本文，在明律師就為大家合理確定補(bǔ)償預(yù)期提供一些參考建議。
【要點(diǎn)一：高與低，不能拿別人的補(bǔ)償結(jié)果對比】
首先需要明確的一點(diǎn)是，被征收人所要爭取的，是自家的房屋，在此次所遇到的征拆項(xiàng)目中，在這樣一個(gè)特定的時(shí)間階段里所能拿到的“利益最大化”的補(bǔ)償。自己的親戚朋友、同事同學(xué)曾經(jīng)拆完了補(bǔ)了多少，和咱沒關(guān)系。
愛比較，是征拆領(lǐng)域普遍存在的通病。不管是什么年代的拆遷，什么性質(zhì)的項(xiàng)目，那些分到了幾套安置房、上百上千萬補(bǔ)償款的“個(gè)案”，總是被人們津津樂道，似乎這樣一念叨，自己也應(yīng)該能拿下這樣高額的補(bǔ)償利益一樣。
然而很遺憾，征拆領(lǐng)域的一個(gè)起碼的原則就是，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)補(bǔ)償安置方案，隔上兩三年政策就會有很大變動。比如前幾年如火如荼的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，如今早已被修修補(bǔ)補(bǔ)的老舊小區(qū)改造取代掉了。
故此，總覺得別人的項(xiàng)目補(bǔ)的那樣高，自己的房子卻只能拿到這么少，進(jìn)而怨天尤人、抱怨連連，對補(bǔ)償糾紛的解決無益。
相對于那些只能接受加固修繕、恢復(fù)性修建處理方式的老舊房屋住戶而言，能趕上“拆舊建新”的運(yùn)氣都算不錯(cuò)了，大家一定要想得開，不要為了那已經(jīng)不可能實(shí)現(xiàn)的“高額補(bǔ)償”而辜負(fù)了眼下屬于自己的公平、合理補(bǔ)償條件。
你能趕上拆，就不委屈。很多老百姓整天提意見要求拆除重建，等來的都只能是扛著工具的維修工。
【要點(diǎn)二：房屋的合法..性因素要客觀考慮】
事實(shí)上，圍繞房屋拆遷補(bǔ)償多寡的最主要爭議點(diǎn)，就在于所涉房屋面積、用途的合法性上。這里面至少包括以下3種情況：
1.對于實(shí)際面積與證載面積完全吻合的房屋，能否認(rèn)定為合法的經(jīng)營性用房是重要的爭議點(diǎn)。“住改非”后從事生產(chǎn)經(jīng)營的行為怎樣被認(rèn)定，被拆遷人是否符合獲取停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臈l件，各地的地方性規(guī)定、補(bǔ)償方案和被拆遷人所能提供的證據(jù)將起到關(guān)鍵的作用。
但可以明確的是，“住改非”畢竟不同于合法變更房屋規(guī)劃用途。對于產(chǎn)權(quán)證上明確登記為住宅，實(shí)際卻開展經(jīng)營的房子而言，獲取與證載即為“商業(yè)用房”的房屋同等的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)膸茁什淮蟆?/p>
2.對于證載面積以外的未經(jīng)登記建筑，合法建筑、歷史遺留原因形成的無證建筑和違法建筑將會是對其的三種不同認(rèn)定。經(jīng)調(diào)查取證認(rèn)定為合法建筑的，給予相對完整的補(bǔ)償；認(rèn)定成違反城鄉(xiāng)規(guī)劃類違建的，原則上不予補(bǔ)償或者僅補(bǔ)償少量的建造成本；居于兩者之間的，可獲得所謂的“適當(dāng)補(bǔ)償”。
這里面固然有一些程序上的違法點(diǎn)值得捕捉利用，但能否最終提升補(bǔ)償，關(guān)鍵還是要看實(shí)體。確系近幾年來私搭亂建的，很難主張補(bǔ)償利益。
