摘要：在拆遷補償過程中，正確的確定簽訂搬遷補償安置協(xié)議的主體無疑非常必要，這直接決定了補償安置利益該歸誰所有的問題。北京在明律師事務(wù)所的黃艷律師代理的一起案件中，委托人名下的4間平房要被拆遷，補償協(xié)議卻被其繼父代簽了。那么，如此簽訂的補償協(xié)議是否合法有效呢?

【基本案情：補償協(xié)議被繼父代簽怎么辦?】

委托人嚴先生居住在江蘇省泰州市某區(qū)某村，系當?shù)卮迕裰芟壬睦^子。1997年前后，周先生取得《土地登記審批表》和《建設(shè)許可證》，在涉案宅基地上建設(shè)了4間平房。

后來周先生與嚴先生的母親孔女士結(jié)婚，嚴先生于是隨母親至周先生戶共同生活。

2006年6月，周、孔夫妻二人與嚴先生簽訂《贈與合同》，約定周、孔將上述4間平房贈與給嚴先生所有，但二人對該房屋仍享有居住、使用權(quán)直至其百年以后。當?shù)卮逦瘯头煞?wù)所對此合同進行了見證，并加蓋了印章。

后依據(jù)這份合同，嚴先生取得了蓋有街道辦事處房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證專用章的涉案4間平房的《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》。

此后的2007年，周先生又經(jīng)批準在該村建造了二層樓房及3間平房，但未取得房屋所有權(quán)證。

2011年周、孔與嚴先生再次簽訂《協(xié)議書》，指出上述批建的房屋由嚴先生全額出資籌建，正在申辦房屋所有權(quán)證等相關(guān)手續(xù)。周、孔自愿將上述房屋贈與給嚴先生個人所有，贍養(yǎng)事宜雙方另行協(xié)商。

2019年8月，當?shù)亟煌ㄍ顿Y公司、區(qū)住建局和街道辦事處啟動了委托搬遷，以綠化項目為由實施所謂“協(xié)商搬遷”，前述涉案房屋在此次搬遷范圍內(nèi)。

搬遷公告及補償安置實施方案發(fā)布后，因?qū)Π徇w合法性和補償標準有質(zhì)疑，嚴先生未與拆遷方簽訂任何補償協(xié)議。

然而到了2020年7月，嚴先生卻聽聞其繼父周先生在其不知情的情況下就上述所有房屋簽訂了補償協(xié)議，且同意交投公司將其中244平方米作為無證房屋按200元每平方米的極低價格收購。

這一下嚴先生可是郁悶了——自己名下的4間平房以及協(xié)議約定歸自己的其他房屋，怎么一下子就讓繼父給簽了搬遷補償協(xié)議呢?

經(jīng)與繼父溝通無果后，嚴先生無奈之下找到了北京在明律師事務(wù)所的黃艷律師尋求幫助。黃艷律師在詳細了解了案情后，指導委托人以開發(fā)區(qū)管委會為被告向江蘇省泰州市中級人民法院提起行政訴訟，請求確認涉案《搬遷協(xié)議》及《補充協(xié)議》無效。

【勝訴：交投公司簽訂的也是行政協(xié)議，依法確認無效!】

庭審中，被告開發(fā)區(qū)管委會答辯稱訴爭的兩份協(xié)議為交投公司和周先生二民事主體簽訂的民事合同，并非征收行為中的補償安置協(xié)議，故本案不應屬于行政訴訟的受案范圍，依法應裁定駁回嚴先生的起訴。

被告同時認為，本案訴爭協(xié)議系依據(jù)項目的搬遷補償安置實施方案“按戶補償”，協(xié)議內(nèi)容包括了嚴先生在內(nèi)該戶籍上的7人，嚴先生的補償利益已經(jīng)涵蓋在了協(xié)議內(nèi)容中，故訴爭協(xié)議未損害嚴先生的合法權(quán)益，也不存在法定的應當確認無效的情形。

被告的上述答辯意見無疑完全在經(jīng)驗豐富的黃艷律師的預料之中。黃艷律師指出，訴爭協(xié)議屬于行政協(xié)議范疇。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第1條，本案中區(qū)住建局為了綠化這一公共利益的需要制定并發(fā)布了相關(guān)搬遷公告及房屋搬遷補償安置實施方案，并在實際協(xié)商搬遷過程中委托了評估機構(gòu)對涉案房屋進行了評估。而交投公司則只是代表搬遷主體與被搬遷人簽訂相關(guān)補償協(xié)議。

