地上房屋也不能像其他村民的房子那樣享有參與宅基地“三權分置”改革試點的資格。無論拆遷與否，購房者的利益將一直難以得到切實的保障。而一旦拆遷的消息傳來，宅基地使用權人立馬就可能聞訊而來想要分上一筆。故此，做這方面考慮之前，各位一定要三思而后行。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。