很多被拆遷人主張，自己的房子雖然沒證，但并未被任何機關依法認定成違建，那么它就是合法建筑，就應當獲取市場價值下的全面補償。然而，最高人民法院在個案中的裁判卻并未支持這一觀點……
【最高法最新裁判：未辦理用地和建房手續(xù)的房屋難以“全補”】
貴州省黔南布依族苗族自治州某縣的郭先生的房屋被縣政府違法強制拆除，然而兩審法院就行政賠償?shù)牟门薪Y果都難以令其滿意：法院僅判決縣政府依據(jù)所涉項目補償安置方案所確定的“無證房屋”的補償標準給予賠償，無法實現(xiàn)被拆遷村民所期待的“全面賠償”。
簡言之，對于無證房屋而言，依法進行的補償打折扣，違法拆除后的賠償也跟著打折扣。并不因為你的房屋被違法拆除了，政府存在過錯了，不完全合法的建筑就視為合法建筑了。
郭先生不服向最高人民法院申請再審。最高人民法院經(jīng)審理后于2021年4月作出（2021）最高法行賠申522號《行政賠償裁定書》，給出了這樣的裁判觀點：
郭xx修建涉案房屋未辦理用地和相關建房審批手續(xù)，其戶口已經(jīng)遷入，涉案房屋位于征收范圍內(nèi)，原審法院以xx縣政府對該項目中此類情形的補償標準為基礎，綜合考慮房價上漲、房屋拆除后郭xx一直未取得賠償?shù)纫蛩兀瑢ι鲜鰳藴蔬M行了適當?shù)纳细?，認定并無不當。
這段表述翻譯過來就是——以所涉項目補償安置方案中對未辦理手續(xù)、證件的房屋確定的補償標準為依據(jù)計算強制拆除后的行政賠償沒有問題。
這就是說，最高法通過其裁判認可了地方政府在具體項目中為“無證房屋”設置的“打折”補償標準。
說合法吧，你又沒辦證；說違法吧，你又確實有點兒歷史遺留原因，也沒有土地違法或者違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，得了，干脆給你打個折扣，也別全給也別不給，少給一些補償算了。
【“打折”補償無證房屋早有依據(jù)】
事實上，介乎于合法與違法之間的這第三種房屋合法性狀態(tài)早有相對應的規(guī)范。在明律師僅舉以下幾例：
1.2003年施行的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（此規(guī)定至今有效，其對一些歷史遺留項目的影響不容小覷）第19條規(guī)定，本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規(guī)劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償……
2.2021年10月起最新施行的《上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定》第19條規(guī)定，雖經(jīng)建房批準，但有下列情形之一的，對超過本市農(nóng)村村民住房建設標準的建筑面積，可給予房屋建安重置結合成新價補償，但不給予土地使用權基價補償和價格補貼：
（一）在批準建房時，超過本市農(nóng)村村民住房建設標準審批的；
（二）在批準建房時，只批準房屋建筑占地面積，未明確房屋層數(shù)、建筑面積的。
請注意，這里的規(guī)定針對的還是“雖經(jīng)建房批準”的情形，只是出現(xiàn)了未經(jīng)登記的部分面積。完全未經(jīng)批準就動工建房的給不給補償，仍需個案分析。
3. 2021年6月最新修訂的《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第33條規(guī)定，對未經(jīng)登記的建筑，屬于未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償。
對未經(jīng)登記的建筑，認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
不屬于上述第一款、第二款情形的未經(jīng)產(chǎn)權登記的建筑，存在以下情況的，給予貨幣補償：
（一）1967年1月1日前建設的未經(jīng)產(chǎn)權登記的建筑，房屋征收部門可按照實際使用性質(zhì)給予貨幣補償；
（二）1967年1月1日后至2009年12月31日前建設的未經(jīng)產(chǎn)權登記的建筑，房屋征收部門可按照不超過房屋征收決定公告之日被征收房屋實際使用性質(zhì)房地產(chǎn)市場評估價的60%給予貨幣補償。
廣州市針對城市房屋征收的這一新規(guī)很有典型性，一則將未經(jīng)產(chǎn)權登記建筑的補償節(jié)點從1990年《城市規(guī)劃法》施行大幅后調(diào)，體現(xiàn)了尊重歷史、利民惠民的原則，二則明確對于無證建筑僅能給予貨幣補償，不支持房屋產(chǎn)權調(diào)換選項。
此外需要指出的是，更多此類“打折補償”的規(guī)定見于具體項目的補償安置方案中。如果被征收人未及時行使提出意見、要求聽證的權利，未能在方案公示、修改期間促使其作出實質(zhì)性的修改，那么最終的分戶補償安置方案、決定就會嚴格依據(jù)方案執(zhí)行，無證房屋的補償被壓低的情形也就會出現(xiàn)。
在明律師最后要提示廣大被征收人的是，因歷史遺留原因形成的無證房屋能否獲得補償、能獲得多少補償始終都是征拆領域的最大爭議點。被征收人要做到熟習法律法規(guī)和地方性規(guī)定，盡早關注具體補償方案，更要努力搜尋證據(jù)證明自己房屋的合法性。同時，對無證房屋要適當守房，避免其被過于輕易的偷拆、幫拆，從而在爭取更理想補償?shù)倪^程中為自己增添更多的籌碼。
最高法的上述裁判觀點雖對被征收人不利，但也僅是個案，每起案件的情況注定是不同的。
