各地的城中村改造拆遷近日熱度持續(xù)攀升，無疑這是“城市更新”的又一重要著力點(diǎn)，將會(huì)對(duì)城中村“居民”未來的居住生活產(chǎn)生重大且深遠(yuǎn)的影響。那么，這些“新市民”究竟都在關(guān)心哪些與改造拆遷及其補(bǔ)償相關(guān)的問題呢?本文，在明律師將就其中關(guān)注度高的幾個(gè)問題給出簡明扼要的答案。

【問題一：城中村改造需要具備怎樣的批復(fù)、計(jì)劃?】

對(duì)于這個(gè)問題，我們需要明晰依據(jù)《土地管理法》規(guī)定以集體土地征收形式開展的城中村改造的要求。

首先，以“全面改造”(即整村拆舊建新，而非修修補(bǔ)補(bǔ)的“微改造”)為形式的城中村改造拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合社會(huì)公共利益的需要，具體的就是《土地管理法》第45條規(guī)定的5+1項(xiàng)情形。

其次，集體土地征收項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃)和專項(xiàng)規(guī)劃。屬于保障性安居工程建設(shè)或者成片開發(fā)建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

再次，集體土地征收項(xiàng)目必須獲取省政府的征地批復(fù)才能正式實(shí)施。按照對(duì)《土地管理法》第47條的一般性解讀，盡管征地依法報(bào)批前征收方可以啟動(dòng)協(xié)商、評(píng)估、簽約等大量工作，但拆除房屋、清表土地、進(jìn)場施工等行為卻只能在征地正式獲批后才能實(shí)施。

“未批先拆”作為行政行為而言是缺乏法律依據(jù)的。不過在近期的實(shí)踐中，一些地方似乎有意在“試探”這一底線問題，確立了“簽約后即可不等批復(fù)，直接拆除房屋”的程序，這不得不引起村民的高度重視。

【問題二：城中村改造與“老舊小區(qū)改造”有何區(qū)別?】

與其對(duì)比區(qū)別，不如先把城中村改造的性質(zhì)、定位明確一下。

簡言之，城中村改造項(xiàng)目有以下特征：

1. “城中村”即城市中的農(nóng)村，意味著其所處區(qū)位很可能已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，且與城市國有土地毗鄰、交錯(cuò)，但其自身的土地性質(zhì)仍為農(nóng)村集體土地;

2. 對(duì)“城中村”的拆遷改造常見的只有兩種模式：一是以農(nóng)村集體土地征收開展，具有行政強(qiáng)制性;二是以“協(xié)議搬遷”形式開展，不具有行政強(qiáng)制性(廣東省“三舊改造”中的舊村莊改造很多就屬于這一類，“撤并村莊”類搬遷改造也可歸入此類)。

3. 城中村改造也可分為全面改造、微改造和兩者結(jié)合3種形式，其中完全不拆房的“微改造”客觀上與“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”高度相似，都以“修修補(bǔ)補(bǔ)”“硬件提升”為主要工作。其余兩種因?yàn)闋可娌鸪课?，就與老舊小區(qū)改造沒有什么相似性了。

這樣一羅列大家就清楚了，所涉土地性質(zhì)不同和實(shí)施方式不同是城中村改造與老舊小區(qū)改造的最顯著區(qū)別。凡是涉及“拆除房屋、清表土地、另行安置”的，都不是老舊小區(qū)改造;換下水管、加裝電梯、外墻保溫才是典型的老舊小區(qū)改造實(shí)施內(nèi)容呢。

實(shí)事求是地講，能趕上城中村改造征收拆遷，對(duì)村民而言總體上真是件好事。我們多次講過，拆遷是“求之不得”的事情，只能靠“命”去碰。

【問題三：城中村改造能與村集體、村委會(huì)簽約嗎?】

這類問題牽涉城中村改造的發(fā)起主體和項(xiàng)目性質(zhì)問題。前面提到的“協(xié)議搬遷”類項(xiàng)目，村委會(huì)、村集體很可能聯(lián)合某開發(fā)商發(fā)起項(xiàng)目，村民如同意補(bǔ)償安置條件就需要與它們簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

換言之，這類項(xiàng)目由于本質(zhì)上就和政府沒有直接關(guān)系，村民想和政府簽協(xié)議也確實(shí)簽不著。

而通過集體土地征收開展的改造項(xiàng)目中，村集體是農(nóng)村集體土地的所有者，有權(quán)就土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)部分與征收方簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。

但農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗部分的補(bǔ)償則應(yīng)當(dāng)直接由具體的農(nóng)戶(房屋、青苗的所有者)與征收方簽約，村集體、村委會(huì)是不可無故代簽的。

需要補(bǔ)充的是，村集體、村委會(huì)在城中村改造項(xiàng)目中的確占據(jù)著很重要的地位。對(duì)征地補(bǔ)償安置方案是否提出修改意見、要求聽證，土地現(xiàn)狀調(diào)查和入戶評(píng)估，房屋安置人員的確認(rèn)，很多工作都要著落在村兩委和村集體經(jīng)濟(jì)組織頭上。

以往的一些個(gè)案中，正是由于村一級(jí)組織沒能充分發(fā)揮“代表村民”的作用，僅憑個(gè)別村民代表的“點(diǎn)頭”認(rèn)可就輕率開具了“放棄書面意見、聽證的聲明”，從而使不符合被征地農(nóng)民利益訴求的補(bǔ)償安置方案蒙混過關(guān)，給后續(xù)的征拆實(shí)施工作埋下了隱患。

同時(shí)必須明確的是，村集體、村兩委都無權(quán)自行啟動(dòng)征地，無權(quán)隨意作出收回宅基地使用權(quán)的決定，無權(quán)認(rèn)定村民的房屋為違建并予以“幫助”拆除，更無權(quán)對(duì)不同意簽約騰房的村民實(shí)施各種逼迫、打壓。

事實(shí)上，城中村改造拆遷恰恰是對(duì)一地“村民自治”能力和水平的檢驗(yàn)，既往組織機(jī)構(gòu)健全，相互信任和支持的，拆遷補(bǔ)償也不會(huì)有問題。在明律師一向主張農(nóng)民要將功夫下在平時(shí)，這樣到了征拆來臨的時(shí)候大家的權(quán)益才有保障。不代表村民的權(quán)益，還要村兩委和村集體干什么呢?

在明律師最后要提示廣大正在經(jīng)歷城中村改造的村民們的是，要把好事辦好，真正讓自己得到實(shí)惠，關(guān)鍵在于對(duì)法律、政策要明晰、吃透，對(duì)自身權(quán)利要及時(shí)行使，不明白的要及時(shí)咨詢并弄清。有自己解決不了的無證房認(rèn)定、補(bǔ)償主體資格認(rèn)定等實(shí)際問題，要及時(shí)向?qū)I(yè)律師尋求幫助，才能確保自己在拆遷過后繼續(xù)幸福安穩(wěn)的生活。(王小明/文)

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。