本文，在明律師就為大家全面分析一下“滯留戶”的破局關(guān)鍵。

【“滯留戶”的形成原因復(fù)雜多樣】

棚戶區(qū)改造等項目中出現(xiàn)“滯留戶”實屬正常，真正能在補償方案確定的簽約期限內(nèi)完成百分之百簽約率的少之又少，這首先是人性使然。

誠如新修訂的《土地管理法》在第47條所規(guī)定的，有“多數(shù)人”就會有“個別人”，以“大局觀”為由否定拒絕簽約的個別人存在的合理性，本身就不合理。

單就“滯留戶”形成的原因，在明律師想著重指出以下3個方面：

首先，個別被征收人對拆遷反應(yīng)相對較慢，未能在前期及時關(guān)心自己的補償權(quán)益，故而在進展到后期時選擇了不配合。

越早參與到征拆過程中的，對征收補償方案了解得越全面充分，與征收方人員的交流溝通越多，自然容易去配合簽約。

而那種初始階段不當(dāng)回事或者長期不在家的人，可能無視征收方張貼的房屋征收范圍公告、選定評估機構(gòu)公示等材料，未參與任何步驟就直接面臨房屋征收決定的作出、評估人員的入戶，產(chǎn)生抵觸情緒是情有可原的。

但問題在于，你沒看見不等于征收方?jīng)]公示，你沒參與不等于征收方?jīng)]去做。權(quán)利可以被行使，也允許自行放棄。

我們一向主張被征收人要盡早參與到征收項目中來，認(rèn)真關(guān)注片區(qū)內(nèi)張貼的相關(guān)公告信息并及時拍照留存，耐心接待上門做政策宣講的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)（村）工作人員，人在外地的更要好好接聽人家打來的電話和通過微信等渠道發(fā)送的消息，不可“千年不接電話，不看手機”。

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而從另一個角度講，征收方也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行法定的信息公開職責(zé)，確保公告、通知行為準(zhǔn)確落實，不可在確保被征收人知情權(quán)這一基礎(chǔ)性問題上“耍小聰明”，搞公告貼上去拍照后馬上撕下來這種小動作。

其次，“預(yù)簽約”“獎勵金”等的廣泛應(yīng)用是一把“雙刃劍”。以預(yù)簽約比例決定是否作出房屋征收決定，設(shè)置高額的獎勵金以促使更多人快速簽約，這兩種操作都是征收程序上的創(chuàng)新，有其積極的作用，自然有其負(fù)面的影響。

實踐中，很多棚改“滯留戶”恰恰就是在預(yù)簽約環(huán)節(jié)未能及時簽約，獎勵金也因此被扣除殆盡。過后被征收人即便有配合簽約騰房的意愿，也會因難以接受獎勵金過時不補的剛性政策而選擇繼續(xù)拖延等待。

客觀上講，預(yù)簽約、模擬搬遷這一類做法具有淡化征收補償方案合理性爭議的作用，對法定的公開征求意見、要求聽證等救濟程序的啟動有抑制效用。

一大清早就抱著小板凳去排隊簽約的，自然沒什么意見可提，更不需要聽證；本來對補償方案存有疑問的，也可能因不愿損失獎勵金和先選安置房的機會而選擇放棄。

故此，總有那么一小批人會堅持其對補償方案的不同意見，選擇去“走程序”，“滯留”下來也就順理成章了。

在明律師始終覺得，“預(yù)簽約”和“獎勵金”的做法應(yīng)適可而止，要確保和尊重被征收人對征收補償方案提出疑問、要求修改的權(quán)利，不應(yīng)用這些“精心設(shè)計”去堵被征收人的嘴。

再次，個別“滯留”的形成直接與征收方的違法行為有關(guān)。不可否認(rèn)的一點是，在一些二線及以下地區(qū)的棚改項目中，不規(guī)范、不合法的操作仍客觀存在。所謂的“行政機關(guān)零敗訴”只存在于少部分法治環(huán)境較好的地區(qū)。

