導讀：農(nóng)村宅基地上房屋的買賣合同，如果是本集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的，買賣合同只要符合關于有效合同的要件，就應當認定合同有效。如果是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間簽訂的，國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，因此對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效……

農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋的買賣合同，會涉及相應宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權是本村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，非本村集體經(jīng)濟組織成員不能取得或者變相取得該村宅基地使用權。因此農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋的買賣合同一般會被認定為無效。北京在明律師事務所的宋曉峰律師認為如果存在以下兩種特殊的情形，宅基地買賣合同可能被認定為有效：

其一，在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)

根據(jù)最高人民法院關于印發(fā)《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》的通知（法〔2016〕399號）第19條之規(guī)定：在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產(chǎn)生的糾紛。《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關法律規(guī)定的決定》（2015年2月27日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十三次會議通過），確定了33個試點縣（市、區(qū)）暫時調(diào)整實施《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規(guī)定。這一試點目前仍在延期中。

比如浙江省義烏市就是改革試點區(qū)，義務就出臺了《義烏市農(nóng)村宅基地使用權轉讓細則（試行）》，其第七條就明確規(guī)定了對于已完成新農(nóng)村建設（含更新改造、舊村改造、“空心村”改造、“異地奔小康”工程，下同）的村莊，經(jīng)村民代表會議同意，所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，報國土局、農(nóng)林局（農(nóng)辦）備案后，允許其農(nóng)村宅基地使用權在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織轉讓。其受讓人必須符合下列條件：

1.為本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的村級集體經(jīng)濟組織成員；

2.在同一行政村內(nèi)轉讓取得的宅基地，其面積不得超過《義烏市農(nóng)村宅基地取得置換暫行辦法》及相關配套政策規(guī)定的最高戶型面積。

據(jù)此《義烏市農(nóng)村宅基地使用權轉讓細則（試行）》規(guī)定了宅基地及其上房屋在滿足條件的情況下可以跨集體經(jīng)濟組織買賣，但是要限制在本市范圍內(nèi)。

其二，外集體經(jīng)濟組織成員取得了本集體經(jīng)濟組織成員的身份

農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員在簽訂房屋買賣合同時，雖并不屬于同一集體經(jīng)濟組織，但若簽訂房屋買賣合同后，外集體經(jīng)濟組織成員取得了本集體經(jīng)濟組織成員的身份，足以認定征得了本集體經(jīng)濟組織的同意，亦可以認定雙方當事人買賣房屋的行為不存在損害集體利益的情形，那么此時的宅基地上房屋買賣合同可以視為有效。

其三，外集體經(jīng)濟組織成員的家庭成員具有本集體經(jīng)濟組織成員的身份，之后取得房屋的所有權

農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員在簽訂房屋買賣合同時，雖并不屬于同一集體經(jīng)濟組織，但簽訂房屋買賣合同時，外集體經(jīng)濟組織成員的家庭成員（如配偶）具有本集體經(jīng)濟組織成員的身份。之后外集體經(jīng)濟組織成員與其配偶離婚，其配偶取得房屋的所有權，亦可以認定雙方當事人買賣房屋的行為不存在損害集體利益的情形。

其四，依法辦理了房屋所有權證

農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員在簽訂房屋買賣合同時，雖并不屬于同一集體經(jīng)濟組織，但簽訂房屋買賣合同后，通過各種方式合法取得了房屋所有權證。鑒于此，一般從維護交易安全和穩(wěn)定的角度出發(fā)，應認定《房屋買賣合同》有效。

在明拆遷律師宋曉峰認為農(nóng)村宅基地上房屋的交易風險很大，往往賣房那方因拆遷或其他的經(jīng)濟利益的驅動而隨時可能提起要求確認合同無效的訴訟，不但給買房人帶來極大的煩惱，還有極大可能遭受經(jīng)濟上的損失。一旦合同無效，買房人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。故至少就現(xiàn)階段而言，非本集體經(jīng)濟組織成員之間買賣宅基地上房屋一定要慎之又慎。目前正在嘗試的改革更多的強調(diào)以租賃的形式流轉，而非買賣。