近日，“城中村改造”這一概念大有取代棚戶區(qū)改造的勢(shì)頭，開始在各地蓬勃開展，相關(guān)的媒體報(bào)道也是一搜一大把。那么，此輪城中村改造升溫與以往相比有哪些新的變化呢?拆除農(nóng)村房屋的過(guò)程中又遵循著怎樣的程序呢?本文，在明律師就結(jié)合媒體報(bào)道中的只言片語(yǔ)，為大家細(xì)究其中你絕不能犯糊涂的細(xì)節(jié)……

【2020版新程序部分步驟曝光】

很多被征收人都和在明律師一樣，對(duì)2020年新修訂《土地管理法》規(guī)定下的農(nóng)村征地程序有諸多猜想和關(guān)注。而此輪城中村改造拆遷恰恰是典型的集體土地征收項(xiàng)目，其所依據(jù)的正是新法第47條規(guī)定的程序。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，此輪城中村改造拆遷的大致步驟為：

履行民主程序—完成入戶評(píng)估、編制征地補(bǔ)償安置方案—簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議—房屋拆除、土地清表—土地組卷報(bào)批、安置區(qū)開工建設(shè)前期準(zhǔn)備工作

“先簽約，后報(bào)批”，這就是典型的新法征地流程。從報(bào)道中的步驟里，這樣幾個(gè)細(xì)節(jié)值得農(nóng)民朋友們注意：

1. 積極配合、參與入戶評(píng)估工作。入戶評(píng)估主要針對(duì)農(nóng)村宅基地上房屋的補(bǔ)償價(jià)值，將直接影響到被征收人到手的補(bǔ)償利益。

被征收人一定要積極依法配合、參與這一環(huán)節(jié)，“不讓進(jìn)門”“不提供相關(guān)權(quán)利憑證和資料”并不能起到拖延時(shí)間、拒絕搬遷的目的，反而會(huì)令自己的補(bǔ)償利益處于不確定的狀態(tài)。

2. 對(duì)征地補(bǔ)償安置方案及時(shí)提出修改意見?！锻恋毓芾矸ā返?7條明確，擬訂的征地補(bǔ)償安置方案需要在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少30日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。

在明律師認(rèn)為，此即相關(guān)報(bào)道中提及的“履行民主程序”。對(duì)面臨城中村改造的農(nóng)戶而言，與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、社會(huì)保障等相關(guān)的任何疑問(wèn)、意見和訴求，都應(yīng)當(dāng)在這一期限內(nèi)通過(guò)“村民自治”途徑提出。這對(duì)于后續(xù)征收補(bǔ)償工作的順利開展是很有積極意義的。

順便一提的是，根據(jù)新法的規(guī)定，聽證會(huì)的“門檻”較高，必須是半數(shù)以上的被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定才會(huì)組織召開。實(shí)踐中，對(duì)征收拆遷持不同意見的往往是少數(shù)人，這一種救濟(jì)途徑也就基本用不上了。

3. 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議后即拆除房屋、清表土地，所簽協(xié)議并非“附條件生效”?

這是相關(guān)報(bào)道中透露出的一個(gè)重大疑問(wèn)，頗值得細(xì)究一番。

過(guò)去一般認(rèn)為，征收決定的合法生效是簽訂正式征收補(bǔ)償安置協(xié)議的前提條件。在征收決定公告前所簽訂的內(nèi)容上與征收補(bǔ)償安置協(xié)議大致相同的協(xié)議，只能是“附生效條件的協(xié)議”。也就是說(shuō)，征收決定發(fā)布，協(xié)議生效;征收決定未能發(fā)布，協(xié)議不生效。

而在此次城中村改造拆遷的報(bào)道中，這一順序卻被表述為簽完約就拆房，之后再行組卷報(bào)批。這樣一來(lái)，也就意味著征收方與被征收人所簽訂的這份協(xié)議并非“預(yù)征收協(xié)議”，而是實(shí)實(shí)在在的“房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”。

不必等待項(xiàng)目獲取省政府作出的征地批復(fù)，拆遷方就可以據(jù)此動(dòng)手拆除房屋、清表土地了!

筆者認(rèn)為，我們姑且不去糾結(jié)于這種程序究竟是否符合《土地管理法》第47條所規(guī)定的程序，至少農(nóng)民朋友們要對(duì)這一順序準(zhǔn)確理解把握——一旦同意簽約，房子、其他地上附著物和青苗就沒(méi)了，絕沒(méi)有再反悔的余地。

換言之，我們不應(yīng)認(rèn)為這樣的簽約行為還叫“預(yù)簽約”，這和正式簽約從法律后果上看根本沒(méi)有區(qū)別?！扒辶恪彼俣瓤欤沁@一操作模式的直接反映。

不過(guò)需要明確的是，對(duì)“個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的”，征收方無(wú)權(quán)徑行強(qiáng)制拆除、清表，而是要待正式的土地征收公告發(fā)布后才可作出責(zé)令交出土地的決定，進(jìn)而申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

4. 所提供安置房基本為“期房”，需對(duì)其合法性、可靠性在補(bǔ)償安置協(xié)議中予以明晰約定。此輪城中村改造采取的是“先拆房、后建房”的補(bǔ)償安置順序，“期房安置”雖然普遍，但也的確會(huì)存在逾期交付、房屋質(zhì)量和能否辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記等法律風(fēng)險(xiǎn)。

在明律師建議被拆遷村民通過(guò)補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)相關(guān)問(wèn)題予以確定，或者留存其他的書面證據(jù)，避免交房時(shí)出現(xiàn)意想不到的糾紛。

在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，安置房的地點(diǎn)、面積和套數(shù)至少要是明確的，這點(diǎn)需要大家注意。

在明律師最后要提示大家的是，城中村改造過(guò)程中勢(shì)必還會(huì)對(duì)無(wú)證的“違法建筑”進(jìn)行查處和清理整治，且從嚴(yán)格的意義上講，違建是不予補(bǔ)償?shù)?。被拆遷村民如果碰上了這一與拆遷如影隨形的矛盾糾紛，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，在律師的指導(dǎo)下積極收集有利于自己的證據(jù)，針對(duì)相關(guān)調(diào)查、認(rèn)定結(jié)果采取救濟(jì)措施，為自己的房屋和其他附屬物爭(zhēng)取更加公平、合理的拆遷補(bǔ)償。(王小明/文)

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。