首先在明律師要再次重申“征地補(bǔ)償安置決定”這一新行政行為的極端重要性，對(duì)補(bǔ)償安置不滿，見(jiàn)到它了就要堅(jiān)決提起行政復(fù)議或者行政訴訟，千萬(wàn)不可拖過(guò)了復(fù)議、訴訟期限。

《規(guī)定》第28條指出，宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人在征地補(bǔ)償安置決定、責(zé)令交出土地決定規(guī)定的期限內(nèi)不騰退土地和房屋，且不在法定期限內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的，由區(qū)人民政府依法啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序。

一看便知，征地補(bǔ)償安置決定在農(nóng)村宅基地上房屋征收中的地位與城市房屋征收中的征收補(bǔ)償決定十分相似。它是行政機(jī)關(guān)對(duì)某戶被征地農(nóng)民房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)摹吧w棺定論”，農(nóng)民不訴補(bǔ)償安置就不會(huì)再有任何變化了。

先把最核心也是最后的權(quán)利救濟(jì)途徑記住了，我們?cè)賻Т蠹彝懊婵矗纯慈绾卧凇八纳嫌巍闭业侥軌蚧庋a(bǔ)償糾紛的通途。

【節(jié)點(diǎn)一：房屋調(diào)查確認(rèn)環(huán)節(jié)要積極參與】

征收土地預(yù)公告發(fā)布后的第一個(gè)直接影響被拆遷村民補(bǔ)償安置權(quán)益的環(huán)節(jié)，就是房屋調(diào)查確認(rèn)。

《規(guī)定》第9條指出，征收土地預(yù)公告后，區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會(huì)同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府或者街道辦事處以及鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）規(guī)劃資源所、村（居）民委員會(huì)對(duì)擬征地范圍內(nèi)宅基地及房屋的權(quán)屬、面積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查。房屋面積調(diào)查包括房屋現(xiàn)狀調(diào)查以及對(duì)宅基地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件記載內(nèi)容的核實(shí)。

這就是說(shuō)，這里的調(diào)查確認(rèn)環(huán)節(jié)是需要實(shí)地入戶的，而不能僅憑其所能查詢到的證件、規(guī)劃圖紙來(lái)進(jìn)行確認(rèn)。

被拆遷村民要爭(zhēng)取親自參與實(shí)地入戶調(diào)查，第一時(shí)間掌握自家房屋在上述相關(guān)問(wèn)題上的調(diào)查認(rèn)定情況，存有爭(zhēng)議的要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并詢問(wèn)，及時(shí)進(jìn)行解釋說(shuō)明，必要時(shí)就可以咨詢專(zhuān)業(yè)律師尋求幫助了。

《規(guī)定》第9條進(jìn)一步提及，擬征地范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)人、房屋所有人在征收土地預(yù)公告后10個(gè)工作日內(nèi)，憑相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。拒絕確認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)記錄在冊(cè)。

筆者認(rèn)為，若被拆遷村民對(duì)調(diào)查結(jié)果存有異議的，不宜進(jìn)行上述確認(rèn)。拒絕確認(rèn)并不會(huì)導(dǎo)致自己無(wú)法獲取應(yīng)有補(bǔ)償，征收方會(huì)將這一情況記錄在冊(cè)，這也有助于日后提起程序時(shí)主張權(quán)利。

上述調(diào)查確認(rèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在擬征地范圍內(nèi)公示……對(duì)公示結(jié)果有異議的，區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)后有變化的，也會(huì)及時(shí)公布。

顯然，公開(kāi)透明的原則將貫穿整個(gè)宅基地上房屋征收始終。上海市規(guī)定確立的這一原則同樣應(yīng)當(dāng)適用于全國(guó)其他地區(qū)，這點(diǎn)大家一定要注意。

【節(jié)點(diǎn)二：房屋重置成新價(jià)須經(jīng)評(píng)估確定】

與國(guó)有土地上房屋征收一樣，農(nóng)村宅基地上房屋征收也要有評(píng)估環(huán)節(jié)，這是上海市新規(guī)所明確的重要節(jié)點(diǎn)。

《規(guī)定》第24條指出，征地房屋補(bǔ)償中涉及需要評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)由擬征地范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府或者街道辦事處組織按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以采取搖號(hào)、抽簽等方式隨機(jī)確定。

