摘要：在當(dāng)前各種性質(zhì)的農(nóng)村宅基地上房屋拆遷中，“房子大人口少”是最讓被拆遷村民發(fā)愁的情形之一。絕大多數(shù)項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案都采取“數(shù)戶籍人口數(shù)”的方式來確定安置房屋面積，每多出一個(gè)本村的戶籍人口，安置面積就有望增加40-50平方米不等。如此一來，“房大人少”的戶就只能干瞪眼、白吃虧，甚至越拆越窮，越補(bǔ)面積越小。而在農(nóng)村房屋的種種復(fù)雜背景下，與之相類似的矛盾還有很多，農(nóng)民朋友又該樹立怎樣的權(quán)利救濟(jì)原則呢？本文，在明律師就為大家解析這一難題……

宅基地上房屋遇拆遷，房子大人口少怎么避免越拆越窮？

【要點(diǎn)一：“房子大人口少”，先看房屋面積是否合法】

要想主張補(bǔ)償安置利益，首先要明確被拆遷房屋面積是否均為合法面積。如果這里面有違法面積，那么主張按照實(shí)際存在的建筑面積補(bǔ)償就完全于法無據(jù)了，“違建不補(bǔ)”永遠(yuǎn)是征收拆遷領(lǐng)域不變的法則。

那么怎樣判斷自己的房屋面積是否具有合法性呢？一看有沒有書面憑證，二看是否存在歷史遺留原因或者其他客觀理由。

宅基地使用權(quán)證、集體土地建設(shè)用地使用證上登記的房屋面積當(dāng)然是合法的，稍微“簡陋”一點(diǎn)點(diǎn)的土地登記審批表中注明的面積也同樣可視為合法面積。

此外，無證面積也不等于都是違法面積。若無證部分建造于2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前且不違反土地管理法規(guī)，或者建造于1982年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行前且在其后未擴(kuò)大用地面積的，無證面積也能夠作為合法面積予以認(rèn)定并獲取補(bǔ)償。

此外，若被拆遷戶存在符合分戶建房條件但未分戶等客觀情況，其在宅基地院落范圍內(nèi)擴(kuò)建的住宅房屋也能夠獲取相應(yīng)的補(bǔ)償。

但話分兩頭說，如果被拆遷戶宅基地上的房屋存在嚴(yán)重的未經(jīng)審批擴(kuò)建、翻建情形，且均發(fā)生在近一兩年內(nèi)，那么再想主張“全面補(bǔ)償”顯然就會(huì)遇到困難了。在部分房屋面積并不合法的情況下，再去強(qiáng)調(diào)自己因“房子大人口少”而在補(bǔ)償安置上吃虧，就未免有片面、偏頗之嫌了。

宅基地上房屋遇拆遷，房子大人口少怎么避免越拆越窮？

【要點(diǎn)二：“房子大”是否系因“房子多”而導(dǎo)致？】

有些農(nóng)民所謂的“房子大”并非指一處宅基地上的房屋面積大，而是說其在村內(nèi)占有使用多處宅基地及其上房屋?！耙粦舳嗾笨陀^上大量存在，但卻同樣面臨合法性認(rèn)定的問題。

合法的“一戶多宅”主要系因繼承房屋或者符合分戶條件而未分戶就直接占地建房所致，除此以外，“一戶多宅”因不符合《土地管理法》第62條確立的“一戶一宅”原則而很難獲取合法性認(rèn)定。

實(shí)踐中，個(gè)別被拆遷村民在這一原則性問題上犯了糊涂，在村委會(huì)、街道辦的“指導(dǎo)”下采取借他人戶口簿簽訂補(bǔ)償協(xié)議等虛構(gòu)戶數(shù)、人口數(shù)的行為，為自己多出來的宅基地上房屋爭取補(bǔ)償，殊不知這樣做不僅不受法律保護(hù)，更可能令自己陷入欺詐甚至詐騙犯罪的囹圄之中。

請大家謹(jǐn)記，“房子大”和“房子多”完全不是一個(gè)概念，“一戶多宅”在大多數(shù)情況下都難有法律依據(jù)，這種情況在拆遷中只能認(rèn)定為“一戶”并獲取相應(yīng)的補(bǔ)償，并不存在吃虧一說。