因而，訴爭的兩份協(xié)議應視為區(qū)住建局為了實現(xiàn)公共利益而與相對人“協(xié)商訂立的具有行政法上權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的協(xié)議”，屬于行政協(xié)議，案涉爭議也就屬于行政訴訟的受案范圍。

因區(qū)住建局系區(qū)管委會的內(nèi)設(shè)機構(gòu)，不具有被告主體資格，故嚴先生以開發(fā)區(qū)管委會為被告沒有任何問題。

另外，就本案所涉協(xié)議締約對象的確定是否正確這一問題，嚴先生提供的《贈與合同》《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》等證據(jù)，完全可以證明涉案4間平房的所有權(quán)早已歸屬于嚴先生個人，周先生僅對這4間平房保留了居住使用權(quán)，而不是共有權(quán)。

據(jù)此，周先生無權(quán)處分這4間平房，交投公司在涉案房屋權(quán)屬尚存爭議的情況下即與周先生簽訂補償協(xié)議，明顯屬于締約對象錯誤，侵害了嚴先生的合法權(quán)益。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，這樣的兩份協(xié)議應當被依法確認無效。

江蘇省泰州市中級人民法院經(jīng)審理后認為，本案中目前難以區(qū)分訴爭協(xié)議中4間平房及新建樓房所分別對應的搬遷補償利益，這是由于訴爭協(xié)議在未查清事實的情況下將所有案涉房屋“打包”后整體計算補償導致的。

2021年2月，法院作出(2020)蘇12行初84號《行政判決書》，判決確認涉案交投公司與周先生簽訂的《住宅房屋搬遷補償安置協(xié)議書》及《補充協(xié)議》無效。委托人嚴先生的合法補償權(quán)益得到了初步維護。

【律師說法：“搬遷”未必就和政府無關(guān)】

通過本案，黃艷律師團隊想提示廣大被拆遷人注意3個問題：

一是對農(nóng)村宅基地上房屋的確權(quán)登記領(lǐng)證十分必要。本案中嚴先生已經(jīng)具備了相當?shù)臋?quán)利意識，其擁有4間平房的村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證無疑對其主張權(quán)益十分有利。假設(shè)其僅有《贈與合同》而沒有合法的產(chǎn)權(quán)憑證，形勢就會嚴峻許多。

故此，確權(quán)登記發(fā)證才能確保權(quán)利人在面臨征拆時的補償利益不會跑掉，其他的書面材料固然也會有一定的證明效力，但卻不是最具說服力的證據(jù)。

二是所謂的“按戶補償”不是絕對的。在已有不動產(chǎn)權(quán)屬證明的情況下，房屋的補償利益理應首先歸于房屋的產(chǎn)權(quán)人，而不是拋開產(chǎn)權(quán)登記單看戶籍狀況?！鞍磻粞a償”是基于農(nóng)村征拆實踐和具體項目補償安置方案所產(chǎn)生的一種補償安置原理， 但它不能被機械、簡單地使用，尤其是不能否定權(quán)屬證明的價值。

三是名為“搬遷”且由某公司出面簽訂補償協(xié)議的行為未必就和政府無關(guān)。一些人會簡單地認為只有“征收”才是政府主導并負責的，“搬遷”則是民事行為，與政府無關(guān)。

而事實上，“里子”如何要比“面子”上叫什么有價值得多。若所謂的搬遷項目系政府為了公共利益需要而啟動的，某公司、村委會等民事主體僅作為實施主體參與其中，那么搬遷項目仍有可能是一種行政行為，民事主體出面簽訂的協(xié)議也完全可能像本案這樣仍屬于行政協(xié)議。

當然還有最后一點，那就是家庭和睦的重要性。只有在面對拆遷時團結(jié)一心，步調(diào)一致，補償利益才能拿得穩(wěn)妥、踏實。自家人先意見不統(tǒng)一了，或者因眼見巨額的拆遷補償利益而相互不信任了，對誰都沒有好處。

畢竟，無論最終能拿到多少補償安置利益，一家人終歸是一家人，親情要比金錢來得重要得多!(王小明/文)

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。