摘要：在拆遷補(bǔ)償過程中，正確的確定簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體無疑非常必要，這直接決定了補(bǔ)償安置利益該歸誰所有的問題。北京在明律師事務(wù)所的黃艷律師代理的一起案件中，委托人名下的4間平房要被拆遷，補(bǔ)償協(xié)議卻被其繼父代簽了。那么，如此簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是否合法有效呢?

【基本案情：補(bǔ)償協(xié)議被繼父代簽怎么辦?】

委托人嚴(yán)先生居住在江蘇省泰州市某區(qū)某村，系當(dāng)?shù)卮迕裰芟壬睦^子。1997年前后，周先生取得《土地登記審批表》和《建設(shè)許可證》，在涉案宅基地上建設(shè)了4間平房。

后來周先生與嚴(yán)先生的母親孔女士結(jié)婚，嚴(yán)先生于是隨母親至周先生戶共同生活。

2006年6月，周、孔夫妻二人與嚴(yán)先生簽訂《贈(zèng)與合同》，約定周、孔將上述4間平房贈(zèng)與給嚴(yán)先生所有，但二人對(duì)該房屋仍享有居住、使用權(quán)直至其百年以后。當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)和法律服務(wù)所對(duì)此合同進(jìn)行了見證，并加蓋了印章。

后依據(jù)這份合同，嚴(yán)先生取得了蓋有街道辦事處房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證專用章的涉案4間平房的《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》。

此后的2007年，周先生又經(jīng)批準(zhǔn)在該村建造了二層樓房及3間平房，但未取得房屋所有權(quán)證。

2011年周、孔與嚴(yán)先生再次簽訂《協(xié)議書》，指出上述批建的房屋由嚴(yán)先生全額出資籌建，正在申辦房屋所有權(quán)證等相關(guān)手續(xù)。周、孔自愿將上述房屋贈(zèng)與給嚴(yán)先生個(gè)人所有，贍養(yǎng)事宜雙方另行協(xié)商。

2019年8月，當(dāng)?shù)亟煌ㄍ顿Y公司、區(qū)住建局和街道辦事處啟動(dòng)了委托搬遷，以綠化項(xiàng)目為由實(shí)施所謂“協(xié)商搬遷”，前述涉案房屋在此次搬遷范圍內(nèi)。

搬遷公告及補(bǔ)償安置實(shí)施方案發(fā)布后，因?qū)Π徇w合法性和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有質(zhì)疑，嚴(yán)先生未與拆遷方簽訂任何補(bǔ)償協(xié)議。

然而到了2020年7月，嚴(yán)先生卻聽聞其繼父周先生在其不知情的情況下就上述所有房屋簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，且同意交投公司將其中244平方米作為無證房屋按200元每平方米的極低價(jià)格收購。

這一下嚴(yán)先生可是郁悶了——自己名下的4間平房以及協(xié)議約定歸自己的其他房屋，怎么一下子就讓繼父給簽了搬遷補(bǔ)償協(xié)議呢?

經(jīng)與繼父溝通無果后，嚴(yán)先生無奈之下找到了北京在明律師事務(wù)所的黃艷律師尋求幫助。黃艷律師在詳細(xì)了解了案情后，指導(dǎo)委托人以開發(fā)區(qū)管委會(huì)為被告向江蘇省泰州市中級(jí)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)涉案《搬遷協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效。

【勝訴：交投公司簽訂的也是行政協(xié)議，依法確認(rèn)無效!】

庭審中，被告開發(fā)區(qū)管委會(huì)答辯稱訴爭(zhēng)的兩份協(xié)議為交投公司和周先生二民事主體簽訂的民事合同，并非征收行為中的補(bǔ)償安置協(xié)議，故本案不應(yīng)屬于行政訴訟的受案范圍，依法應(yīng)裁定駁回嚴(yán)先生的起訴。

被告同時(shí)認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)協(xié)議系依據(jù)項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案“按戶補(bǔ)償”，協(xié)議內(nèi)容包括了嚴(yán)先生在內(nèi)該戶籍上的7人，嚴(yán)先生的補(bǔ)償利益已經(jīng)涵蓋在了協(xié)議內(nèi)容中，故訴爭(zhēng)協(xié)議未損害嚴(yán)先生的合法權(quán)益，也不存在法定的應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效的情形。

被告的上述答辯意見無疑完全在經(jīng)驗(yàn)豐富的黃艷律師的預(yù)料之中。黃艷律師指出，訴爭(zhēng)協(xié)議屬于行政協(xié)議范疇。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》第1條，本案中區(qū)住建局為了綠化這一公共利益的需要制定并發(fā)布了相關(guān)搬遷公告及房屋搬遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案，并在實(shí)際協(xié)商搬遷過程中委托了評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋進(jìn)行了評(píng)估。而交投公司則只是代表搬遷主體與被搬遷人簽訂相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議。

