在實際的征收土地拆遷中，許多拆遷方為了更好地進行自身的每日任務，促進施工進度和高官功績，變幻莫測出各種各樣貓膩來應對拆遷戶，大伙兒一不注意很有可能就掉進這種用心挖好的“坑”中，既喪失房子、土地資源又無法得到公平公正的賠償安置，落個后患無窮的困境。那么，應對洶洶的拆遷進攻，大家該如何確保好自身的合法權利呢?文中，在明律師就跟大伙兒一起破譯拆遷賠償十大貓膩、堅信會對您有些協(xié)助……

貓膩一：無違建，不拆遷

哪兒在開展房子拆遷，哪兒就逐漸依法查處違章建筑，這也是現(xiàn)在在拆遷實踐活動中非常普遍的一種狀況，這身后又掩藏著如何的圈套呢?

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，只有取得建設工程規(guī)劃許可證并按照規(guī)劃許可證的要求進行建設的，才是合法建筑。但是，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日才開始施行的。在此之前有些沒證的房屋如果在不違反規(guī)劃的情況下，繳納一定額度的處罰后補領有效證件，也是可以變成合理合法建筑的。殊不知在拆遷實踐活動中大家常?？吹降氖?，許多拆遷放在評定違建時壓根不區(qū)別歷史時間遺留下緣故，都不區(qū)別不一樣客觀條件，只需辦理手續(xù)不齊備則一律依照違建給予評定，從而注重“不予以賠償，拆了白拆”。其實質是為此作為交涉主力資金，來給被告方施壓，迫使其盡快簽協(xié)議離開。

在明律師要提示大伙兒的是，假如房屋確實被確認為違建，一定要把消費者維權的階段盡可能提早到“勒令期限拆卸決策(通告)”的維權限期以內，由于一旦來到申請強制執(zhí)行這一步，就難以更改房屋被強制拆遷的運勢了。消費者維權只需盡早，反轉概率很大。

貓膩二：以拆危促拆遷

與拆遷式拆遷類似的也有以拆危促拆遷。原本危舊房屋的評定是務必嚴苛根據(jù)住房和城鄉(xiāng)住建部《城市危險房屋管理規(guī)定》和《危險房屋鑒定標準》所明文規(guī)定的管理權限和系統(tǒng)的，可是因為一旦征收新項目被確定為危舊房屋更新改造，便會同時造成被征收房子所可用的補償規(guī)范減少，因此有一些征收方為了更好地降低賠償就不管不顧法律法規(guī)，把有一些不屬于危樓的住房也評定為危舊房屋。

針對什么叫危樓，法律法規(guī)或是有較為確立的規(guī)范的，被征收人可以融合法律和自身的具體情況來分辨和解決。假如房屋自身不“?！?，就需要果斷依規(guī)消費者維權，根據(jù)提到程序流程來做掉這一企圖。

貓膩三：拆遷獎勵有圈套

在拆遷中，征收方常常在征收賠償計劃方案中要求一個限期，假如被征收人們在這一要求的期內拆遷了，便會被給與一定的錢財獎賞，這真像它表層上看上去那般有益嗎?很多人實際上算不清這一“大賬”。盡管早簽訂會比別人得到幾萬塊乃至十幾萬的獎賞，可是一個更要留意的問題是，征收方提供的賠償依規(guī)不可小于房子征收決策公示之時被征收房子相近房產(chǎn)的價格行情。而有一些征收方提供的賠償價錢實際上是達不到這一規(guī)范的，即使再加上獎金的額度，總金額也仍然小于應當給與被拆遷人的賠償。這時被獎金引誘而簽名的被拆遷人便是常見的丟失無籽西瓜因小失大。因此我們一定要算清該筆賬再簽賠償協(xié)議，切勿談便宜得不償失。

貓膩四：株連式逼簽

株連式逼簽也是如今拆遷中多見的一種貓膩，有對被征收人自己的，例如對房子的不動產(chǎn)登記證、土地施工許可證的“撤消”等，也有對于親人、好朋友、小孩的，以這些人的工作中、學習為威脅，從家族內部開展分裂分化，迫使被征收人簽名。因為這類逼遷方法具備隱秘性和間歇性，因此更令被拆遷人有苦說不出。

碰到這種狀況，被征收人不必慌亂，也不必隨意讓步。針對要想撤證的，通常必須機構有關直接證據(jù)強詞奪理，或挫折其撤證企圖，或將其撤證的相關行政決定再度撤除。如果是家屬、小孩接到類似提醒這類的處罰，或是輕率被免職、停學這樣的事情，就需要依規(guī)消費者維權。由于征收方的這種個人行為歸屬于亂用行政職能，是違規(guī)的，比較嚴重的乃至涉嫌犯罪。只需大家留意搜集直接證據(jù)、保持冷靜機敏，就會有很有可能變普攻為積極，讓禍及企圖完全倒閉。

貓膩五：預征收陷阱

預征收也稱模擬征收，是指在舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)(城中村)改造等項目的房屋征收過程中，區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案，組織產(chǎn)權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協(xié)議。預征收這類方法非常大的風險就取決于，征收方為了更好地做到法律規(guī)定的合作占比，常常用各種各樣方式或獎賞引誘、勸諫一部分人先簽名，漸漸地的已簽訂的人的權益便會產(chǎn)生一個共體，她們便會自發(fā)性的去鼓勵這些不愿簽訂的人簽名，即所說的動員群眾斗人民群眾。有一些較為客觀、看得出協(xié)議不科學的人到中后期迫不得已街坊四鄰的強勁工作壓力也只有舍棄自個的觀點。而一旦簽訂，被拆遷人的權利救濟便會受限制，預簽訂的標準是不是合情合理也會變?yōu)橐还P難算的賬。