3.對農(nóng)村涉嫌超占宅基地面積甚至違法用地建造的房屋，爭取補(bǔ)償利益需加強(qiáng)靈活變通。嚴(yán)格意義上講這兩種都屬于嚴(yán)重違法情形，尤其是后者房屋幾乎會百分之百被責(zé)令限期拆除。
對于這類房屋的補(bǔ)償利益就不宜按照補(bǔ)償安置方案去主張了，而是要堅(jiān)持具體問題具體分析，在不違反《土地管理法》規(guī)定原則的基礎(chǔ)上爭取通過協(xié)商、調(diào)解找尋最佳的解決途徑。
總之，不同的合法性狀況對應(yīng)不同的補(bǔ)償利益預(yù)期，這是被征收人必須理性接受的現(xiàn)實(shí)，不能一廂情愿固執(zhí)地認(rèn)為自己的房子都是合法的，或者違法也有違法的原因，這樣自欺欺人并不利于問題的最終化解。
【要點(diǎn)三：對待評估要有理性認(rèn)知】
補(bǔ)償數(shù)額多少的依據(jù)之一就是評估報(bào)告，這點(diǎn)認(rèn)知被拆遷人普遍已經(jīng)建立起來了。不過針對評估報(bào)告總也估不出自己心目中房屋價(jià)值這一老大難問題，也需要被拆遷人進(jìn)一步建立足夠理性、客觀的認(rèn)知：
1.對分戶的評估報(bào)告不滿的，一定要及時(shí)申請復(fù)核；對復(fù)核結(jié)果仍不滿的，是否申請專家委員會鑒定要在專業(yè)律師的指導(dǎo)下選擇，各地對此的規(guī)定是不一樣的，不可一概而論。
2.如要自行委托評估機(jī)構(gòu)，一要確保有專業(yè)律師指導(dǎo)，不要盲目自費(fèi)委托，二要保證在房屋尚完整存在的情況下委托。如果房子已經(jīng)被強(qiáng)制拆除，想通過評估來確定所造成的損失是較為困難的。此時(shí)被拆遷人必須要對結(jié)果有一個(gè)充分的心理預(yù)期，不宜有過高的期望值。
3.拆遷方委托的評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評估操作時(shí)勢必會考慮到整個(gè)項(xiàng)目所能支付的補(bǔ)償成本問題，否則拆遷方也不會將其納入評估機(jī)構(gòu)選定名錄供被拆遷人去選擇。故此，評估結(jié)果較當(dāng)事人所理解的“市場價(jià)格”稍低屬正常狀況，被拆遷人不必糾結(jié)于此，畢竟提升補(bǔ)償不僅僅靠評估這一個(gè)環(huán)節(jié)。
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【要點(diǎn)四：博弈的本質(zhì)就是斗爭和妥協(xié)】
最后在明律師要提示各位的是，博弈的本質(zhì)就是斗爭和妥協(xié)。協(xié)商談判，既要堅(jiān)持底線訴求，也要充分展示靈活性和配合項(xiàng)目建設(shè)的誠意。
寸土必爭并不意味著寸步不讓，否則協(xié)商就會無果而終，等待被拆遷人的就會是拆遷方的“依法行事”。凡是法院判下來的，其補(bǔ)償結(jié)果往往都不會令被拆遷人滿意，這就是“以打促談”的價(jià)值所在。
復(fù)議、訴訟、協(xié)商的過程，事實(shí)上也是被拆遷人一方不斷調(diào)整對補(bǔ)償心理預(yù)期的過程。經(jīng)歷的多了，看和了解的多了，對補(bǔ)償糾紛的化解本身就會產(chǎn)生積極的影響。
一味堅(jiān)持到最后，有時(shí)所能拿到的補(bǔ)償會出現(xiàn)不升反降的情形。解決糾紛也是有其合適的“時(shí)間點(diǎn)”的，過了這個(gè)村就可能沒這個(gè)店了。
上述這些，被拆遷人一時(shí)接受不了也沒關(guān)系。做好自己所能做到的，始終保持平和、理性的心態(tài)去和拆遷方坦誠溝通，既講法律也講情理，既爭利益也顧大局，最終打入咱賬戶的那就是公平、合理的拆遷補(bǔ)償無疑了。
