地鐵11號線二期(紅嶺南站)項目房屋征收補償方案

　　(征求意見稿)

為規(guī)范地鐵11號線二期(紅嶺南站)項目(以下簡稱“本項目”)房屋征收行為，維護公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項目實際情況，制定地鐵11號線二期(紅嶺南站)項目房屋征收補償方案(以下簡稱“本方案”)。

　　第一章 總則

第一條【適用范圍】

本方案適用于《地鐵11號線二期(紅嶺南站)項目房屋征收范圍圖》確定范圍內(nèi)的被征收房屋，詳見附件。

第二條【房屋征收部門和實施單位】

深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局是本項目的房屋征收部門。

深圳市羅湖區(qū)桂園街道辦事處是本項目的房屋征收實施單位，受深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局委托負責征收補償工作具體事宜。

第三條【補償內(nèi)容】

房屋征收部門對被征收人以及符合規(guī)定的合法使用人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值(含已經(jīng)取得的合法國有土地使用權(quán)的價值)的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;

(四)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)規(guī)定的其他應補償內(nèi)容。

第四條【補償方式】

征收被征收人合法所有的住宅房屋，被征收人可以選擇貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式進行補償。除《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)及深圳市人民政府另有規(guī)定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等實行貨幣補償。

第五條【不予補償范圍】

對經(jīng)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)審查屬于依法應當拆除或者沒收的違法建筑，不予補償。

自征收提示發(fā)布之日起，因下列行為導致增加房屋征收補償費用的，對增加部分將不予補償：

(一)新建、改建、擴建、裝修房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建;

(四)新簽訂租賃期限截止日在征收提示發(fā)布之日起1年以后的房屋租賃合同;

(五)除婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等必須辦理戶口遷入、分戶之外的其他戶口遷入和分戶;

(六)以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記、變更手續(xù);

(七)其他不當增加補償費用的行為。

第六條【項目費用概算】

項目費用概算按本方案確定的貨幣補償原則測算，保障項目所需費用充足。

第七條【價值時點】

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點與被征收房屋價值評估時點一致。

　　第二章 房屋征收補償標準

第八條【貨幣補償】

住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按如下方式確定補償價格：

對商品性質(zhì)房屋(“紅本”)的補償，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。

對非商品性質(zhì)房屋的補償，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定的價格或市房屋征收部門發(fā)布的房屋征收補償基準價格，以價高者為準，并根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)附件進行補償。

第九條【產(chǎn)權(quán)調(diào)換】

(一)商品性質(zhì)住宅房屋

按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積1∶1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的套內(nèi)建筑面積1:1予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房地產(chǎn)權(quán)證書或者房地產(chǎn)登記簿沒有記載套內(nèi)面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(二)非商品性質(zhì)住宅房屋

對于已合法取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)利證書的住宅房屋，根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)及其配套政策進行補償。

以非商品性質(zhì)住宅房屋進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應限制。符合相關(guān)規(guī)定的，被征收人可以補交規(guī)定差價后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

第十條【房屋面積與用途認定】

被征收房屋的建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準;但房地產(chǎn)權(quán)證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準。

房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿未記載或者記載不明的，可以根據(jù)合法有效的竣工測繪報告認定房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)的，根據(jù)合法有效的規(guī)劃證明文件認定房屋用途。

根據(jù)前款規(guī)定仍無法認定被征收房屋的建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)的，應當根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)的規(guī)定進行測繪。

　　第三章 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房概況

第十一條【區(qū)位】

安置房位于《蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元一期》范圍內(nèi)。

第十二條【數(shù)量】

對符合本方案規(guī)定可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的被征收人，按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標準提供相應數(shù)量安置房。

第十三條【套型面積】

按本方案選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人應選擇所提供的安置房源中面積與應安置面積最相近的套型，并按照第十四條結(jié)算差價。

第十四條【產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式面積結(jié)差】

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)超過應補償建筑面積的，超出面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場評估價格結(jié)算差價;產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)小于應補償建筑面積的，差異面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場評估價格結(jié)算差價;被征收房屋市場評估價高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場評估價的，以市場評估價的差額結(jié)算差價。

