【限定條件】

一、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)繼承

《民法典》第三百六十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；

已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；

已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

根據(jù)以上條款可知，農(nóng)村宅基地歸“村集體”所有，視不同情況由村民小組、村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理，不是某戶農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)。

故此，農(nóng)村宅基地是不能被單獨(dú)繼承的，但是地上的房屋可依據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定合法繼承。

而自然資源部等在答復(fù)中明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

簡(jiǎn)言之，城鎮(zhèn)戶籍的子女，只有在繼承宅基地上房屋所有權(quán)的情況下，才能繼承宅基地使用權(quán)并辦理登記。在自然資源部等的答復(fù)中，“房地一體”原則和對(duì)農(nóng)民子女房屋物權(quán)的保障被強(qiáng)化，但事實(shí)上并未提出太新的觀點(diǎn)。

二、農(nóng)村宅基地上房屋不適用遺贈(zèng)

《民法典》第一千一百三十三條規(guī)定，自然人可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與國家、集體或者法定繼承人以外的組織、個(gè)人。此條法律規(guī)定了遺贈(zèng)制度。

簡(jiǎn)單的說，就是被繼承人可以采用訂立遺囑的方式，把自己的合法財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予法定繼承人以外的人。

根據(jù)上面的內(nèi)容我們了解到，城鎮(zhèn)戶籍子女有權(quán)繼承房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，那么城鎮(zhèn)戶籍的非親屬關(guān)系的其他人是否能通過遺贈(zèng)先取得宅基地上房屋所有權(quán)，繼而取得宅基地使用權(quán)呢？答案應(yīng)當(dāng)是不能。

雖然宅基地上的房屋可以繼承，但這只是對(duì)于基于血緣、親屬關(guān)系而對(duì)宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的特殊認(rèn)可，并不當(dāng)然認(rèn)為沒有親屬身份關(guān)系的人可以依照遺贈(zèng)繼承。

因?yàn)檎厥褂脵?quán)的基礎(chǔ)是農(nóng)村集體土地，宅基地制度設(shè)立的目的是為了保障農(nóng)民生產(chǎn)生活，而建造的房屋也是為了保障農(nóng)民戶有所居。

因此為了保障農(nóng)村土地資源，不具有本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的非親屬，是不能通過遺贈(zèng)的方式取得農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的。

比如，2018年6月通過的《北京高院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》對(duì)此問題就做出過解答：“遺贈(zèng)人生前將宅基地上房屋遺贈(zèng)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，受遺贈(zèng)人在遺贈(zèng)人死后主張因遺贈(zèng)取得宅基地上房屋所有權(quán)的，人民法院不予支持?！?/p>

在明律師最后想根據(jù)現(xiàn)階段的宅基地管理制度和改革趨勢(shì)強(qiáng)調(diào)以下4點(diǎn)：

1.城鎮(zhèn)戶籍子女通過繼承方式取得的宅基地上房屋，原則上不得再行轉(zhuǎn)讓，除非經(jīng)過村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議的同意，轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合審批宅基地條件的村民；

2.城鎮(zhèn)戶籍子女繼承房屋后原則上不得對(duì)房屋進(jìn)行翻建、擴(kuò)建，不得未經(jīng)批準(zhǔn)在宅基地院落內(nèi)新建房屋或其他附屬建筑，這些權(quán)利都是屬于具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民的，且需要經(jīng)過規(guī)劃審批手續(xù)；

3.城鎮(zhèn)戶籍子女繼承房屋的，可依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼刈栽赣袃斖顺稣咧鲃?dòng)申請(qǐng)退出，村集體會(huì)對(duì)此予以鼓勵(lì)，并給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；

4.根據(jù)個(gè)別地區(qū)的宅基地有償使用新規(guī)，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承的宅基地可能會(huì)被村集體按年收取使用費(fèi)。若未及時(shí)足額交費(fèi)則會(huì)面臨暫緩出具辦理確權(quán)登記所需材料等懲處措施。

綜上所述，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承得來的宅基地使用權(quán)或?qū)⒃诮窈蟮木幼∈褂弥忻媾R諸多限制，地方上似乎更傾向于將這部分流入到城鎮(zhèn)戶籍人員手中的宅基地使用權(quán)收回，以滿足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的建房用地需求。若繼承了農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)的朋友遇到了麻煩，可以及時(shí)咨詢專業(yè)律師，確保自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利在新形勢(shì)下得到保障。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。