導(dǎo)讀：每一座城市都有這樣一些角落。人們叫它某村、某莊、某屯，卻又找不出一處屬于它的農(nóng)田耕地。它保留著聽起來很質(zhì)樸的地名，房屋和街道的樣式格局、基礎(chǔ)設(shè)施與周邊地區(qū)顯得有些不搭。城市建設(shè)日新月異，行政區(qū)劃不斷演變。鄉(xiāng)鎮(zhèn)與街道重疊共管，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)被街道取而代之的復(fù)雜情況仍在城市中持續(xù)。作為鄉(xiāng)村的遺孤，“先村后城”“既村又城”的它將何去何從？當(dāng)征收來臨，城中村即將改造，廣大居住在城中村的居民又應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？

【要點(diǎn)一：土地性質(zhì)要弄清，集體土地先征收】

我們首先要明確一個(gè)概念，城中村也是村。我們?cè)诖颂幩f的面臨改造的城中村，其所在土地的性質(zhì)，大多數(shù)仍為農(nóng)村集體土地。

這與大家的普遍認(rèn)知或許有所出入。許多人都認(rèn)為，城中村在城市中，所處地區(qū)已經(jīng)高度城市化，只是留有一個(gè)村的地名而已。其實(shí)，如果細(xì)心些就會(huì)發(fā)現(xiàn)，許多細(xì)節(jié)在告訴我們，它還是村。

例如前幾年頗受關(guān)注的“蟻?zhàn)寰劬訁^(qū)”——北京市海淀區(qū)唐家?guī)X村。它位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的轄區(qū)內(nèi)，與聚集了眾多知名企業(yè)的中關(guān)村軟件園僅一街之隔。它也許只留下極少的傳統(tǒng)農(nóng)田耕地，但其仍然保留了集體建設(shè)用地等其他用途的土地。它保留著農(nóng)村地區(qū)的管理體系，設(shè)有村委會(huì)、經(jīng)濟(jì)合作社、農(nóng)工商公司等組織。

打開北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站的信息公開欄目，我們可以找到涉及唐家?guī)X等城中村的建設(shè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目，都有市政府的征地批文，和規(guī)自委區(qū)縣分局呈報(bào)的“一書四方案”。就連坐落著多所高等院校的學(xué)院路地區(qū)也不例外。

所以，要對(duì)這樣的城中村實(shí)施改造，就要依法將集體土地征為國(guó)有。《土地管理法》是一道紅線，不可肆意逾越。城中村改造項(xiàng)目，若是搞“未批先占”“未批先拆”，廣大被征收人還要提高警惕。

【要點(diǎn)二：改造實(shí)施程序可以參照590號(hào)令規(guī)定】

集體土地依法征收之后，我們?cè)賮砜紤]城中村的特殊之處。城中村還是村，但它又具有許多城市特點(diǎn)。許多城中村，滿眼望去都是小樓，村內(nèi)開得滿滿的商鋪能夠滿足各種生活需求。也許環(huán)境衛(wèi)生稍差、存在安全隱患，但其生活狀態(tài)與城市無異，村民已經(jīng)不再依靠傳統(tǒng)農(nóng)耕為主要生活來源。

這種情況下，征收啟動(dòng)對(duì)村民權(quán)益產(chǎn)生重大影響的，主要還是各家的房子或小樓。從這一角度看，城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施程序，可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（590號(hào)令）進(jìn)行。

590號(hào)令，相較于農(nóng)村集體土地征收領(lǐng)域的各種法律法規(guī)，更為直接明了。它完整地貫穿出征收項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備的程序，明晰了征收方與被征收人雙方的權(quán)利義務(wù)。參照國(guó)有土地上房屋征收程序改造城中村，更有利于保護(hù)村民和房屋承租人的合法權(quán)益。590號(hào)令中所強(qiáng)調(diào)的聽取意見、召開聽證會(huì)、調(diào)查評(píng)估等環(huán)節(jié)，為被征收人提供了更多維權(quán)機(jī)會(huì)。

【要點(diǎn)三：補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)回歸集體土地本質(zhì)，同時(shí)充分保障安置需求】

許多被征收人會(huì)問，既然征收程序可以參照590號(hào)令的規(guī)定，那對(duì)我家的房屋，是不是也能參照國(guó)有土地上房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償呢？我們不排除實(shí)踐中，有些項(xiàng)目按此操作。在一些政策文件中，也可以找到類似的規(guī)定。不過，城中村終究是集體土地，解決它的問題還要按集體土地的規(guī)矩辦。