第四章 簽約期限、獎勵及相關(guān)補償補助

第十五條【簽約期限】

本項目簽約期限為房屋征收決定公告之日起90個自然日內(nèi)(含90日)。房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報請羅湖區(qū)人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

第十六條【提前搬遷獎勵】

在本方案確定的簽約期限內(nèi)被征收人與房屋征收部門簽訂征收補償協(xié)議并按約定騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，分不同情況給予不同的獎勵。具體參照下列獎勵方法：

(一)獎勵與簽約期限掛鉤。

(二)在房屋征收決定公告之日起60個自然日內(nèi)(含60日)完成簽約并在補償協(xié)議約定時限內(nèi)騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按被征收房屋建筑面積500元/平方米給予獎勵。

(三)在房屋征收決定公告之日起60個自然日至90個自然日內(nèi)(含90日)完成簽約并在補償協(xié)議約定時限內(nèi)騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按被征收房屋建筑面積300元/平方米給予獎勵。

(四)在房屋征收決定公告之日起90個自然日后完成簽約的，不給予獎勵。

第十七條【室內(nèi)自行裝修裝飾費補償】

被征收房屋(含擅改經(jīng)營性用途的住宅、商業(yè)房屋、辦公房屋等)室內(nèi)自行裝修裝飾按建筑面積計算，以800元/平方米的標準進行補償，被征收人有異議的，被征收人提出評估申請后，按照評估確定的重置成新價給予補償，無論評估結(jié)果高于或低于800元/平方米，均以評估結(jié)果為標準進行補償。

室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達成協(xié)議的，房屋征收部門應當向出租人支付裝修裝飾補償費;出租人與承租人有約定或者達成協(xié)議的，按約定或者達成的協(xié)議處理。

第十八條【搬遷費補償】

按被征收房屋本體的建筑面積計算，參照以下標準給予搬遷費：

(一)住宅、辦公類房屋搬遷費標準為40元/平方米，商業(yè)類房屋搬遷費標準為60元/平方米。

(二)被征收人不同意參照搬遷費標準的，可以委托具備法定資質(zhì)的評估機構(gòu)對須搬遷的生活用品、辦公用品、機器設備和庫存產(chǎn)品的搬遷費用進行評估。不能搬遷或者拆除后無法恢復使用的，按評估確定的重置成新價給予補償。

(三)征收住宅，征收人以期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者征收人認可需要二次搬遷的，給予兩次搬遷費用，并一次付清。

第十九條【臨時安置費補償】

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，被征收人自行安排過渡期的周轉(zhuǎn)房，過渡期內(nèi)的臨時安置費以被征收房屋的建筑面積計算，移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料后，參照同類房屋市場租金按期支付臨時安置費，市場租金由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。支付臨時安置費的計算期限為被征收房屋移交之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，另外再加3個月裝修期臨時安置費。

實行貨幣補償?shù)模o予3個月市場租金的臨時安置費。

過渡期限按《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條【停產(chǎn)、停業(yè)費補償】

因征收引起的停產(chǎn)、停業(yè)的補償費：

(一)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3個月以上時間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金給予6個月的一次性租賃經(jīng)營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補償。

(二)征收合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照下列標準給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)補償費：

能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

第二十一條【擅自改為經(jīng)營性用途的適當補償】

征收產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非經(jīng)營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準擅自改為經(jīng)營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按照原用途予以補償外的適當補償標準：

(一)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×36月(即3年)。

(二)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔不到3年的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×間隔月份(不足1個月的按1個月計算)。

　　第五章 附則

第二十二條【其他情形】

本項目涉及的相關(guān)公示、評估及其結(jié)果異議處理，征收糾紛的處理等事項，以及本方案未明確的其他情形，按《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條【資金賬戶】

賬戶名：深圳市羅湖區(qū)土地整備中心

開戶行：中國建設銀行深圳鳳凰支行

賬 號：44201602000052518084-0002

第二十四條【生效與廢止】

本方案自發(fā)布之日起施行，至本項目補償完畢之日自行失效。

第二十五條【方案解釋】

房屋征收部門負責本方案的解釋，本方案未盡事宜及特殊個案，由房屋征收部門按照相關(guān)規(guī)定報羅湖區(qū)人民政府處理。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。