該條規(guī)定的估價(jià)機(jī)構(gòu)選定程序與城市房屋征收基本無(wú)異，同樣應(yīng)當(dāng)遵循“協(xié)商-投票-隨機(jī)方式”的順序進(jìn)行操作。征收方是不得自行確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，繞過(guò)被征收人直接進(jìn)行委托的。

而《規(guī)定》還明確，宅基地上居住用房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)由區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；其他非居住房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，也應(yīng)當(dāng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

據(jù)此可知，有評(píng)估必有救濟(jì)。若被拆遷村民對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估流程、評(píng)估人員或者最終送達(dá)的評(píng)估報(bào)告有異議，都可依據(jù)評(píng)估領(lǐng)域相關(guān)規(guī)定尋求救濟(jì)，如申請(qǐng)復(fù)核或者專(zhuān)家委員會(huì)鑒定、向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)等。

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【節(jié)點(diǎn)三：“征地房屋補(bǔ)償協(xié)議”需謹(jǐn)慎預(yù)簽】

“征地房屋補(bǔ)償協(xié)議”是一個(gè)略顯拗口的名字，被拆遷村民還是要逐步適應(yīng)，事實(shí)上它和征地補(bǔ)償安置協(xié)議無(wú)異，只是其中涉及房屋那個(gè)部分的名稱而已。

而新規(guī)中最大的程序變化，就在于“先簽約，后報(bào)批”?！兑?guī)定》第12條對(duì)此的表述為：區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與用地單位簽訂附生效條件的征地房屋補(bǔ)償費(fèi)用支付協(xié)議，與宅基地使用權(quán)人或者房屋所有人簽訂附生效條件的征地房屋補(bǔ)償協(xié)議。征收集體土地申請(qǐng)經(jīng)依法批準(zhǔn)并公告后，相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議生效。

所謂“附生效條件的行政協(xié)議”有兩點(diǎn)需要大家理解：一是在其征地獲批的條件成就前，被拆遷村民不得隨意撤銷(xiāo)、變更協(xié)議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在此階段內(nèi)所簽協(xié)議并未對(duì)被征地農(nóng)民的實(shí)體性權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響，是無(wú)法提起訴訟要求撤銷(xiāo)或者變更的。

當(dāng)然，在明律師認(rèn)為這種觀點(diǎn)并非不可撼動(dòng)，能否在簽約后起訴以顯失公平、涉嫌欺詐脅迫等為由主張撤銷(xiāo)、變更，值得在實(shí)踐中嘗試探索。

二是一旦征地獲批，所簽協(xié)議即會(huì)生效。故此，大家千萬(wàn)不要認(rèn)為“預(yù)簽”的只是一份帶有征詢意見(jiàn)、模擬性質(zhì)的協(xié)議，它事實(shí)上就是正式的補(bǔ)償安置協(xié)議。

基于此，被拆遷村民一定要謹(jǐn)慎簽訂這一協(xié)議。一旦簽約，將會(huì)在客觀上助推項(xiàng)目的推進(jìn)速度。倘若此時(shí)你才回過(guò)神來(lái)認(rèn)為補(bǔ)償安置不合理，那就真叫做“馬后炮”了。

簽約和下棋一樣，落筆（子）無(wú)悔，不能重來(lái)。如果對(duì)協(xié)議中牽涉補(bǔ)償利益的內(nèi)容拿捏不準(zhǔn)，就要先咨詢律師再?zèng)Q定是否簽字，先簽完字再來(lái)咨詢律師，順序就滿擰了。

在明律師最后要提示大家的是，上海市的新規(guī)在整體上保持了當(dāng)?shù)丶?xì)致入微的立法特點(diǎn)，是對(duì)《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定內(nèi)容的嚴(yán)格細(xì)化，具有很強(qiáng)的借鑒、參考意義。農(nóng)村集體土地征收中涉及房屋的部分向來(lái)都是矛盾、爭(zhēng)議的集中點(diǎn)，被拆遷村民可適當(dāng)研讀這一新規(guī)，將其與自家宅基地所在地的規(guī)定、政策對(duì)照一番，未雨綢繆做足準(zhǔn)備。一旦適用全新程序的征收來(lái)臨，心中懂法自然就不會(huì)慌亂無(wú)措，補(bǔ)償安置權(quán)益也勢(shì)必將更有保障。