而征收方的違法調(diào)查登記、評估乃至于逼簽等行為勢必會引起被征收人的不滿，或許不少人會迫于壓力而選擇妥協(xié)，但仍有一些人會堅持下來討個公道。

總之，“滯留戶”的形成原因是雙方面的，征收方和被征收人都需要主動意識到自己的問題，這是雙方相向而行，盡早化解僵局的重要前提。

【怎樣打破“滯留”僵局？這3種做法值得一試】

無疑，長期滯留對征收雙方都不是好事。在明律師一向主張被征收人積極通過“法律途徑+協(xié)商調(diào)解”的思路去達成一致，反對盲目的拖延等待和在談判中訴求的搖擺不定。

這里面至少有3種做法值得各位去嘗試：

其一，雙方要敢于且善于走法律程序，不要熱衷于法律框架之外的各種“博弈”。法律途徑最大的特點就是期限性，順著走就能使問題得到限期解決，而不是遙遙無期看不到頭。

實踐中，個別征收方盲目依靠“協(xié)議搬遷”手段，對嚴(yán)格依法啟動征收程序持排斥態(tài)度，總希望通過輪番的查處違建、鑒定危房、撤銷產(chǎn)權(quán)證、分化瓦解、打砸破壞、斷水?dāng)嚯?、行政處罰等逼簽行為來迫使被征收人“自愿”簽約。

于是，兵來將擋水來土掩，雙方就會圍繞上述本可以不出現(xiàn)的行為展開持續(xù)性的“攻防”，所消耗的司法成本無疑是巨大的，更是完全沒必要的。

曾有行政機關(guān)工作人員在和在明律師溝通案情時氣憤地指出，xx那房子根本就是違建。結(jié)果沒容在明律師插話，另一位工作人員自己就說了：不不，他那個應(yīng)該算歷史遺留原因形成的無證房屋。

顯然，不講法律，只講政策是有大毛病的。拖延下來那些工夫，依法作出征收補償決定再申請法院強制執(zhí)行，或許早解決了。

同理，被征收人一方也應(yīng)在一定期限內(nèi)“窮盡”法律救濟途徑去尋求更好的協(xié)商、談判機會。盲目的等，只會帶來變數(shù)，當(dāng)年能拿1000萬的過上兩年就剩600萬了，這樣的事情不是沒有發(fā)生過。

其二，要聽人勸，作出適當(dāng)?shù)耐讌f(xié)和讓步。專業(yè)拆遷律師對所能爭取到的補償利益的判斷是非常值得參考的。固然被征收人自己的訴求可以繼續(xù)堅持，但律師提出的可簽約的時間點也可能轉(zhuǎn)瞬即逝。正所謂“聽人勸，吃飽飯”，適度調(diào)整自己對補償數(shù)額的預(yù)期，為談判解決問題創(chuàng)造契機和良好局面，這是很有必要的。

所謂的協(xié)商、調(diào)解，其核心之一就是“降價”。如果雙方都硬繃著，就無所謂協(xié)商，法院依法判決就完了。

其三，放棄對補償利益不切實際的執(zhí)念，理性分析自己的房屋狀況和每一個征收步驟。有些被征收人自始就醉心于與其他親朋多年前征收拆遷所獲補償?shù)谋容^，一看方案自己居然只能得這么少，憤憤不平的感覺立馬就上頭了。

也有的被征收人對自己自建房、未經(jīng)批準(zhǔn)改擴建房屋、“住改非”等事實選擇性失明，拒絕從征收調(diào)查登記結(jié)果、評估報告、征收補償方案等客觀材料上入手分析，而是任由自己的主觀情緒去左右自己的認(rèn)知。

因此而形成的“滯留”，坦率講律師是無能為力的。正所謂“法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人”，而一個假裝睡覺的人是怎么也叫不醒的。

在明律師一向非常理解過了半輩子苦日子的被征收人通過拆遷改善生活條件的美好愿望，也同樣對大家“一波不如一波”“一波趕不上波波趕不上”的慨嘆感同身受。

但共情之余，我們還得面對現(xiàn)實，否則等待我們的不是繼續(xù)等待，就是司法強制執(zhí)行開來的鏟車。

做最壞的打算，謀最好的結(jié)果?！皽簟敝荒苁菚簳r的，棚戶區(qū)改造等征收拆遷后的日子也只能繼續(xù)向前過。