譬如濟(jì)南市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集體土地上住宅征收拆遷安置補(bǔ)償工作的通知》中就規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行征地拆遷“一戶一宅”安置政策，對于一戶多宅的，只按一處宅基地予以安置。

【要點(diǎn)三：被安置人口少的，可按宅基地面積給予補(bǔ)償安置】

前述濟(jì)南市的規(guī)定中就指出，積極推行以宅基地面積作為安置依據(jù)的住宅征收拆遷安置方式，同時(shí)進(jìn)一步規(guī)范以被安置人口數(shù)量作為安置依據(jù)的方式。顯然，政策也在從“數(shù)人頭”的方式向“數(shù)面積”的方式進(jìn)行演變。

事實(shí)上，相較于“數(shù)人頭”而言，宅基地及其上房屋的面積是一個(gè)更為客觀、精準(zhǔn)的補(bǔ)償計(jì)算依據(jù)，能夠通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)、拆遷公司等各方的入戶實(shí)地走訪、測量予以明確，不容易受到人為因素的影響。

且根據(jù)《土地管理法》第48條所確立的征收補(bǔ)償原則，“居住條件有改善”“原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障”也能夠更直觀地通過按面積給予安置房來得以體現(xiàn)。

故此，如果一些項(xiàng)目在其補(bǔ)償方案中明確確立了按人頭安置的政策，一旦按人頭安置不能保障前述原則的落地，出現(xiàn)“房子大人口少”的被拆遷戶吃虧的現(xiàn)象時(shí)，被拆遷戶就可隨時(shí)明確主張按房屋面積補(bǔ)償安置的安置標(biāo)準(zhǔn)。

不過需要解釋的一點(diǎn)是，以宅基地面積作為安置依據(jù)時(shí)，認(rèn)定的房屋建筑面積一般不超過260平方米或者某一個(gè)具體的平方米數(shù)。實(shí)踐中，一些村民證載房屋面積僅有不足100平方米，實(shí)際卻未經(jīng)審批擴(kuò)建到了好幾百平方米，這種情況下只按260平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，不能叫“吃虧”。

宅基地上房屋遇拆遷，房子大人口少怎么避免越拆越窮？

最后，在明律師要提示廣大被拆遷村民的是，若當(dāng)真出現(xiàn)“房子大人口少”而在補(bǔ)償安置中吃虧的情況時(shí)，被拆遷村民有兩種重要的應(yīng)對途徑：

其一，若涉案項(xiàng)目系政府主導(dǎo)的征收項(xiàng)目，村民可明確暫拒簽訂補(bǔ)償協(xié)議，委托專業(yè)律師針對其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方案申請復(fù)議，或者針對其最終作出的責(zé)令交出土地決定、征地補(bǔ)償安置決定提起復(fù)議或者訴訟。

其二，若涉案項(xiàng)目系開發(fā)商、村委會(huì)等民事主體主導(dǎo)的“新農(nóng)村建設(shè)”拆遷項(xiàng)目，只要村民對補(bǔ)償安置政策不滿，就有權(quán)理直氣壯地拒絕簽約搬遷。

這類項(xiàng)目不具有行政強(qiáng)制性，其推動(dòng)高度依賴“村民自治”及村委會(huì)所形成的決議、共識。若因補(bǔ)償方案不合理而沒有共識，那么拆遷就理應(yīng)暫停下來好好聽取村民的意見，任何強(qiáng)拆、逼迫簽約搬遷行為都是違法的。

總之，被拆遷村民需要牢記的一點(diǎn)是，具體項(xiàng)目的補(bǔ)償安置政策并非“法律法規(guī)”，不具有先天的合法性，更不能是拆遷方“說一不二”而農(nóng)民完全沒有提出意見、要求修改的權(quán)利。明晰了上述原理和邏輯，“房子大人口少”的被拆遷戶完全不必對即將到來的拆遷過分擔(dān)憂，這部分村民也理應(yīng)獲得公平、合理的補(bǔ)償安置。（王小明/文）

如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。