摘要：

農(nóng)村房子可以買賣嗎?可以!但要注意的東西可多了去了，農(nóng)村房屋的情況隨時都可能會發(fā)生變化。

多年前來到城市安家，農(nóng)村的房子覺得沒用就給賣了，之后房子遭遇征收拆遷，巨額拆遷補償款讓當初的買賣雙方都說應(yīng)該是自己的，都想拿。現(xiàn)在這種購買了農(nóng)村住房遭遇拆遷引發(fā)的糾紛必定上榜農(nóng)民朋友糟心事兒之首!

那么這種情況到底拆遷款該給誰呢?今天，龍爺就帶您看一起因拆遷引起的房屋買賣合同糾紛案。

事情是這樣的。

首先，老張是馬蘭坡村兒人，老劉是隔壁王二麻子村兒的，不是一村兒人。倆人打小經(jīng)常村口兒搓麻，熟了就拜了把子，鐵瓷。早年前，老張的兒子出息了，在城里買了樓房，把老張一家都接到了城里居住，老張在馬蘭坡村的房子就閑置了下來。

老張年紀也不小了，想著往后就在城里養(yǎng)老送終，不回農(nóng)村了。農(nóng)村的房子閑著也是閑著，老張全家一合計，干脆賣了吧，還能換點兒錢在城里裝個修、添置個家具伍的。

正好老劉有意，倆人也熟，老張與老劉就簽訂了房屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定了，老張將馬蘭坡村的全部房屋折價80000塊錢賣斷給老劉。老劉立馬痛快就付了購房款80000塊錢，老張將房子就交付給了老劉。

隨后多年一直平安無事，逢年過節(jié)老張還經(jīng)?；卮謇镎依蟿⒋曷椤?/p>

就在去年，來事兒了。

老張賣給老劉房屋所在的馬蘭坡村舊村改造，準備拆遷。老劉作為房屋所有人，就包括全部房屋，還有其他財產(chǎn)與當?shù)亟值擂k事處簽訂《房屋貨幣補償協(xié)議》，總計補償金額247萬元。

老張已經(jīng)因病去世了，他的兒子回村里為老爸安葬的時候，知道了此事。老張兒子認為當初雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)該無效，找老劉理論，要求返還房屋。

雙方產(chǎn)生爭議，老張兒子訴至法院。

法院最終審理后認為，老張和老劉簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，老張兒子返還老劉買房錢80000塊錢。老張兒子要求返還房屋，因為房子已經(jīng)要拆遷，客觀上不可能了。所以法院依法調(diào)整為支付折價補償款。根據(jù)雙方的過錯，老張兒子要承擔90%的過錯賠償責任，判決確認雙方的合同無效，老劉支付老張兒子房屋拆遷款的10%。

您說這樣判合理嗎?誰讓你當初瞎賣的，要不現(xiàn)在拆遷款都是你的。

農(nóng)村房屋能買賣嗎?

這種事兒很常見，值得說道說道。

首先，我國法律雖然沒有禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上的房屋。但買賣農(nóng)村房屋是有條件的，您可得看好嘍。

《土地管理法》有明確規(guī)定，禁止將農(nóng)村宅基地出售給本集體組織成員以外的人。也就是說，您買賣宅基地上的房屋，只能賣給同一個村的人。開頭已經(jīng)說了，老張和老劉不是一個村的。

因此，老張和老劉不是同一集體經(jīng)濟組織的成員，他倆簽的農(nóng)村房屋買賣合同就是無效的。

農(nóng)村房屋買賣必須慎重，沒事兒別瞎賣

都明白了吧，那么，房屋買賣合同被認定無效以后，怎么處理呢?

這得從四塊兒來說。

首先，返還購房款那是沒跑了。就是說，老劉應(yīng)該把房屋原狀返還老張，老張把80000塊錢還給老劉就齊活了。

其次，要補償添付物的價值。如果老劉在居住使用期間對房屋裝修、翻建、擴建的話，那老劉就對這些部分享有所有權(quán)。一般法院會處理為，老劉將房屋，還有添付的東西都給老張，老張將添附物的價值補償給老劉。

第三，就是按過錯賠償損失了。就是《土地管理法》不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣的，你還買賣，那你們買賣雙方就都要承擔一定的過錯責任滴。

最后，就是最重要的拆遷時，可以適當補償。按理來說，既然買賣合同已經(jīng)無效了，老劉就不是合法的產(chǎn)權(quán)人，他應(yīng)該無法得到拆遷補償。但還存在一種情況，出賣人也就是老張要是主張《買賣合同》無效的話，要求老劉返還房屋或拆遷補償款的(老張兒子確實也是這么干的)，老劉就可分得部分拆遷款。

事實上，上面也說了，法院就是這么判的，老劉還得到了大部分。

法院裁判的合理合法，依法辦事兒，沒毛病!

怎么著，您聽明白了吧?農(nóng)村房子可以買賣嗎?可以!但要注意的東西可多了去了。農(nóng)村房屋的情況隨時都可能會發(fā)生變化，還得具體問題具體分析。萬一就像老張老劉這樣，出點意外，后悔都來不及。

要我說，您要是弄不明白，就別為了那倆錢瞎賣，自個兒留著，到時候真拆了，拿不少補償款揣兜里，可比您當初賣的那倆錢嗨了去了。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。