摘要：隨著近年來(lái)物質(zhì)生活水平的顯著提高，農(nóng)民們不僅關(guān)注宅基地的面積，同時(shí)也非常關(guān)心宅基地上的住宅更新問題。有一棟近似別墅的新房，似乎成為了農(nóng)民們生活質(zhì)量改善的重要表現(xiàn)，自然成為了許多老百姓的心愿。本文，在明律師為大家淺析宅基地上“建新拆舊”的來(lái)龍去脈和農(nóng)民們需要注意的事項(xiàng)。

【當(dāng)“拆舊建新”遇上“一戶一宅”】

所謂“拆舊建新”是指經(jīng)批準(zhǔn)遷建住宅的農(nóng)村村民，在拆除舊房、將原宅基地交還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織后，再申請(qǐng)新的宅基地建設(shè)新房的行為。

“拆舊建新”最初目的在于維護(hù)“一戶一宅”制度，避免農(nóng)民新建住宅時(shí)多占土地、擴(kuò)大建設(shè)用地范圍等棘手問題。然而“建新拆舊”在具體實(shí)施中反而容易違背“一戶一宅”。

究其原因，“一戶一宅”邏輯的基本假定是：農(nóng)民享有一塊宅基地，就可以充分地滿足其居住和其他合理需求。但是隨著人民物質(zhì)生活水平的顯著提高，農(nóng)民不但希望“有的住”，更希望“住得好”。因此以“拆舊建新”為表現(xiàn)的一批舊村改建項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。

如果村民在原有宅基地上拆舊建新，并不存在與“一戶一宅”原則相違背的情況。但是，現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民宅基地上的住房初建時(shí)往往已基本將土地占用完畢。換言之，沒有額外的空地再新建房屋。如果直接推倒重建，在這施工期間，村民的居住權(quán)益又存在著“空白期”。因此各地政策開始從“拆舊建新”到“建新拆舊”的轉(zhuǎn)變。

【從“拆舊建新”到“建新拆舊”】

“拆舊建新”在城市中可以通過(guò)系統(tǒng)的拆遷安置辦法實(shí)現(xiàn)，例如現(xiàn)金租房安置，但在可調(diào)配資源不足的農(nóng)村，在合乎標(biāo)準(zhǔn)的宅基地面積上保留舊住宅的同時(shí)新建另一處住宅，很多情況下并不可行。故此，需要住宅更新的村民向集體申請(qǐng)新建住宅用的宅基地，是具有現(xiàn)實(shí)合理性的。

于是，“拆舊建新”演變成了“建新拆舊”?？此苾烧咄x，實(shí)則涉及的法律后果大相徑庭。從兩個(gè)詞的排列順序可以看出，前者是先拆舊再建新，后者是先建新再拆舊。顯而易見，兩者的差異在于新建過(guò)程中對(duì)農(nóng)民居住權(quán)益的保護(hù)。為了解決建新過(guò)程中農(nóng)民居住的問題，法律賦予了農(nóng)民可依法向集體新申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。可一旦批下了地，實(shí)質(zhì)上是對(duì)“一戶一宅”制度的違反。所以，在新批地上新建房屋后“拆舊”，從而恢復(fù)合法狀態(tài)，成為了“建新拆舊”的核心要義。

以廣安市的具體操作為例，“建新拆舊”可以歸納為以下5個(gè)步驟：獲得遷建批準(zhǔn);注銷登記;新宅竣工后，自行拆除舊宅;歸還宅基地;有條件的，復(fù)墾。此外，張家界還增加了“新址建成后限期拆除舊房”的規(guī)定。也就是說(shuō)，在自負(fù)成本拆除舊宅的基礎(chǔ)上，更新住宅的村民還要在一定期限內(nèi)完成拆除。

如此看來(lái)，雖然不涉及土地征收，但拆遷安置卻是“建新拆舊”的核心問題。那么老百姓在這一過(guò)程中需要注意什么呢?

【有關(guān)“建新拆舊”的幾點(diǎn)注意】

1. 民意先行，要有意見及時(shí)提。

以“建新拆舊”為特征的舊村改造項(xiàng)目類似于城市的舊危樓改建。要不要更新自己的住房，農(nóng)民說(shuō)了算，不能強(qiáng)制推動(dòng)。政策上自然是鼓勵(lì)農(nóng)民參與改造，且會(huì)提供一定的資金政策扶持。如果不滿意補(bǔ)償數(shù)額，農(nóng)民一定要及時(shí)提出。不同于征收拆遷，舊村改造對(duì)于農(nóng)民話語(yǔ)權(quán)的保障并不充分，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很多都是直接公告、通知。

2. 不能要“地錢”，預(yù)期要合理。

在這類拆遷中，因其需要拆除的只是村民的住宅房屋，故其補(bǔ)償也僅針對(duì)被拆除房屋的重置成新價(jià)值，沒有“地錢”的補(bǔ)償。而在相當(dāng)多的農(nóng)村地區(qū)，單純的“房屋價(jià)值補(bǔ)償”在每平方米500到1000元之間不等，很難比這再高。所以農(nóng)民朋友一定要抱有合理預(yù)期，如果要修建比原來(lái)更高質(zhì)量的需要自己掏很大筆錢是大概率的。

3. 促簽的陰霾難散去。

雖然不是征收，但是農(nóng)村的“建新拆舊”項(xiàng)目往往也伴隨著促簽的陰霾。如前所述，大家當(dāng)然有說(shuō)“不”的權(quán)利。但若自己成為了“少數(shù)派”而使得整體的拆遷計(jì)劃擱置，所面臨的壓力自然不會(huì)小?，F(xiàn)五花八門的促簽“只有想不到，沒有做不到”。

在明律師提醒廣大農(nóng)民朋友，“建新拆舊”的舊村改造具有諸多特殊性，大家在明晰其與征收拆遷區(qū)別的基礎(chǔ)上，一定要抱有合理預(yù)期，并且對(duì)可能產(chǎn)生的促簽風(fēng)險(xiǎn)有所了解。當(dāng)然，如果自己的合法權(quán)益受到侵害，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，從而盡早順心如意地在自己熟悉的鄉(xiāng)野住上建好心心念念的新房。(賴佩琳/文)

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。