違建認(rèn)定五大考量角度

是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證？

是否擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物？

是否擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物？

是否臨時建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物？

是否通過偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。

需要提醒的是，歷史遺留問題導(dǎo)致房屋沒有相關(guān)證件，未必一定屬于違建房屋，需要借助房屋建造時間、未辦理相關(guān)證件的具體原因等因素等綜合考量。

誰具備房屋違建性質(zhì)認(rèn)定資格？

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第二款規(guī)定“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償”。

依據(jù)該條規(guī)定可知，只有縣級以上人民政府才有資格組織有關(guān)部門對違法建筑進(jìn)行認(rèn)定。

依據(jù)什么程序來認(rèn)定？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條明確規(guī)定需要調(diào)查、認(rèn)定。且依據(jù)《行政處罰法》，行政機(jī)關(guān)在作出處罰前需要調(diào)查取證，也規(guī)定了如何取證、執(zhí)法人員的資格和人數(shù)要求。

因此，認(rèn)定程序首先是縣級以上人民政府組織的部門應(yīng)當(dāng)對于需要認(rèn)定的建筑進(jìn)行立案，組織2名以上人員持相關(guān)證件入戶調(diào)查，并出具調(diào)查詢問情況筆錄，由房屋所有權(quán)人簽字。調(diào)查取證工作完成后，縣級以上政府有關(guān)部門根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政處罰法》等法律、法規(guī)，對房屋作出是否屬于違法建筑的認(rèn)定。

對認(rèn)定結(jié)果不服怎么辦？

如果縣級以上政府有關(guān)部門將涉案建筑認(rèn)定為合法建筑，那么政府在拆遷補償過程中，就應(yīng)當(dāng)依法給予房屋所有權(quán)人合理的補償。如果被認(rèn)定為違法建筑，這也不是最終的認(rèn)定結(jié)果，房屋所有權(quán)人仍然有對該結(jié)果不服申辯、聽證的權(quán)利。

縣級以上政府有關(guān)部門在作出處罰決定前，必須書面告知涉案房屋所有權(quán)人行政處罰的事實、理由和依據(jù)，且要聽取當(dāng)事人陳述、申辯，如果拒絕聽取當(dāng)事人的陳述、申辯，那么該決定不成立。

在違建認(rèn)定決定程序合法有效后，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款”。在本條規(guī)定中，責(zé)令限期拆違只是查處違法建筑的中間行為，如違法建筑沒有被拆除的，可能面臨著被沒收或違法搭建人被罰款的最終結(jié)果。當(dāng)然涉案房屋所有權(quán)人被處罰以后仍有途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，譬如最基本的維權(quán)途徑即行政復(fù)議、行政訴訟。行政復(fù)議、行政訴訟過程期間，政府部門無權(quán)要求拆除的，如果在這期間拆除，政府部門明顯屬于違法行為。

從以上程序內(nèi)容不難看出，在違建房屋認(rèn)定過程中，每個階段都為建造房屋所有權(quán)人設(shè)定了維權(quán)程序，但程序維權(quán)并不是無期限限制的，涉案所有權(quán)人一定要及時在法律規(guī)定的期限內(nèi)提出維權(quán)程序。建議提早委托律師介入到案件當(dāng)中，以便充分維護(hù)所有權(quán)人合法權(quán)益，避免造成不可逆轉(zhuǎn)的嚴(yán)重后果。