因而，訴爭(zhēng)的兩份協(xié)議應(yīng)視為區(qū)住建局為了實(shí)現(xiàn)公共利益而與相對(duì)人“協(xié)商訂立的具有行政法上權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的協(xié)議”，屬于行政協(xié)議，案涉爭(zhēng)議也就屬于行政訴訟的受案范圍。

因區(qū)住建局系區(qū)管委會(huì)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，不具有被告主體資格，故嚴(yán)先生以開發(fā)區(qū)管委會(huì)為被告沒有任何問題。

另外，就本案所涉協(xié)議締約對(duì)象的確定是否正確這一問題，嚴(yán)先生提供的《贈(zèng)與合同》《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》等證據(jù)，完全可以證明涉案4間平房的所有權(quán)早已歸屬于嚴(yán)先生個(gè)人，周先生僅對(duì)這4間平房保留了居住使用權(quán)，而不是共有權(quán)。

據(jù)此，周先生無權(quán)處分這4間平房，交投公司在涉案房屋權(quán)屬尚存爭(zhēng)議的情況下即與周先生簽訂補(bǔ)償協(xié)議，明顯屬于締約對(duì)象錯(cuò)誤，侵害了嚴(yán)先生的合法權(quán)益。那么根據(jù)《合同法》的規(guī)定，這樣的兩份協(xié)議應(yīng)當(dāng)被依法確認(rèn)無效。

江蘇省泰州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中目前難以區(qū)分訴爭(zhēng)協(xié)議中4間平房及新建樓房所分別對(duì)應(yīng)的搬遷補(bǔ)償利益，這是由于訴爭(zhēng)協(xié)議在未查清事實(shí)的情況下將所有案涉房屋“打包”后整體計(jì)算補(bǔ)償導(dǎo)致的。

2021年2月，法院作出(2020)蘇12行初84號(hào)《行政判決書》，判決確認(rèn)涉案交投公司與周先生簽訂的《住宅房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效。委托人嚴(yán)先生的合法補(bǔ)償權(quán)益得到了初步維護(hù)。

【律師說法：“搬遷”未必就和政府無關(guān)】

通過本案，黃艷律師團(tuán)隊(duì)想提示廣大被拆遷人注意3個(gè)問題：

一是對(duì)農(nóng)村宅基地上房屋的確權(quán)登記領(lǐng)證十分必要。本案中嚴(yán)先生已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)臋?quán)利意識(shí)，其擁有4間平房的村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證無疑對(duì)其主張權(quán)益十分有利。假設(shè)其僅有《贈(zèng)與合同》而沒有合法的產(chǎn)權(quán)憑證，形勢(shì)就會(huì)嚴(yán)峻許多。

故此，確權(quán)登記發(fā)證才能確保權(quán)利人在面臨征拆時(shí)的補(bǔ)償利益不會(huì)跑掉，其他的書面材料固然也會(huì)有一定的證明效力，但卻不是最具說服力的證據(jù)。

二是所謂的“按戶補(bǔ)償”不是絕對(duì)的。在已有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明的情況下，房屋的補(bǔ)償利益理應(yīng)首先歸于房屋的產(chǎn)權(quán)人，而不是拋開產(chǎn)權(quán)登記單看戶籍狀況。“按戶補(bǔ)償”是基于農(nóng)村征拆實(shí)踐和具體項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案所產(chǎn)生的一種補(bǔ)償安置原理， 但它不能被機(jī)械、簡(jiǎn)單地使用，尤其是不能否定權(quán)屬證明的價(jià)值。

三是名為“搬遷”且由某公司出面簽訂補(bǔ)償協(xié)議的行為未必就和政府無關(guān)。一些人會(huì)簡(jiǎn)單地認(rèn)為只有“征收”才是政府主導(dǎo)并負(fù)責(zé)的，“搬遷”則是民事行為，與政府無關(guān)。

而事實(shí)上，“里子”如何要比“面子”上叫什么有價(jià)值得多。若所謂的搬遷項(xiàng)目系政府為了公共利益需要而啟動(dòng)的，某公司、村委會(huì)等民事主體僅作為實(shí)施主體參與其中，那么搬遷項(xiàng)目仍有可能是一種行政行為，民事主體出面簽訂的協(xié)議也完全可能像本案這樣仍屬于行政協(xié)議。

當(dāng)然還有最后一點(diǎn)，那就是家庭和睦的重要性。只有在面對(duì)拆遷時(shí)團(tuán)結(jié)一心，步調(diào)一致，補(bǔ)償利益才能拿得穩(wěn)妥、踏實(shí)。自家人先意見不統(tǒng)一了，或者因眼見巨額的拆遷補(bǔ)償利益而相互不信任了，對(duì)誰都沒有好處。

畢竟，無論最終能拿到多少補(bǔ)償安置利益，一家人終歸是一家人，親情要比金錢來得重要得多!(王小明/文)

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。