最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條：征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照《物權(quán)法》第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償。征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

可見，類似規(guī)定中，可以“請(qǐng)求參照”的情形，需要符合一定條件。而且參照并不等于完全適用，因?yàn)檗r(nóng)村和城市的情況是不同的。集體土地上的房屋，面臨著更為復(fù)雜的建造歷史和權(quán)屬狀況，還要考慮到土地補(bǔ)償費(fèi)用。

總之，基本的補(bǔ)償原理是“宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋重置成新價(jià)”，房地一體原則給予補(bǔ)償?！爸苓咁愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”作為590號(hào)令所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要想適用，有著極為苛刻的條件，大家還不能想當(dāng)然。

仍然屬于集體土地的城中村，在主要的補(bǔ)償設(shè)置上，還應(yīng)遵守《土地管理法》等法律的規(guī)定。同時(shí)，征收方也應(yīng)考慮到城中村的特殊性及村民的實(shí)際需求。不應(yīng)單純以《土地管理法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

原國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》中規(guī)定：征地中拆遷農(nóng)民住房應(yīng)給予合理補(bǔ)償，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解決好被拆遷農(nóng)戶居住問題。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村，原則上不再單獨(dú)安排宅基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償?shù)姆绞剑杀徊疬w農(nóng)戶自行選購(gòu)房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)戶所得的拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼等補(bǔ)償總和，應(yīng)能保障其選購(gòu)合理居住水平的房屋。

總之，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的原則就是使農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

【要點(diǎn)四：具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地規(guī)定均有不同】

當(dāng)前，針對(duì)農(nóng)村地區(qū)征收，法律法規(guī)所規(guī)范的重點(diǎn)仍然是土地，并且較為分散、籠統(tǒng)。而土地上房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，暫時(shí)沒有統(tǒng)一規(guī)定。想了解補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被征收人還應(yīng)查閱自己所在地區(qū)的地方性規(guī)定。

例如，濟(jì)南市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集體土地上住宅征收拆遷安置補(bǔ)償工作的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”，以宅基地面積作為安置依據(jù)，按現(xiàn)行征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。有合法房產(chǎn)證的以證載面積為準(zhǔn)。無合法房產(chǎn)證的，由各區(qū)政府依法依規(guī)組織認(rèn)定房屋建筑面積，最高不得超過260平方米，超出部分一律不予補(bǔ)償。

該《通知》也允許城中村改造項(xiàng)目以安置人口數(shù)量作為安置依據(jù)。房屋拆遷時(shí)，超出40平方米的部分，按現(xiàn)行征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。同時(shí)按照濟(jì)南市《關(guān)于加快推進(jìn)城中村改造的意見》的規(guī)定，原集體經(jīng)濟(jì)組織成員可獲得享有完全產(chǎn)權(quán)的安置房屋。多層建筑按人均建筑面積40平方米安置，小高層建筑按人均建筑面積43平方米安置，高層建筑按人均建筑面積47平方米安置。

這樣的政策，似乎較為貼合“多元化安置，妥善解決居住問題”的要求了，但補(bǔ)償計(jì)算下來究竟低不低，仍是一個(gè)需要具體案件具體分析的事情。

最后，在明律師要提醒您，“先村后城”“既村又城”的城中村，是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的特殊產(chǎn)物。征收與更新改造時(shí)，住在城中村的被征收人，將面臨更為復(fù)雜的情況。集體土地征收和國(guó)有土地上房屋征收程序交互參照適用，給被征收人的維權(quán)增加了一些模糊之處。早年間一些村落整建制拆遷、村民一夜暴富的事情已經(jīng)不會(huì)再發(fā)生。如今的征收項(xiàng)目，將更多地側(cè)重于被征收人的居住需求以及日后的妥善安置，公共利益屬性明顯。如果您覺得權(quán)益受損，不妨將具體項(xiàng)目詳情告知律師，讓專業(yè)人士幫助您制訂維權(quán)計(jì)劃。在明律師愿意幫助每一位被征收人獲得真正公平合理的補(bǔ)償。畢竟，早日搬進(jìn)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全的社區(qū)，住上窗明幾凈的新房，是每一位被征收人都期盼的。

在明律師溫馨提示：因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的情況復(fù)雜，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線：400-1835-600或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)拆遷律師及時(shí)溝通，我們將第一時(shí)間為您解答。也可以通過右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號(hào)碼，我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。