摘要：日前，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部明確表態(tài)，在宅基地制度改革和村莊規(guī)劃編制中“不能以各種名義強制農(nóng)民退出宅基地”。那么，在實踐中究竟有哪些途徑可能使農(nóng)民將自己居住生活所必需的宅基地使用權(quán)拱手讓出，將住宅房屋予以拆除呢？本文，在明律師就為大家梳理最常見到的4種可能情形，大家不妨看一看自己正在遭遇的情況是不是合法。

首先大家需要明白的一個基本原理是，農(nóng)村宅基地系由土地的所有者村集體無償分配給本集體經(jīng)濟組織成員用于建房居住的集體建設(shè)用地。

宅基地一經(jīng)分配到農(nóng)戶即應(yīng)當(dāng)通過頒發(fā)“房地一體”的不動產(chǎn)權(quán)證（過去為“集體土地建設(shè)用地使用證”等其他名稱的權(quán)屬憑證）予以確權(quán)登記，無法定情形任何主體不得隨意剝奪農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)。

換言之，“長久穩(wěn)定不變”是宅基地使用權(quán)的一大特征。宅基地制度改革強調(diào)的是對使用權(quán)的“盤活利用”，但新出現(xiàn)的“資格權(quán)”概念將延續(xù)“長久穩(wěn)定不變”的特點。也就是說，“折騰”只是相對的、局部的，穩(wěn)定才是正常狀態(tài)。

在此基礎(chǔ)上，實踐中能夠“強制農(nóng)民退出宅基地”的情形大致有以下4種：

1. 征收拆遷。這是最容易想到的一種法定情形。根據(jù)《土地管理法》第47、48條之規(guī)定，國家因公共利益需要征收某塊集體土地時，應(yīng)當(dāng)依照“先補償后搬遷，居住條件有改善”的原則對農(nóng)戶給予公平、合理的補償。

征收行為具有行政強制性，為的是社會公共利益，農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)在獲取補償安置的前提下予以配合，依據(jù)補償安置協(xié)議的約定或者征地補償安置決定確定的期限如期騰空房屋、交出宅基地。

如果拒不交出土地影響了征地項目的推進(jìn)，征收方有權(quán)責(zé)令被征地農(nóng)民交出土地，必要時申請法院強制執(zhí)行。

被征地農(nóng)民如對征收行為不服或者對補償安置條件不認(rèn)可，可通過對責(zé)令交出土地決定、征地補償安置決定的復(fù)議、訴訟，或者直接針對征地批復(fù)申請復(fù)議來救濟權(quán)利。

2. 收回宅基地使用權(quán)。宅基地收回決定近年來使用的頻率越來越高，它的主要依據(jù)是《土地管理法》第66條和《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中的部分規(guī)定。

實踐中適用最多的情形還是“為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的”這一類，其不僅與此前搞得轟轟烈烈的“合村并居”有共通之處，更與2021年中央一號文件中有關(guān)加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目標(biāo)相銜接。

需要指出的是，村集體若要依法收回宅基地使用權(quán)，必須報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府（多為縣級政府）批準(zhǔn)，且應(yīng)當(dāng)給予宅基地使用權(quán)人適當(dāng)補償。

如果村委會、村經(jīng)濟合作社等主體違反前述規(guī)定作出收回決定，村民有權(quán)針對該決定或者批復(fù)行為提起復(fù)議或者訴訟，具體走民事還是行政則要由專業(yè)律師根據(jù)不同地方的司法裁判觀點來靈活掌握。

一個重要的觀點在于，對于前述收回宅基地使用權(quán)的行為，是不能對農(nóng)民的房屋實施強制拆除的，否則將涉嫌違法。

3. 處置、拆除農(nóng)村違法建筑。若農(nóng)民所謂的“宅基地上房屋”系未經(jīng)用地、規(guī)劃許可手續(xù)擅自建造的，且違反《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和鄉(xiāng)村莊規(guī)劃，那么縣級自然資源和規(guī)劃部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處有權(quán)對其違建行為進(jìn)行查處。

農(nóng)村拆違建大致可分為兩種性質(zhì)：一是對涉嫌違法用地的居住房屋，原則上一律予以限期拆除，并恢復(fù)土地原狀；二是對涉嫌違反鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃，未獲取鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的居住房屋，區(qū)分違法程度給予“改正+罰款+補證”或者限期拆除的處罰。

就前者而言，建房所占用的土地根本就不是宅基地，而是耕地等農(nóng)用地，也就不存在強制退出宅基地的問題；

就后者而言，一般不涉及對宅基地使用權(quán)的收回，除非涉案違建系占用宅基地建造的樓堂會所、用于出售的別墅等。此時，《土地管理法》第66條中“不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的”這一情形將可能被適用，村集體有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。

這里面農(nóng)民最應(yīng)該提防的是“以拆違促拆遷”的情形，一旦遇上了要及時針對責(zé)令限期拆除類文書復(fù)議或者訴訟，力爭將其依法撤銷，堅決捍衛(wèi)自己的宅基地及房屋權(quán)益。

4. 以“自愿有償退出”形式退出宅基地?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。2020年以來，一些地方也出臺了相應(yīng)的政策，鼓勵歷史遺留原因形成的“一戶多宅”“超占面積”或者城鎮(zhèn)戶籍子女通過繼承農(nóng)村房屋而占用宅基地等情形下的自愿有償退出。

自愿有償退出的前提一是自愿，二是有償，三是保障本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地“資格權(quán)”。在這種狀況下，不存在“強制農(nóng)民退出宅基地”的可能性，退與不退，村、鎮(zhèn)可以跟農(nóng)戶做工作，但決定權(quán)應(yīng)當(dāng)牢牢掌握在農(nóng)戶手中。

需要提醒大家的是，作為一種試點改革舉措，自愿有償退出目前尚無法律法規(guī)層面的規(guī)范要求，多通過各參與改革試點市、縣制定的規(guī)范性文件逐步探索。

目前存在的主要問題包括政策適用主體范圍不明確、“資格權(quán)”保障方式不明確、所給予補償偏低和存在極個別農(nóng)民“被自愿”情形等。

農(nóng)民朋友如遇到這類改革，可及時咨詢專業(yè)律師的意見，避免在“法無明文規(guī)定”的情況下吃了虧，做出讓自己后悔的選擇來。

在明律師最后要提示廣大農(nóng)民的是，“宅基地問題無小事”，這也就是農(nóng)業(yè)農(nóng)村部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在記者會上強調(diào)“宅基地制度改革涉及農(nóng)民的切身利益，十分敏感和復(fù)雜”從而要“穩(wěn)慎推進(jìn)”的原因所在?？陀^上講，這一領(lǐng)域的法律法規(guī)制度尚不健全，《土地管理法實施條例》仍未修改完成，單靠一部新《土地管理法》中的寥寥幾個條文是無法全面保障農(nóng)民的宅基地權(quán)益的。

越是處在變革的階段，農(nóng)民朋友們越是要保持清醒的頭腦，遇事不慌，及時搜集、留存證據(jù)和咨詢專業(yè)律師，爭取在變革中把握住難得的契機，分得宅基地制度改革的第一波紅利。（王小明/文）

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。