在明律師友情提示，簽訂前一定看一下協(xié)議內容是不是有效、合理合法，賠償規(guī)范是不是令人滿意，不必盲目跟風被“預簽訂”的觀點蒙蔽在糊里糊涂中簽名按了指印，以防由于自身的一時不察為今后留有重要安全隱患。

貓膩六：拆遷補償協(xié)議有漏洞

簽署拆遷賠償協(xié)議也是征收中很容易出問題的一個階段，在這個最終環(huán)節(jié)，許多拆遷戶覺得早已做好了。卻不知道，這一階段才算是決策成功與失敗的根本所在，非常容易由于陷入拆遷方的陷阱而功虧一簣。

普遍的協(xié)議圈套包含滅絕人性的“空缺協(xié)議”、協(xié)議內容不實際確立、簽訂行為主體不合理合法、簽訂后不給予正本、徹底憑口頭上服務承諾、要挾或變相要挾簽名按手印、未簽訂合同違約責任和執(zhí)行限期這些。在明律師曾一度談及這類問題，這兒不會再贅述。僅僅注重一點，假如對簽訂階段有憂慮，可以明確指出規(guī)定律師到場或協(xié)助審批。

貓膩七：拿政策當借口

實際中，拆遷方常以現(xiàn)行政策作為推卸責任，拿著一些當?shù)卣C布的政府紅頭文件或是賠償安置決策這類的上方寶劍，以證實自個的拆遷個人行為是正規(guī)的，以“少補”或“不賠償”做為危害，迫使被拆遷人簽名。因為被拆遷人對有關法律法規(guī)并不了解，在許多狀況下能由于這種政府紅頭文件而挑選讓步。在這兒提示眾多被拆遷人，當?shù)卣f白了的拆遷現(xiàn)行政策，常常是為了更好地其進行拆遷工作中而確立的，對被征收人不一定有益，更不一定合乎法律法規(guī)。法律對征收有關的許多事宜全是有明文規(guī)定的，地區(qū)不可以隨便偏移。因此現(xiàn)行政策不等于法律法規(guī)，更不可以違背法律法規(guī)，在碰到現(xiàn)行政策不合理合法時，被拆遷人一定要堅決挑選消費者維權。不合理合法的賠償安置計劃方案，不太可能“一把尺子量究竟”，更不太可能“不許最牛釘子戶貪便宜”，該類觀點徹底是忽悠人的。

貓膩八：房屋評估“貓膩”需警惕

房屋價格評估的效果對最終的賠償金額具備十分大的危害，對這一階段被征收人一定要充足高度重視，下邊立即列些大伙兒在評定時要特別注意的關鍵點：

1. 被征收人在確定評估機構的過程中具有主導權，有權選定由哪一家房地產(chǎn)價格評估機構來進行評估工作，現(xiàn)實中政府單方面選定評估機構的做法是不合法的;

2. 評估的時間點應當是在房屋征收決定公告之后進行。而在實踐中，有些征收方在房屋征收決定公告之前就進行評估，很長時間之后才正式公告征收決定，此時房屋價值很多已經(jīng)升值，對被征收人可能是不利的，這種做法既不合規(guī)也不合理;

3 . 評估方法要得當，在目前的征地拆遷領域中，市場比較法是優(yōu)先適用的評估方法。如果發(fā)現(xiàn)您所在的項目還在使用基準地價修正法或成本重置法等，就可能存在不合法的問題。

4. 評估人員要上門，有關材料要親自簽字。如果評估人員壓根兒沒露過面，或者自己什么材料都沒簽過就收到了評估報告，那么這個評估程序十之八九是有問題的。

貓膩九：不談法律談政策

對于拆遷程序、補償方式等問題，國家法律、法規(guī)早有規(guī)定，只要拆遷人依法辦事，大多數(shù)被拆遷人都能得到不錯的補償。但是，對利益的追求永無止境，拆遷方不會滿足于合法的土地收益，壓榨弱勢一方的被拆遷人就成了最佳選擇。

如何給這種“壓榨”披上“合法”的外衣呢?制定紅頭文件!幾乎所有的拆遷方都是拿各種政策說事兒，被拆遷人稍有質疑：誰制定的?合法嗎?合理嗎?拆遷方馬上指責你不支持政府工作，跟政府對著干!一頂頂高帽子壓得你無言以對，只能默默接受，至此你就鉆到拆遷人的圈套里了!

貓膩十：終極殺手锏——刑事責任

實踐中，被征收人因暫時拒絕簽協(xié)議而被轉入彀中的情況時有發(fā)生，征收方可能會想盡辦法讓被征收人落入刑事責任陷阱之中，因維權而“攤上事兒”，進去冷靜冷靜。據(jù)經(jīng)驗，這里面要小心三件事：一是不要輕易對上門人員實施“防衛(wèi)”，否則極容易像丁漢忠那樣被追究刑事責任;二是不要輕易采取集體走訪方式，很容易被以聚眾擾亂社會秩序等罪名帶走;三是在維權期間要時刻提高警惕，在外住店時要將房門鎖好。設想一個場景：某天深夜，被征收人正在賓館的床上呼呼大睡，突然門被打開了，闖進來一女的，直接往床上躺，而后警察就來了……

在明律師最后提示大家的是，對拆遷中的每一個環(huán)節(jié)、每一件事、每一個人都要慎重考慮。面對拆遷補償?shù)姆N種貓膩，既不要放松警惕，也別被這些手段給嚇住，因為貓膩畢竟只是貓膩，每一種陷阱在現(xiàn)實中都會有相應的應對策略和法律規(guī)定來保障我們的合法權益。我們既不惹事，也不怕事，才是被征收人依法維權時應有的心態(tài)

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。